Бум инвестиций на рынке коммерческой недвижимости

Мы ожидаем, что в 2024 году самые прибыльные инвестиции в коммерческую недвижимость в Казахстане будут на рынках Алматы и Астаны в секторах офисной, отельной и складской недвижимости. На чем основаны наши ожидания?

Офисная недвижимость

Превышение спроса над предложением на рынке офисной недвижимости усиливает переговорные позиции арендодателей (landlord driven market).

По состоянию на конец I квартала 2024 года уровень заполняемости наиболее качественных офисных зданий в Алматы составил 97%. В Астане уровень загрузки качественных офисных зданий ниже – 84%. Рост вакансий в столице обеспечил ввод в эксплуатацию сразу нескольких бизнес-центров класса А, которые сейчас агрессивно привлекают арендаторов.

В среднесрочной перспективе в Астане заполняемость офисов увеличится, а в Алматы сохранится на высоком уровне, несмотря на планируемый ввод 102 тыс. кв. м новых офисных площадей (+8%).

Инвестиции в офисную недвижимость в Алматы на сегодня являются привлекательными благодаря росту арендных ставок. По итогам I квартала 2024 года рост ставок аренды в Алматы составил 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. И в перспективе рост ставок сохранится. Однако, если новые здания будут введены в эксплуатацию, темпы роста ставок замедлятся.

Складская недвижимость

Стратегическое расположение Казахстана между Европой и Азией делает его важным звеном в международной цепочке поставок. Интеграция страны в такие инициативы, как «Один пояс и один путь», увеличила спрос на складские и логистические услуги. Кроме того, участие Казахстана в Транскаспийском маршруте обеспечивает альтернативный путь для товаров, следующих между Китаем и Европой, в обход традиционных маршрутов, на которые может повлиять геополитическая ситуация, например, с участием России.

Западные санкции в отношении России перенаправили торговые потоки и цепочки поставок через Казахстан, повысив важность страны как логистического и складского хаба. Этот сдвиг требует расширения складских возможностей для управления возросшими объемами грузооборота.

Как и во многих других странах, в Казахстане наблюдается рост электронной коммерции. Эта тенденция (особенно после пандемии) стимулирует спрос на складские помещения для хранения запасов и обработки заказов. Провайдеры 3PL-услуг, специализирующиеся на логистике электронной коммерции, имеют в этом сегменте хорошие перспективы.

Значительные инвестиции со стороны государства и частных компаний в инфраструктуру, такую как транспортные сети, порты и распределительные центры, повышают эффективность логистических операций в Казахстане. Улучшенная инфраструктура может привлечь инвестиции логистических компаний и сделать страну более конкурентоспособной на международной арене.

Средняя заполняемость на рынке складской недвижимости Алматы по состоянию на I квартал 2024 года – 96%, на 1% ниже, чем в IV квартале 2023-го. Средневзвешенная ставка аренды увеличилась на 34% по сравнению с прошлым годом.

Склады высшего класса А – самый быстрорастущий сегмент складской недвижимости Алматы. В 2024–2025 годах планируется строительство сразу нескольких комплексов данного класса общей площадью около 100 тыс. кв. м.

Средняя заполняемость складов в Астане по состоянию на I квартал 2024 года – 99,6%, на 2% выше, чем в IV квартале 2023-го. Средневзвешенная ставка аренды увеличилась на 5,5% по сравнению с прошлым годом.

Потенциал Республики Казахстан в транзите грузов и геополитическая ситуация позволяют прогнозировать дальнейший рост спроса на складскую недвижимость, а дефицит площадей – дальнейший рост ставок.

Отельная недвижимость

Средняя заполняемость номеров в Алматы среди международных гостиничных сетей в 2023 году составила 74% – на 8% больше, чем в 2022 году.

Уровень заполняемости в среднесрочной перспективе имеет все шансы продолжить положительную динамику, несмотря на ожидаемое в течение следующих двух-трех лет увеличение номерного фонда качественных международных отелей в Алматы. Этому способствует растущая туристическая привлекательность региона в разрезе как делового, так и рекреационного туризма.

Казахстан активно укрепляет свои позиции как туристический и деловой центр Центральной Азии благодаря улучшению визового режима, расширению авиасообщения и развитию инфраструктуры для туризма. Развитие международных аэропортов и выход на рынок новых авиалиний усилят его роль как транзитного узла. Безвизовый режим с Китаем, Индией и арабскими странами уже привел к значительному росту количества туристов.

Поддерживаемые государством инициативы по улучшению инфраструктуры и условий для туристов будут способствовать дальнейшему укреплению статуса Алматы в качестве одного из ведущих туристических центров региона.

В целом рынок коммерческой недвижимости Казахстана в 2024 году предлагает благоприятные условия для инвестиций и дальнейшего развития. Но каждый сегмент представляет как уникальные возможности, так и риски, требующие анализа и тщательного планирования.