Последствия ипотечного кризиса в США, оказавшие влияние на казахстанский рынок ипотеки, по-прежнему сохраняют неблагоприятное воздействие. В связи с ужесточением условий по выдаче ипотечных кредитов объемы выдачи подобных займов значительно уменьшились.
О нынешней ситуации на рынке ипотеки и перспективах его развития в интервью «Къ» рассказал председатель правления АО «Темiрбанк» Аблахат Кебиров.
— Как вы оцениваете текущее состояние рынка ипотеки в Казахстане? Каким образом повлиял на него экономический кризис?
— Если сравнивать с теми объемами ипотеки, которые выдавались банками к середине 2007 года, сегодня ситуация коренным образом изменилась. Число выдаваемых займов существенно сократилось, начиная с момента, когда у нас начались трудности на финансовом рынке в связи с проблемами ликвидности на западных рынках. По нашим сведениям, в настоящее время объемы выдачи не покрывают погашения, идущие по действующему портфелю. Мы проанализировали рынок за последние два месяца, и согласно статистике, объем ипотеки практически не растет — займов больше закрывается, нежели выдается. Это связано с существенным сокращением объемов транзакций на рынке недвижимости.
По словам одного из наших партнеров-риэлторов, число сделок сократилось с сотни до двух-трех. Основной причиной является ограниченный доступ к кредитным средствам, наблюдавшийся с августа до конца прошлого года.
Тем не менее, получить ипотеку в течение этого времени было возможно. Однако требования к заемщикам были жесткими — ставки по ипотечным кредитам были скорректированы в сторону увеличения. На примере нашего банка могу сказать, что в августе-сентябре мы увеличили ставки по ипотеке.
Когда же ситуация более или менее стабилизировалась в январе текущего года, мы скорректировали ставки в сторону уменьшения. На сегодняшний день она не превышает 19% по ипотеке, а именно от 16% до 19% годовых, наблюдается сдвиг в сторону повышения на 2-3% по сравнению с прошлогодними ставками в аналогичный период, которые были на уровне 14-17%.
Однако, несмотря на то, что сейчас условия по ипотеке стали более доступными, объемы заявок не сравнимы с прежними. Прежде всего, это связано с тем, что раньше основная часть сделок на рынке недвижимости являлась спекулятивной. Большая доля была заключена с целью дальнейшей перепродажи, что основывалось на оптимистичных ожиданиях клиентов по изменению стоимости недвижимости. Арифметика здесь очень простая: если вы, к примеру, приобретаете недвижимость по долевому участию за $100 тыс., через год вы продаете ее за $200 тыс.
Сегодня клиенты менее оптимистично смотрят на подобные прогнозы, поскольку ни один риэлтор не может дать точный прогноз: будут ли цены расти или нет. Я думаю, таким образом рынок постепенно входит в свое русло.
Так что операции осуществляются в основном с теми, кто покупает недвижимость для собственного проживания. Впрочем, даже те, кто желает купить собственное жилье, в настоящий момент находятся в состоянии ожидания дальнейшего снижения цен на недвижимость.
Пока невозможно в точности предсказать ту «точку», когда цены достигнут «золотой середины» и начнут свой путь к повышению. Ведь именно они определяют спрос и предложение на рынке.
Следует признать, что в Казахстане дефицит жилья значителен, и объемы строительства все еще не удовлетворили реальный спрос. При этом рост доходов населения не соответствовал росту цен на недвижимость. Так, для приобретения недвижимости в Алматы нужно было иметь минимум $150-200 тыс.
Как вы понимаете, кредит в $100 тыс. означает минимальный ежемесячный платеж в $1,5 тыс. при 20-летней ипотеке. Это означает, что в месяц вы должны зарабатывать около $2,5-3 тыс.
В то же время квартиры по $150-200 тыс. приобретались достаточно активно.
По моему мнению, сейчас корректировка цен будет идти до той точки, пока не наберется определенное количество реальных покупателей . Условно, не $150 тыс., а $50 тыс., т.е. на $150 тыс. у нас имеется один покупатель, а при цене $50 тыс. у вас наберется 10. Вот это — уже рынок.
— К чему приведет снижение цен на недвижимость, на ваш взгляд? Как это повлияет на ипотечное кредитование?
— Говоря об ипотеке, в первую очередь мы основываемся на определенных рыночных ценах. Если раньше клиент мог оценить квадратный метр $3-5 тыс. по Алматы, сегодня мы можем дать ему текущую оценку, которая намного ниже — около $1,5-2 тыс. Это наша собственная средняя оценка. Многие продавцы в настоящее время продолжают использовать прошлогодние данные. Когда клиент покупает их 100 квадратных метров за $300 тыс., то есть грубо по $3 тыс. за квадратный метр,. то если полгода назад мы могли выдать 70% от этой суммы, а именно $210 тыс., то сегодня $3 тыс. — слишком оптимистичная цена. Реальная цена составляет $2 тыс. Исходя из этого, наша выдача будет меньше и составит $140 тыс.
Как видим, в связи с падением цен средний уровень выдачи по ипотечным программам также снижается. Скажем, с $300-500 тыс. до $200-300 тыс. Как следствие, ни один клиент не сможет купить недвижимость по тем ценам, которые были полгода назад, используя при этом кредитные средства.
— Какова политика банка в отношении ипотеки на сегодняшний день?
— Ипотека продолжает оставаться одним из приоритетных продуктов, поскольку стратегия банка направлена на розничный сектор и особенно на кредитование. Около трети всех выдаваемых займов населению включают ипотеку. На конец прошлого года мы имели хорошую долю, чуть более 10% всего казахстанского рынка по ипотеке.
Не будем скрывать, что основным локомотивом успешного движения является развитие фондирования. У нас есть определенный запас, позволяющий финансировать ипотеку сейчас. Однако объемы выдачи в текущем году несколько сократились. К середине прошлого года под ипотеку выдавалось до 10 млрд тенге в месяц, сегодня же эта сумма уменьшилась до 1 млрд тенге.
— Планируете ли вы в ближайшее время упростить условия по выдаче ипотеки?
— На самом деле, до какой степени можно упрощать? До того уровня, пока не начнут расти риски. Да, мы можем не запрашивать подтверждения доходов, но тогда у нас возникает ряд рисков. Что делать, если клиент окажется неплатежеспособным? Ведь есть и те, кто имеет стабильный доход и подтверждение финансового состояния, и конечно, мы им отдаем приоритет.
Существуют определенные требования: к заемщику, залогу, требования АФН; список необходимых документов согласно закону; наличие инструкций с утвержденным перечнем. И допускать нарушения в этой части мы не имеем права. Безусловно, определенные шаги в части дальнейшего упрощения выдачи, возможно, мы будем предпринимать.
— Каковы ваши планы по фондированию на текущий год?
— На этот год главным источником фондирования мы видим привлечение вкладов населения. Также источником фондирования являются текущие погашения по действующему портфелю. Они у нас превышают $2,3 млрд, т.е. ежемесячно около $100 млн мы получаем в виде погашений по имеющимся займам. Этих средств достаточно для того, чтобы поддерживать рост ипотеки и потребительских займов.
Что касается погашений по обязательствам, транши по еврооблигациям планируются с 2009 года.
— До коррекции рынка, наступившей в прошлом году, вы говорили о правильно выстроенной и реализованной стратегии развития. Насколько она вам помогла в условиях наступившего кризиса? Поменяли ли вы свою стратегию в связи с изменениями рыночных условий?
— Конечно. Коррекция на рынке показала, что стратегия банка, уместная на стадии роста, в менее благоприятных условиях должна быть скорректирована.
Если раньше мы легко выдавали займы, и из 10 факторов, требующих внимания при оценке кредитных рисков, оценивали лишь семь, сейчас мы смотрим все 10. Первое, что мы сделали, — переоценили свою политику по рискам. Второе — мы видим необходимость в управлении ликвидностью.
Ранее планировалось во втором полугодии 2007 года привлечь дополнительные средства во внешних заимствованиях, однако рынок скорректировал наши планы. Соответственно, сейчас политику по привлечению обязательств мы перестроили в сторону привлечения фондов внутри страны.
Кстати, стратегия, которую мы выбрали в середине 2005 года в розничном направлении, сегодня полностью себя оправдала, поскольку розничный сегмент менее подвержен колебаниям рынка, нежели корпоративный. Во-первых, потому что он диверсифицирован.
Во-вторых, в случае с той же ипотекой вы имеете отношения не с юридическим лицом, способным в любой момент объявить себя банкротом, а с конкретным физическим лицом, которое стремится всячески избежать этого положения при любых условиях.
Вот почему выбранная стратегия, ориентированная на розничный сегмент, сегодня нам так помогает (75% портфеля — розница).
— Многие банки скорректировали свои стратегии по активному развитию финансирования строительного сектора…
— Это действительно так, потому что корпоративный сектор, связанный со строительством и недвижимостью, стал более рискованным
— Прогнозы аналитиков зачастую расходятся. Так, одни считают, что текущий год будет не менее сложным для финансового сектора, чем предыдущий. Другие полагают, что волна кризиса уже миновала и опасаться больше нечего. Какое у вас мнение по этому поводу?
— Думаю, этот год будет сложнее, поскольку произошедшие коррективы для многих послужили своеобразным «холодным душем». Согласно некоторым нормативам, объем внешних заимствований к ВВП зашкаливает по сравнению с рынком СНГ, в два-три раза опережает Россию, где уровень равен 15%, когда у нас он достигает 40%.
Признаки рецессии и кризиса на внешнем рынке, к сожалению, продолжаются и пока имеют тенденцию к усилению. Сами понимаете, что даже если на Западе все стабилизируется, на нашем рынке это сразу не отразится. Должно пройти минимум полгода-год, пока инвесторы начнут работать с более рискованными рынками, подобными Казахстану.
— Каков ваш прогноз относительно рынка в целом?
— Безусловно, двигателем экономики является платежеспособный спрос. Если люди ничего не покупают, значит, ничего не двигается. Последние же два года наблюдался очень большой спрос на бытовую технику, население тратило деньги, надеясь на будущие заработки. Поднимались строительная и смежные отрасли. К примеру, спрос на кирпич вырос в среднем на 300-400%. Изначально он стоил 11 тенге, буквально за полгода цена достигла 35 тенге. Вокруг Алматы было построено огромное количество кирпичных заводов.
Теперь, когда спрос на продукцию упал, возникает вопрос: что делать? Что касается средств, на которые была возведена основная часть этих предприятий, — все они были получены от банков. Очевидно, впереди — трудности с оплатой займов. Возможна ситуация, когда банки с молотка будут продавать объекты.
Вот почему мы еще не достигли той точки, когда казахстанской экономике действительно будет плохо. Сейчас мы только остановились и можем пойти либо вниз, либо вверх, что маловероятно, так как для этого нужны дополнительные средства.
Сегодня поступления, которые государство пытается сделать через ФУР «Казына», другие финансовые институты государственного масштаба, направлены на поддержание роста. Но сводится все к тому, что если есть кредиты — есть производство, строятся магазины, заводы, фабрики. Нет кредитов — нет заводов, работы, нет ничего. Потому что наша экономика еще нуждается во «вливаниях». Пока мы только развиваемся. А на развитие нужны деньги.
— Многие аналитики предвещали ухудшение качества ссудного портфеля банков. Вы так считаете? Насколько серьезно может ухудшиться качество кредитного портфеля банков в этом году?
— То, что произойдет ухудшение портфеля, этого скрывать от людей нельзя. Но надо понимать, что все банки при выдаче займов учитывали риски и закладывали их в кредит. Если в будущем окажется, что стоимость залогов или их отсутствие будут ниже, чем задолженности по кредитам, следует ожидать определенную волну дефолта. Но в этом вопросе у каждого банка была своя политика в момент выдачи кредита.
Самыми рисковыми остаются потребительские займы без обеспечения. Ввиду малых сумм — до 1-2 млн тенге, стоимость работ по их возврату может для банков превысить стоимость этих кредитов.
Большую роль здесь также играет понятие «менталитет народа». Что мое — то мое. Если в Америке легко отдают ключи, разворачиваются и уходят, когда не могут погасить кредит, то наш народ со своим имуществом расстается очень тяжело. А ведь у нас десятки тысяч займов. Когда вас выселяют из дома, с моральной точки зрения это, конечно, шок. Клиент будет прилагать максимум усилий для того, чтобы отвечать по обязательствам перед банком. Средний же рост просрочек по рынку все-таки следует ожидать.
— В каком размере?
— Здесь мы должны смотреть на ценовую ситуацию на рынке недвижимости. Если сумма залога перекрывает задолженность, проще продать и закрыть кредит. С другой стороны, основные невыплаты, в том числе и по розничному сегменту, объясняются тем, что клиенты банка перестали зарабатывать. Я бы не сказал, что все эти люди были задействованы в строительном сегменте или на рынке риэлторских услуг. Определенный процент населения работает в нефтяном секторе, добывающей отрасли, существуют другие сферы экономики, где ситуация более привлекательная. Так, цены на золото уже превысили $1 тыс., на нефть — достигли $110-114. Потоки денег по основным фундаментальным секторам значительно растут. Не стоит думать, что завтра все перестанут платить. Несомненно, существует определенный нижний уровень, ниже которого мы точно не упадем.
Международные эксперты подтверждают, что Казахстан — достаточно перспективен в своем потенциальном развитии, поскольку мировой рынок уже столкнулся с проблемой ограниченности ресурсов, в том числе сырьевых, коими богата наша страна.
Подобный временный кризис экономика должна пережить. В первую очередь для того, чтобы произошло определенное «оздоровление» финансового сектора. При бешеной гонке — 60-100% в год роста — очень легко недооценить какие-то риски. Когда же рынок начинает преподносить уроки, есть возможность реально взглянуть на многие вопросы.
— Как вы оцениваете перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане в ближайшей время? Каковы ваши прогнозы?
— На мой взгляд, этот год принесет определенную стабилизацию. Будут скорректированы цены на недвижимость, произойдет диверсификация самого рынка. Появится четкое разделение: люкс, эконом, менее дешевый, менее дорогой, зависящее от местоположения и класса жилья.
Что касается рынка ипотеки, он продолжит расти, если не в этом году, то в последующие 2009-2010 гг. точно. По предварительным оценкам, к 2009-2010 гг. ожидается 20-30% рост сектора в год. Потенциал роста есть. Платежеспособность самого населения со временем будет увеличиваться, что отразится на спросе — он будет расти.
Развитие ипотечного сегмента мы продолжаем рассматривать в качестве одного из перспективных и приоритетных направлений Темiрбанка.
Курсив-справка
Аблахат Кебиров родился 8 апреля 1973 года в селе Узунагач Алма-Атинской области.
В 1994 году с отличием окончил КазГАУ, факультет маркетинга и коммерции.
В 1998 году получил степень MBA в Казахстанском институте менеджмента, экономики и прогнозирования (КИМЭП).
С 1998 по 2001 гг. работал в международной аудиторской фирме ArthurAndersen.
С 2001 по 2004 гг. работал в международной аудиторской фирме Ernst&Young.
С 2004 по 2005 гг. работал в международной аудиторской фирме KPMG.
В июне 2005 года назначен управляющим директором АО «Темiрбанк», избран членом правления банка. 15 декабря 2006 года был избран председателем правления АО «Темiрбанк».
