Как реформа ударит по стройке и кошелькам казахстанцев

Вступление в силу нового Налогового кодекса с 1 января 2026 года обещает стать одним из самых значимых событий для бизнеса. Масштабная налоговая реформа, подписанная Президентом Касым-Жомартом Токаевым 18 июля 2025 года, затронет все секторы экономики, но в эпицентре изменений окажется строительная отрасль.

Речь идет не просто о бюрократических корректировках, новации существенные:

повышение ставки НДС,
запрет на вычеты по КПН от поставщиков на упрощенке
переход на общеустановленный режим налогообложения (ОУР)
включение жилого фонда, возводимого застройщиками в оборот по НДС.

Эти факторы напрямую повлияют на

себестоимость проектов,
цены на жилье и, в конечном итоге,
на благосостояние миллионов казахстанцев.

Строительный бизнес не только про деньги, это отрасль критичной социальной значимости, и потому и дело общегосударственной важности.

От льгот к новым нагрузкам

Строительная отрасль в Казахстане обеспечивает рабочие места для сотен тысяч человек и формирует городскую среду, казалось бы, что может быть приоритетнее для государства? Но с 2026 года компании столкнутся с серьезным ужесточением налогового поля.

Главный «удар» здесь – повышение ставки НДС с 12% до 16%. Для фирм с оборотом свыше 10 000 МРП (примерно 39,3 млн тенге в 2025 году) порог постановки на учет по НДС снижается вдвое, что вынудит тысячи компаний перейти на этот режим. В результате дополнительные 4% налоговой нагрузки лягут на себестоимость проектов, повышая общие затраты на 4-5% от оборота. Это напрямую заденет строительную отрасль через повышение цен на поставки материалов и подрядные работы.

В Казахстане до 2026 года реализация жилой недвижимости (квартир, жилых домов) полностью освобождалась от НДС — ни застройщик, ни последующие продавцы налог не начисляли и не платили. В оборот по НДС включалась только коммерческая недвижимость (офисы, магазины, склады и т.д.). Но впервые в Налоговом кодексе вводится НДС на первичную продажу жилой недвижимости (исключение составляют только проекты, начатые до 2026 года по старым правилам). Таким образом, жилье переходит из категории полностью освобожденных объектов в обычный облагаемый оборот — как любой другой товар или коммерческая недвижимость.

Да, в Кодексе есть и «спасательный круг» для рынка жилья. Согласно переходным положениям кодекса, реализация жилых зданий или их частей освобождается от НДС, если строительство начато до 1 января 2026 года. Это касается не только завершенных объектов, но и тех, чья сдача в эксплуатацию запланирована на более поздний срок. Датой начала работ считается момент уведомления органов архитектурно-строительного контроля — ключевой документ для подтверждения льготы. Такая отсрочка позволит застройщикам, запустившим проекты в 2025 году, избежать немедленного роста цен, но для новых инициатив после 2026-го НДС станет неизбежным. Результат легко спрогнозировать: это простимулирует «бум» закладки объектов до конца текущего года, но создаст дефицит предложения в будущем.

Еще одно радикальное изменение — на вычеты по КПН не будут идти затраты на услуги от поставщиков на упрощенном налоговом режиме. Большинство подрядчиков и субподрядчиков застройщиков, это ИП и малые ТОО на упрощенке (3%), которые не являются плательщиками НДС. В результате затраты на их услуги полностью исключаются из вычетов по КПН у застройщика. Фактически 20% от суммы каждого договора с такими подрядчиками превращаются в дополнительный налог. На рынке строительства 70-85% работ выполняют именно компании на упрощенке, поэтому доля невычитаемых затрат может составить 40-60 % от общей стоимости объекта. Это дает дополнительный рост себестоимости на 8-12 % сверх других налоговых изменений. В итоге цены на жилье вырастут еще сильнее.

Также исключается вычет по КПН, удержанного у источника от процентов по займам от нерезидентных банков с участием иностранного государства (если сумма займа превышает 10 млн МРП). Здесь важно уточнить: застройщики часто привлекают крупные кредиты для финансирования проектов, и без этого вычета налоговая нагрузка на проценты возрастет, что повысит стоимость заимствований.

Отмечу, что корпоративный подоходный налог для строительства не меняется существенно — ставка 20% без дифференциации, в отличие от банков (25%) или соцсферы (5-10%). Однако в комбинации с другими нововведениями это усилит давление.

Это важно для всех казахстанцев

Такая строительная реформа — это не абстрактные цифры в кодексе, а реальные последствия для повседневной жизни.

Во-первых, это изменит рынок жилья. Казахстан сталкивается с дефицитом доступного жилья, и рост НДС на новые проекты после 2026 года неизбежно подтолкнет цены на недвижимость вверх. Аналитики рынка прогнозируют увеличение стоимости квадратного метра на 5-10% в крупных городах вроде Астаны и Алматы, где стройка — основной драйвер урбанизации. Для семей, копящих на первую квартиру, это означает отсрочку мечты или поиск альтернатив на вторичке.

С 2026 года новые квартиры подорожают на 10–15 % из-за НДС 16 % и роста себестоимости, а вторичное жильё останется без НДС и станет на 12–18 % дешевле аналогичного первичного. Покупатели массово уйдут на вторичку, что резко поднимет спрос при ограниченном предложении и спровоцирует мощные спекуляции с существенным ростом цен.

Предстоящая ситуация с введением НДС на первичную жилую недвижимость в 2026 году, когда вторичка станет относительно дешевле и спровоцирует спекуляции при дефиците новостроек, имеет параллели с кризисом 2008 года: тогда нефтяной бум 2000-х накачал рынок спекулятивным капиталом, цены на жилье взлетели в 5–6 раз, но лопнувший «ипотечный пузырь» привел к падению на первичке на 8,7%, а на вторичке — на 20,4%, с резким оттоком инвесторов и стагнацией спроса. Аналогично девальвации 2014 года, когда обвал тенге вызвал шок спроса, паузу в покупках и падение цен в долларах на 20–30% на обоих рынках, усиливая спекуляции на вторичке как «безопасном» активе, — активность сделок сократилась на 14%, но перекупщики скупали дешевеющее жилье в ожидании восстановления. В отличие от этих событий, текущие изменения — чисто налоговые, без глобального кризиса, — но, как и в 2021–2022 годах с массовыми выводами из ЕНПФ (рост цен на 10–20%), они рискуют создать искусственный пузырь на вторичке.

В третьих, это может замедлить экономику в целом. Стройка дает работу 10-15% рабочей силы в стране, от инженеров до рабочих. Увеличение затрат компаний может привести к

сокращению проектов,
потере рабочих мест и
замедлению ВВП.

Инфраструктурные объекты (дороги, школы, больницы) тоже пострадают: госконтракты до 2026 года пересмотрят с учетом новых налогов, но бюджетные траты вырастут, оттягивая средства от соцпрограмм.

Реформы против «тени»

Важно понимать, что пугающие новации в Налоговом кодексе все-таки призваны скорректировать общий ландшафт налогового поля в лучшую сторону. Законодатели обещают, что реформа даст дополнительные 2 трлн тенге в бюджет за счет повышения собираемости. Эти средства можно будет направить на субсидии жилья или инфраструктуру и тем самым компенсировать негативные эффекты. Конечно, при условии, если распределение будет прозрачным.

Налоговая реформа 2026 года фактически сокращает чистую прибыль игроков строительной отрасли: повышаются обязательные платежи, растут требования к прозрачности, усиливается контроль по НДС и себестоимости. В результате у девелоперов снижается маржинальность, что может замедлить запуск новых проектов и сократить предложение на рынке. В такой ситуации Правительству, скорее всего, придётся вмешаться уже с другой стороны — через субсидирование ставок, гарантии по проектам или новые инструменты поддержки, чтобы не допустить стагнации отрасли. Похожие сценарии наблюдались в других странах: например, в Турции после ужесточения налогового режима государство вводило льготные ипотечные программы, чтобы поддержать застройщиков и спрос; в России после роста фискальной нагрузки появились механизмы субсидированной ипотеки и поддержки проектного финансирования. Поэтому можно предположить, что Казахстан движется по схожей траектории: сначала ужесточение налоговой политики, затем — вынужденные меры поддержки, чтобы сбалансировать последствия для отрасли.

Такие изменения можно назвать шагом к более справедливому налогообложению, где крупный бизнес работает по прозрачным схемам, платит больше, а теневой сектор экономики сокращается.

Адаптация или кризис?

В целом налоговая реформа 2026 года оказывается серьезным вызовом для строительной отрасли, всех без исключения игроков этого рынка, от застройщиков до риэлторов и покупателей. В то же время она дает шанс на модернизацию. Что делать строительным компаниям в этих условиях? Уже сейчас нужно срочно анализировать портфель проектов: закладывать объекты до дедлайна, оптимизировать цепочки поставок и инвестировать в цифровизацию учета. Государству же нужно мониторить рынок, чтобы избежать ценового шока. В конце концов, доступное жилье и развитая инфраструктура — основа для процветания нации. Если реформа сработает, Казахстан укрепит бюджет и экономику; если нет — рискуем замедлением роста.