Почему в мегаполисах дорожает аренда квартир

Наблюдаемый всплеск миграционного потока из России образовал дополнительный спрос и способствовал резкому росту цен на арендное жилье. Однако это лишь краткосрочное явление. В долгосрочной перспективе существенное давление на спрос и, как следствие, на цены на казахстанском рынке аренды окажут внутренние факторы.

Урбанизация

Городское население Казахстана неуклонно растет за счет трех крупнейших городов страны, трех городов миллионников – Астаны, Алматы и Шымкента. В среднем эти города показывают внутреннее положительное миграционное сальдо более 20 тыс. человек в год. Замедление темпов роста странового ВВП лишь усиливает урбанизацию.

Демографический бум

Кроме того, в стране наблюдается демографический подъем, начавшийся с 2000 годов: улучшаются показатели рождаемости и ожидаемой продолжительности жизни, понижается общая смертность. Согласно прогнозу Центра развития трудовых ресурсов на основе показателей рождаемости, смертности и миграции по оптимистичному сценарию к 2030 году зарегистрированное население Алматы может составить около трех миллионов человек.

Снижение объемов застройки в мегаполисах

Существующая инженерная инфраструктура Алматы и Астаны не выдерживает интенсивного строительства, что объективно ограничивает ввод жилья в эксплуатацию. С учетом прогнозируемого роста численности населения в Алматы, а также при условии снижения объемов вводимого жилья уровень обеспеченности жильем к 2030 году может снизиться с текущих 25 кв.м до 22 кв.м на человека.

Студенческий бум

Кроме прочего, в крупных мегаполисах страны сконцентрирована основная доля университетского кластера.

К примеру, на начало учебного 2022/2023 года количество студентов только в Алматы составило 250 тыс. человек, что на 45% больше показателя предыдущего года. Большинство из поступивших (около 70%) — иногородние студенты. Наличие высших и средних учебных заведений положительно сказывается на экономике города через постоянную генерацию квалифицированной рабочей силы, что позволяет поддерживать производительность труда в городах на высоком уровне: городу нужны источники рабочей силы, а выпускникам ВУЗов – высокооплачиваемые рабочие места.

По данным Финансового Центра в Алматы 40,5 тыс. студентов нуждаются в жилье. Для обеспечения местом проживания одного учащегося достаточно 12 кв.м общей площади студенческого жилья. Это возможно благодаря высокой плотности заселения и наличию общей инфраструктуры в общежитии, в то время как традиционное жилье возводится из среднего показателя 20 кв.м на одного проживающего.

Таким образом без решения проблемы обеспеченности жильем студентов, а в дальнейшем и начинающих специалистов, ситуация на рынке арендного жилья будет только усугубляться, а стоимость аренды — расти.

В обозримой перспективе Cushman & Wakefield Kazakhstan видит развитие рынка арендного жилья в модернизации и введении новых студенческих общежитий в крупных студенческих хабах. Финансовый Центр уже реализует программу по возведению студенческого жилья — только Алматы идет строительство 16 объектов.

Однако неготовность потенциальных инвесторов, низкая информированность, неясность условий взаимодействия значительно замедляют этот процесс. Как следствие, от сложившейся ситуации страдают не только студенты, но и горожане, не располагающие собственным жильем.