На рынке офисной недвижимости растет разрыв в ставках аренды и заполняемости
Переход бизнеса на удаленную работу на фоне ввода в эксплуатацию новых офисных проектов ведет к росту свободных площадей и перетоку арендаторов даже внутри одного класса офисов.
Стратегия удержания текущих арендаторов – тренд 2021 года в сегменте офисной недвижимости. Бизнес оптимизирует расходы, база арендаторов поредела: некоторые строительные компании перенесли офисы на территорию возводимых объектов, производственники перебрались ближе к своим цехам, а IT-компании, турфирмы и ивент-агентства просто целиком ушли на «удаленку».
По данным Lynks Property Management Казахстан, арендные ставки в среднем по рынку снизились на 8–15%, а заполняемость зависит от объекта – в одних она ближе к 100%, в других – ниже 50%. Поиск компромиссов с арендаторами – сейчас одна из главных задач управляющих компаний.
«В условиях карантинной экономики, когда бизнес пытается минимизировать затраты и убытки, арендаторы и арендодатели стараются идти друг другу навстречу – договариваются о временном снижении ставок или сокращении арендуемой площади», – комментирует директор отдела брокериджа компании Lynks Property Management, Казахстан Яна Ефименко.
Опускается до нуля
В Нур-Султане за год ставки в офисах классов А и В упали на 4–15%, заполняемость в среднем уменьшилась на 8–12%.
В Алматы ставки снизились на 1–8%, заполняемость – на 5–10%, показывают данные портала Arenda.kz.
Средние показатели по рынку свидетельствуют скорее об умеренном падении, сглаживая резкий разрыв в ставках аренды и заполняемости между успешными и не очень офисными проектами. По оценке директора брокерской компании Arenda.kz Айнур Буркитбаевой, разбег ставок в классе А – от 25 до 56$, а заполняемость варьируется в диапазоне от 0% в офисах с низким уровнем сервиса и до 90% и выше в качественных офисах.
«Новое здание в деловом районе Нур-Султана за полгода достигло заполняемости с 0 до 80% благодаря качественной архитектуре, планировке и инфраструктуре. Собственник привлек общепит, планирует привлечь фитнес-центр, есть паркинг, профессионально управляет зданием. При этом ставка аренды выше рынка», – приводит пример успешного бизнес-центра Айнур Буркитбаева.
«Другой пример – здание в похожей локации, но построенное ранее 2010 года. Ставка выше рынка на 20%. При этом ни паркинга, ни сервиса, ни инфраструктуры внутри здания, ни премиальной отделки, ни концепции. Более полугода назад выехал крупный моноарендатор. Теперь здание пустое – заполняемость 0%».
Гибкие пространства
Понятия «дистанционная работа» или «комбинированная дистанционная работа» с июля 2021 года законодательно закреплены в Трудовом кодексе РК. Это было реакцией на изменившиеся из-за пандемии COVID-19 условия рынка труда. Официальная возможность «дистанционки» поддержала формирующийся спрос на нестандартные форматы офисов.
«Среди компаний, которые ищут новый офис, уже сейчас можно отметить спрос на формат flex office. Чаще это крупные компании или же проектные организации, в которых нередко происходят изменения в численности сотрудников (IT-сфера, производственные компании, FMCG-компании)», – рассказывает Яна Ефименко.
По словам Айнур Буркитбаевой, клиентам их компании более интересен формат обслуживаемых офисов кабинетной системы, чем классический коворкинг в формате open space.
«Высоким спросом пользуются как стандартные офисные форматы, так и гибкие площади serviced offices», – подтверждает директор Global Development Лукаш Сковроньски.
Заметных перетоков арендаторов из кабинетов в open space или наоборот на рынке пока не наблюдают, привычные офисы-кабинеты остаются лидерами спроса.
«Кабинетная система, ввиду ситуации с пандемией, достаточно уверенно занимает свое место в перечне запросов арендаторов», – отмечает глава комитета консалтинга ассоциации QazProperty, управляющий партнер компании Property Management Group Константин Глушко.
Переезд с улучшением
Конкуренцию на рынке офисной недвижимости обостряют новые проекты. В Алматы в 2021 году запускают несколько новых коворкингов и смарт-офисов и как минимум три офисных проекта класса А – только эта тройка, по расчетам Colliers Kazakhstan, увеличит офисный фонд города на 12%.
На рынке Нур-Султана арендаторы активно заполняют недавно введенные БЦ, в том числе крупный офисный объект – EXPO.
В следующем году столичный рынок значительно вырастет, если будет открыт первый блок офисных пространств в Abu Dhabi Plaza. 45 тыс. кв. м арендопригодных площадей – гигантский по казахстанским меркам масштаб.
Многие из новых проектов предлагают скидки, чтобы привлечь арендаторов. И тем самым позволяют им сменить офис на более престижный и качественный без увеличения арендных платежей.
«Большинство новых объектов вынуждены предлагать в среднем текущие рыночные ставки немногим выше, чем у уже действующих объектов – хотя те значительно уступают новым и по качеству отделки, и по уровню инженерных систем. Получается, что арендатор за практически те же деньги выбирает новый более комфортный офис», – поясняет Константин Глушко.
Владельцы бизнес-центров в возрасте «10+» оказались в незавидном положении. С одной стороны, им необходимы средства на реновацию, которая позволит сохранить арендаторов за счет предоставления более качественных услуг. С другой – пока таких услуг нет, приходится давать еще большие скидки арендаторам, чтобы оставаться конкурентоспособными. В результате обновление офисного фонда замедляется, что в перспективе, по оценке представителей QazProperty, может привести к стагнации рынка.
Рынок арендатора
В 2022 году высокая конкуренция на рынке офисной недвижимости будет сохраняться, прогнозируют его участники. И управляющим компаниям для удержания клиентов придется прикладывать еще больше усилий.
«Чтобы сохранить арендаторов, арендодатели должны еще больше внимания уделять качеству обслуживания, IT-инфраструктуре в бизнес-центре, качеству интернета и связи. Также в связи с переходом столичных парковок в платные муниципальные при выборе офиса острее будет стоять вопрос наличия паркингов и частных прилегающих парковок», – прогнозирует Айнур Буркитбаева.
Представители Lynks Property Management полагают, что повышать качество обслуживания владельцы зданий будут, например, за счет внедрения IT-платформ для комьюнити бизнес-центра – сотрудников управляющей компании и пользователей офисных пространств.
«Мы привыкли получать сервис в один клик, будь то онлайн-покупки, доставка еды или обратная связь на запрос арендатора о решении технических либо административных вопросов», – поясняет Яна Ефименко.
Она добавляет, что приложение можно использовать не только для того, чтобы повысить скорость обработки заявок арендаторов. Среди функций может быть сервис поиска попутчика на дорогу из дома до офиса или возможность предложить коллегам «зашерить» такси.
