Как Узбекистан реформирует ипотечное кредитование

Узбекистан сокращает долю жилищных госпрограмм в пользу рыночной ипотеки. Для того чтобы банки могли увеличить число коммерческих ипотечных продуктов, государство предоставило им долгосрочные кредиты в местной валюте с фиксированной ставкой.

Ипотечный портфель узбекистанских банков на начало года составлял 28,6 трлн сумов ($2,7 млрд), ипотечные кредиты есть у 240 тыс. узбекистанцев (примерно 0,7% населения республики).

Для сравнения: ипотечный портфель казахстанских банков на 1 января 2021 года составлял более 2,3 трлн тенге ($5,6 млрд). Количество кредитов на приобретение или ремонт жилья или приобретение земельных участков – более 270 тыс., сообщали представители Первого кредитного бюро на пресс-конференции в первой половине февраля.

В 2020 году Узбекистан начал реформу ипотечного сектора, которая должна сделать более доступной коммерческую ипотеку. В 2019 году большая часть кредитных квартир и домов в республике приобреталась по различным жилищным госпрограммам – такие займы в общем объеме ипотечной массы составляли 83%. И 17% приходились на рыночную ипотеку с «дорогими» условиям: годовая ставка – 26–32%, первоначальный взнос – от 20%, срок погашения – до 10 лет.

За счет чего подешевела коммерческая ипотека

Ограниченный доступ коммерческих банков к долгосрочному (более одного года) финансированию являлся главным фактором, который тормозил развитие ипотечного рынка в Узбекистане.

Министерство финансов РУз совместно с Азиатским банком развития (АБР) разработал концепцию «Программы развития сектора ипотечного рынка в Узбекистане на 2019–2021 годы», в рамках которой предусматривается выделение АБР займа в размере $200 млн «на создание устойчивой системы долгосрочного ипотечного финансирования на основе рыночных принципов». Первый транш в размере $50 млн был направлен на реформирование государственной системы жилищных субсидий. Остальные $150 млн АБР предоставит банкам в виде займа финансового посредничества.

Но первые длинные деньги для финансирования ипотечных кредитов в банках разместил Минфин Узбекистана – по ставке 15–16% годовых на 15 лет – из средств, предусмотренных в бюджете на финансирование программ строительства жилья. В госбюджете-2020 из 86,4 трлн сумов ($6,9 млрд по курсу на 31.12.2019), предусмотренных на социальные расходы, 1,9 трлн сумов ($200,4 млн) предлагалось направить на реализацию программы строительства жилых домов через поддержку ипотеки. Именно эти деньги банки используют для выдачи ипотечных кредитов на новостройки при условии, что максимальная маржа банков не должна превышать 8% годовых, поэтому верхний порог ипотечной ставки теперь составляет 24%. На практике она обычно ниже, конкретный процент зависит от региона, где приобретается жилье.

Получить деньги от Минфина на выдачу ипотечных кредитов банк может, если его долгосрочный кредитный рейтинг на уровне не ниже «B» по версии Fitch Ratings или Standard & Poor’s или «B2» по версии Moody’s Investors Service. Обязательным является наличие у фининститута положительного аудиторского заключения за последние три года. Регулятивный капитал банка должен составлять не менее 500 млрд сумов ($47,5 млн). Также в финучреждении должен быть четко прописан порядок выдачи ипотечных кредитов по новым правилам.

В 2020 году требованиям соответствовали 14 из 32 действующих в республике банков, и в них было размещено более 1,7 трлн сумов ($169,1 млн). Больше половины всех средств получили три фининститута – Ипотека-банк, Кишлок курилиш банк и Узнац­банк, собственником которых является государство.

Без государственной поддержки рыночная ипотека в Узбекистане пока существовать не сможет, говорит международный эксперт по финансам и банковскому сектору, партнер Finoko consulting Диляра Джафарова. «Ипотечное кредитование преду­сматривает длительные сроки погашения кредитов. Для того чтобы не подвергать банк излишнему риску ликвидности при формировании портфеля ипотечных ссуд, нужна пассивная база соответствующего длинного срока. Пассивная база, которая используется для финансирования ипотечного кредитования, формируется из средств, привлеченных в сумах, а это в основном средства вкладчиков – физических и юридических лиц. Однако средний срок депозитов в нацио­нальной валюте не превышает двух лет, а максимальный срок размещения равен пяти. В текущей экономической ситуации у банков Узбекистана нет длинных денег в национальной валюте. Поэтому без государственной поддержки решить этот вопрос масштабно для банков оказывается практически невыполнимой задачей», – объясняет эксперт.

Эстафету предоставления узбекистанским банкам длинных денег у Минфина должна подхватить Компания по рефинансированию ипотеки Узбекистана (КРИУ). Ее основная задача – привлекать финансовые ресурсы на отечественном и международном рынках капитала и направлять их на рефинансирование ипотечных кредитов; предоставлять на основе рыночных принципов финансовые ресурсы коммерческим банкам на выдачу ипотечных кредитов. Кроме того, КРИУ должна заниматься организацией выпуска ценных бумаг, в том числе ипотечных, и их размещением среди инвесторов. Сейчас, несмотря на значительный портфель ипотечных ссуд, узбекистанские банки не могут использовать их для выпуска корпоративных облигаций или ценных бумаг с ипотечным покрытием из-за высоко субсидируемых процентных ставок.

Учредителями КРИУ выступили узбекистанский Минфин и 12 банков, уставный капитал компании сейчас составляет 100 млрд сумов.

На первом этапе КРИУ предоставляет кредиты коммерческим банкам за счет средств Азиатского банка развития. Средства, которые банки получают от КРИУ, можно выдавать в виде ипотечных займов не только под первичное жилье, но и под вторичное. Такие кредиты узбекистанские банки (пока только семь) начали выдавать осенью 2020 года, и почти все из них – 325 из 333 – были выданы на приобретение вторички.

Новый порядок

Так называемый новый порядок обеспечения населения жильем за счет ипотечных кредитов на основе рыночных принципов разрешил банкам выделять ипотечные кредиты на приобретение на первичном рынке жилья квартир в домах, построенных частными подрядными организациями за счет собственных средств и кредитов коммерческих банков.

Для сравнения: по льготной ипотеке граждане могли приобрести квартиру только в строго определенных домах. Как правило, это были типовые застройки с отделкой в отдаленных районах.

Также новый порядок разрешил банкам выделять физическим лицам ипотечные кредиты на приобретение на первичном рынке жилья квартир в домах, построенных частными подрядными организациями, без условия сдачи под ключ, то есть без проведения отделочных работ.

Словосочетание «частные подрядчики» постоянно упоминается в указе «О дополнительных мерах по совершенствованию механизмов ипотечного кредитования» потому, что строительство домов по госпрограмме вели только утвержденные в ней застройщики – компании «Кишлок курилиш инвест» и «Узшахар курилиш инвест». Даже в 2020 году, когда в ипотеку стало доступно жилье от частных застройщиков, больше половины жилищных займов (56,1%) было выдано на покупку квартир, построенных упомянутыми компаниями.

Также новый, «рыночный» порядок выдачи ипотеки повысил предельные суммы ипотечных кредитов – они пересматриваются ежегодно и разнятся в городской и сельской местности, для Ташкента – отдельный лимит. В 2020 году максимальная сумма «рыночной» ипотеки в столице Узбекистана составила 264 млн сумов ($25 тыс.) для двухкомнатной квартиры и 352 млн сумов (немного более $33 тыс.) – для трехкомнатной. Напомним, что средняя зарплата в Узбекистане в 2020 году составляла 2,6 млн сумов ($253,7). В 2021 году предельные суммы ипотечных кредитов сохранились на том же уровне.

Еще одно правило нового порядка выдачи ипотеки: в случае снижения ключевой ставки процент по займам будет снижен, а при увеличении – сохранится на прежнем уровне. Сейчас базовая ставка в Узбекистане составляет 14%.

Срок ипотеки – не более 20 лет.

Выдавай, не скупись

В 2020 году в Узбекистане было выдано более 77 тыс. ипотечных кредитов на 9,1 трлн сумов. Ипотеку по «рыночному порядку» получил примерно каждый десятый заемщик, при этом в денежном выражении в общей массе кредитов доля такой ипотеки составила 19%.

Среди регионов лидерами по объему выданных рыночных ипотечных кредитов стали Самаркандская область, ее жители получили от банков 422 млрд сумов ($40,1 млн), Ташкент – 343 млрд сумов ($32,6 млн) и Ферганская область – 174 млрд сумов ($16,5 млн).

Нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам с низким уровнем дохода государство выплачивает субсидии из бюджета на компенсацию части первоначального взноса, или процентов по ипотечному кредиту, или того и другого.

В прошлом году субсидии на рыночную ипотеку, по данным Минфина, получили 2 659 граждан из 7 927 заемщиков, которым выплатили 66 млрд сумов ($6,2 млн). Большая часть средств пошла на субсидирование первоначального взноса, а остальные – на погашение процентов по кредитам.

Программа развития ипотечного рынка в Узбекистане предполагает, что именно такой подход заменит большую часть госпрограмм о доступном жилье. Тем более что несколько предыдущих лет показали: несмотря на заметные усилия узбекистанского правительства, нацеленные на решение квартирного вопроса, дефицит жилья в республике не только не сокращается, но даже ежегодно увеличивается, а госпрограммы себя не оправдывают. Теперь Узбекистан делает ставку на рыночные решения.

Правительство РУз планирует постепенно сокращать свою прямую роль в предоставлении долгосрочного финансирования для жилищного ипотечного кредитования, отменять субсидирование процентных ставок и устранять другие искажения в финансовом секторе.

Растущий спрос на жилье в Узбекистане является, по оценке АБР, результатом роста населения и многих лет недостаточного инвестирования в жилищный сектор. Узбекистану необходимо ежегодно строить 145 тыс. новых единиц жилья до 2040 года, чтобы не отставать от формирования новых домохозяйств и замещать старый жилищный фонд, при этом большая часть нового жилья необходима в городских районах.

За год существования рыночной ипотеки по новому порядку кредитование строительной отрасли коммерческими банками в Узбекистане выросло на четверть.