Экономика страны диктует тренды коммерческой недвижимости
Состояние рынка коммерческой недвижимости повторяет состояние экономики страны. Темпы ввода в эксплуатацию новых офисных и торговых площадей значительно снизились.
Офисная недвижимость
Замедление темпов прироста площадей
За последние годы ввод в эксплуатацию бизнес-центров (БЦ) в крупнейших мегаполисах страны значительно сократился по сравнению с 2006-2008 годами. В частности, в 2019 году в Алматы введено в эксплуатацию два бизнес-центра класса Б и один класса Б+, общей площадью 17,3 тыс. кв. м, что обеспечило среднегодовой прирост около 5%. В Нур-Султане прирост за прошедший год составил около 10%, или 78 тыс. кв. м. При этом свыше 80% новых офисных площадей появилось на рынке за счет редевелопмента павильонов ЭКСПО-2017.
Роста арендных ставок не ожидается
Несмотря на относительную зрелость, на рынке офисной недвижимости до сих пор очень мало прозрачности и профессионального подхода. Девелоперы составляют бизнес-планы с высокими ожиданиями доходов на уровне бизнес-центров класса А, таких как Esentai Tower или Talan Towers, но рынок корректирует эти ожидания, и в итоге спустя год-полтора новые бизнес-центры заполняются по ставкам на 30–40% ниже ожидаемых.
За IV квартал 2019 года средневзвешенная рыночная ставка аренды офисных помещений в Алматы снизилась на 6%, до 5,9 тыс. тенге за кв. м (с учетом НДС и эксплуатационных расходов). В столице этот показатель составил 8,5 тыс. тенге за «квадрат», снизившись на 3%.
В ближайшее время роста арендных ставок не ожидается.
Спрос со стороны госкомпаний
Раньше государственные компании предпочитали находиться только в собственных зданиях. Но указ президента по улучшению эффективности управления объектами недвижимости и повышению доходности государственных компаний изменил тренд. Госкомпании активно оптимизируют расходы и все чаще выбирают арендные помещения.
Рост сегмента коворкингов
За последние три-четыре года появились десятки коворкингов разного уровня качества по разным арендным ставкам, сформировав целые кластеры стартапов и IT-компаний, предпочитающих рабочие места совместного пользования.
На сегодняшний день рынок коворкингов Алматы предлагает примерно 1,8 тыс. оборудованных рабочих мест со средней заполняемостью около 57%. Наибольшим спросом пользуются сильные игроки, такие как Level 8, LES Office, SmArt.Point, Tech Garden, с качественными арендными площадями, общая площадь которых составляет около 30,8 тыс. кв. м на 1,2 тыс. рабочих мест со средней заполняемостью 73%.
Кроме оборудованных рабочих мест, некоторые коворкинги предоставляют бесплатные дополнительные услуги: завтраки, переговорные комнаты, конференц-залы, проживание в хостелах, капсулы сна, тренажерные залы. Данный формат офисной недвижимости имеет потенциал для роста.
Децентрализация офисных помещений
Традиционно кластер офисной недвижимости города Алматы находился в деловом центре – вдоль проспектов Назарбаева, Достык и Аль-Фараби. Но сейчас на рынке начали появляться объекты, расположенные в районе проспектов Сейфуллина, Райымбека, а также в западном направлении. И спрос на эти помещения есть, несмотря на удаленность от традиционного делового центра.
Редевелопмент старых зданий по программе сноса ветхого жилья только усилит тренд. Деловая география будет расширяться, новые объекты офисной недвижимости появятся в районах города, где традиционно офисы не были популярны. В этих местах аренда будет более доступной, чем в районах, где сегодня находятся офисы крупных платежеспособных компаний.
Цифровизация управления
Пока в управлении офисными зданиями и сервисных услугах преобладает традиционный подход, цифровизация и современные технологии используются очень слабо. Но будущее и рост конкуренции заставит собственников зданий вкладываться в развитие технологий и предлагать более интересные и эффективные решения для обслуживания потребностей арендаторов.
Офисы «под ключ»
В 2020 году на рынке будут востребованы небольшие офисы с хорошим ремонтом, где для арендатора предоставляется все «под ключ». Модель, когда офисы предлагаются в черновой отделке и требуют серьезных инвестиций с длинными договорами аренды, постепенно уходит в прошлое даже для крупных арендаторов.
Уже сейчас рынок как никогда готов идти навстречу арендаторам, то есть условия на рынке диктуют арендаторы и покупатели. Те собственники и управляющие компании, которые трезво оценивают сложившуюся ситуацию, будут выигрывать в более усиливающейся конкурентной борьбе за деньги арендаторов.
Торговая недвижимость
Рост предложения в регионах
Новые крупные объекты зачастую вводятся с большой задержкой или замораживаются на неопределенный срок. Прирост новых площадей в Нур-Султане и Алматы в 2019 году составил менее 10%. Рост предложения наблюдается лишь на менее насыщенных региональных рынках, где обеспеченность торговыми площадями относительно низкая, например в Атырау, Шымкенте, Таразе, Павлодаре и др.
Развитие e-commerce
В то же время на онлайн-площадках, которые тесно интегрированы с традиционными офлайн-продажами, наблюдается развитие торговли. Онлайн-платформы совершенствуются, предоставляя покупателям доступ к детальной информации о товаре и возможности покупки как через интернет, так и в магазине.
При этом органические онлайн-магазины инвестируют в шоу-румы, чтобы покупатели могли физически посмотреть товар перед его покупкой. На несколько крупных игроков в сфере интернет-торговли – Wildberries, Lamoda, AliExpress, Kaspi Магазин, ForteMarket уже приходится существенная доля розничного оборота. В целом, доля интернет-покупок в Алматы составляет около 14% от всего оборота, включая все официальные торговые интернет-площадки.
Индивидуальный подход к клиенту
Все более актуальным становится повышение лояльности к клиенту с помощью анализа Big Data и других цифровых технологий.
Известные мировые бренды уже предлагают кастомизированную одежду и обувь, активно используя такие современные технологии, как виртуальная реальность, для демонстрации товаров или Wi-Fi-трекинг для сбора аналитики о посетителях ТРЦ. Будущее рынка за Experienced Retail, где основной ценностью является индивидуальный подход и клиентоориентированность.
