На рынок жилой недвижимости Узбекистана выходит казахстанская компания

Первым проектом новой компании станет жилой комплекс NRG Oybek на 60 тысяч жилых квадратов в самом престижном районе Ташкента. Сдать объект планируется в августе 2021 года. 

NRG собирается строить и в Ташкенте, и в регионах, причем не только жилые объекты – компания уже выиграла тендер на строительство в столице международной школы. Кроме того, в планах NRG – построить в стране сеть отелей Hampton by Hilton.

Синергия строительства

BI Group и Murad Buildings в сумме сдают 1,5 млн. кв м жилья в год. Для сравнения: все девелоперы Ташкента вместе взятые сдали в 2019 году 1,3 млн кв. м жилья. «В Ташкенте мы хотим выйти на объем 500 тысяч квадратных метров в год», – поделился планами глава BI Group и партнер компании NRG Айдын Рахимбаев.

Планы новой компании поддерживает статистика: для того чтобы удовлетворить спрос населения на жилье в Узбекистане, нужно строить в 1,5 раза больше – такие расчеты приводит узбекский Госкомстат со ссылкой на международную экспертизу. И это несмотря на то, что власти республики с 2016 года активно стимулируют строительство – специально для этого была создана госкомпания. Определенные результаты достигнуты: общая сумма строительных работ, по данным Госкомстата РУз, выросла с 30,2 трлн сумов в 2016-м до 47,3 трлн сумов в 2018 году. На долю жилищного строительства в 2018 году пришлось более 85% введенных площадей. Государство стимулировало не только строительство, но и платежеспособный спрос – 5 тыс. мало­имущих семей в стране получили деньги на первоначальный взнос для приобретения доступного жилья по ипотеке. Тем не менее жилья все равно не хватает: финансирования за счет бюджетных средств недостаточно для возведения необходимого количества квадратных метров. Еще один минус – новоселы нередко недовольны качеством домов от госзастройщика. 

Новое видение

С 2020 года в Узбекистане строить дома будет не государство, а частный сектор. Земельные участки под строительство по новым правилам выделяются через аукционы. Предприниматели берут на себя все вопросы по финансированию, проектированию и возведению жилья, а подключение домов к инженерно-коммуникационным сетям и строительство подъездных дорог – за счет государства.

Власти собираются еще больше поддерживать спрос на жилье с помощью ипотеки. Для выдачи ипотечных кредитов населению Минфин выделит банкам через аукционы 3 трлн сумов (более $316 млн). На средства Азиатского банка развития будет организована компания по рефинансированию ипотеки, в банках будут размещены дополнительные средства для выделения ипотечных кредитов на новостройки. 

Для 16 тыс. малообеспеченных семей предусмотрены адресные субсидии из бюджета на первоначальный взнос и компенсацию по процентам кредитных ставок, если они будут выше 12% в Ташкенте и 10% – в остальных регионах. Общая сумма субсидий на 2020 год – более $100 млн. 

«Отныне будем спрашивать с хокимов не о количестве построенных домов, а о том, сколько предпринимателей было привлечено в сферу, сколько земли им было выделено, создана ли инф­раструктура, каково качество жилья и сколько людей остались довольны», – заявил президент Узбекистана Шавкат Мирзиёев на одном из совещаний в конце ноября.

Кто строит в Узбекистане

Что представляет собой частный сектор, на который возложено решение жилищных проблем Узбекистана? По данным Госкомстата РУз, в 2018 году почти 80% жилищного строительства приходилось на ИЖС. В большинстве своем это одно- и двухэтажные дома, в основном из сырцового кирпича, многие из них не оборудованы канализацией, отопительной системой и горячим водоснабжением. Доля негосударственного строительства жилья по типовым проектам к концу 2018 года составила лишь 12,4%. 

В то же время бизнесмены Узбекистана активно пробуют свои силы в строительстве многоквартирных домов, но объемами похвастаться не могут. На конец 2018 года из 29 тыс. строительных организаций в республике лишь 157 не являлись малыми предприятиями. Компании, которые построили несколько жилых комплексов, уже можно отнести к числу крупных застройщиков. Такими в Ташкенте можно назвать, например, Golden House, Dream House Development, Real House и как раз Murad Buildings, партнер узбекистанско-казахстанской NRG. 

Недвижимость растет и умнеет

Murad Buildings, имея в портфолио 12 жилых комплексов и 516 проданных квартир, занимает десятую долю рынка. Оборот компании в 2019 году составил $90 млн (для сравнения: оборот BI Group за этот же период составил $1,5 млрд). На узбекистанском рынке Murad Buildings – лидер по узнаваемости и доверию со стороны клиентов. Сейчас компания в процессе реализации амбициозного проекта: осенью прошлого года она заявила о строительстве самого высокого (266,5 м) здания в Узбекистане – 51-этажного небоскреба Nest One на территории Tashkent City. Многофункциональный комплекс, рассчитанный в том числе на 746 квартир класса люкс, Murad Buildings реализует совместно с турецким архитектурным бюро Ozguven Architecture. Завершение строительства намечено на декабрь 2021 года.
 
Если Nest One – это самый высокий проект страны, то первый совместный проект BI GROUP и Murad Buildings – ЖК NRG Oybek претендует на звание самого «умного» в Узбекистане. В этом ЖК будут реализованы разработки BI Group по смарт-ремонту и смарт-комфорту. 

Умные системы ЖК считают госномер автомобиля владельца жилья, откроют шлагбаум и укажут место на парковке. Жильцы на личном смартфоне смогут увидеть и проанализировать показатели расхода электро­энергии и воды. Система оповес­тит хозяев о задымлении или протечке воды. В настройках системы можно задать время открытия штор, включения света и любимой музыки. А с помощью голосового ассистента узнать новости и погоду. Различные сценарии могут выключать нужные розетки при выходе жильцов из квартиры, имитировать присутствие хозяев, когда они находятся в отъезде, уведомлять охранные агентства в случае взлома и несанкционированного проникновения в квартиру. Детям в умном доме не понадобятся ключи – они смогут открыть дверь при помощи отпечатка пальца или цифрового кода.  

И если решения по умным домам в Узбекистане хоть и составляют менее 1% квартир, но уже есть, то смарт-ремонт будет реализован партнерами на рынке СНГ впервые. Будущие владельцы с помощью своего смартфона смогут создать индивидуальный проект квартиры: выбрать дизайн, отделочные материалы и даже бытовую технику от производителей. 

Стоимость готовой квартиры уже будет включать понятную и прозрачную для владельца цену ремонта.
Жилой комплекс NRG Oybek совместная компания построит на собственные средства. 

Строительные инвестиции

На общем фоне роста инвестиций в Узбекистане доля инвестиций в жилищное строительство, по данным Госкомстата РУз, сократилась с 20,3% в 2015-м до 15,7% в 2018 году. При этом доля иностранных инвестиций в строительство жилья за последнюю пятилетку не превышала одного процента. Статистические данные за 2018 год демонстрируют, что иностранные инвесторы предпочитают вкладываться в электро- и газоснабжение (35%), горнодобывающую (24,7%) и обрабатывающую (19,9%) промышленность.
 
Но интерес к узбекскому рынку недвижимости со стороны инвесторов есть. Если опираться на озвученный размер инвестиций в ЖК NRG Oybek в $33 млн, площадь 66 тыс. кв. м и стартовую цену $1,2 тыс. за квадрат, то несложные вычисления покажут запланированную себестоимость квадратного метра – $500, а предполагаемую маржу девелоперов – около 70%. Конечно, это очень грубые прикидки, и на стадии строительства внеплановые затраты могут сильно увеличить себестоимость. Но при грамотном подходе к строительству, учитывая опыт застройщиков, маржа выглядит довольно привлекательной для инвесторов. Цену за квадратный метр в $1,2 тыс. в жилом комплексе бизнес-класса в самом дорогом районе Ташкента можно назвать средней для подобных объектов. В 2018 году, по данным Colliers Internatioal, максимальная цена за квадрат в столице Узбекистана составила $1,6 тыс. 

На фоне преференции со стороны правительства для совместных предприятий и льготного налогообложения для инвесторов выход на узбекский рынок выглядит заманчиво. Айдын Рахимбаев отметил: «Нам очень нравится в Узбекистане. Очень радует, с какой динамикой меняется страна. Бизнес-климат здорово прогрессирует… В данный момент по отношению к инвесторам Узбекистан даже где-то опережает Казахстан. Да, возможно, есть сложности с регистрацией, в организационных моментах не все гладко. Но по тому, как они принимают (начиная от таможни все улыбчивые), видно, как они переживают, встречая гостей. Это вселяет большую надежду. И то, что мы сейчас уже не просто приезжаем, а вкладываем деньги в эту страну, говорит о многом».