Удорожание банковского финансирования и ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов привели к серьезному падению цен на казахстанскую недвижимость. В этих условиях заинтересованность застройщиков в завершении объектов, также как и платежеспособный спрос на жилье, резко упала. Оживить рынок и заставить застройщиков достроить начатые объекты призваны новые меры правительства.
Аким Астаны Имангали Тасмагамбетов сообщил о том, что из имевшихся на 1 сентября 2007 года 227 жилых комплексов, строительство которых ведется с участием дольщиков, в эксплуатацию введено 26. В оставшихся 201 ЖК насчитывается 68170 квартир, из которых дольщиками выкуплено 32124.
Для завершения строительства данных объектов акимат планирует выделить 41 млрд тенге. Эти средства будут направлены на выкуп 6 тыс. недостроенных квартир в столичных объектах по цене не выше 115 тыс. тенге за один квадратный метр. Согласно правилам закупа, общая площадь закупаемого жилья не должна превышать: однокомнатной — 50 кв. метров, двухкомнатной — 65 кв. метров, трехкомнатной — 80 кв. метров.
В настоящее время специальная комиссия из депутатов маслихата, представителей партии «Нур-Отан», СМИ и руководителей городских департаментов рассматривает возможность выкупа недостроенного жилья в 41 объекте, которые изъявили желание участвовать в мероприятиях по выкупу жилья.
«На сегодняшний день положительно рассмотрены вопросы по 30 объектам долевого строительства, в которых будет приобретено 4562 квартиры. В их строительство привлечено 4095 дольщиков. Производится заключение договоров и выплата авансов», — сказал аким.
Еще одним источником оживления замерших столичных строек должно стать финансирование строительства 30 ЖК с участием 8162 дольщиков через АО «ФУР «Казына». Строительство 79 объектов ведется застройщиками за счет собственных средств, привлечения инвесторов и средств банков второго уровня, не участвующих в мероприятиях по стабилизации экономики. В строительстве этих объектов принимает участие 12290 дольщиков.
Те объекты, куда не попадут деньги акимата или «Казыны», пройдут определенную санацию. «В связи с низкой степенью готовности и небольшим числом привлеченных дольщиков произведено перераспределение 937 дольщиков, принимавших участие в строительстве 27 объектов, в другие объекты долевого строительства, возводимые их застройщиками. Либо произведен возврат денежных средств. Оставшиеся 24 объекта незавершенного долевого строительства являются проблемными. В их строительство привлечено 5974 дольщика», — рассказал о проводимых работах Имангали Тасмагамбетов.
Для завершения строительства проблемных объектов акимат предлагает оптимизировать их количество, произведя перераспределение дольщиков. Эта мера позволит сократить количество достраиваемых объектов до десяти и минимизировать затраты по завершению строительства. Имангали Тасмагамбетов предложил создать АО или ТОО со стопроцентным участием государства в уставном капитале, основной функцией которого будет координация, финансирование и контроль за строительством данных объектов.
Уставной капитал госкомпании предлагается сформировать за счет приемки незавершенного строительства и пополнения уставного капитала в размере 17,2 млрд тенге. Аким заверил, что в течение 2008-2009 годов при выделении средств из бюджета планы по завершению строительства столичных объектов будут выполнены. При этом в отношении застройщиков произведут все соответствующие процедуры по взысканию денежных средств и других активов, что позволит вернуть в бюджет часть средств. А пока акимат в судебном порядке забирает имущество не выполнивших свои обязательства застройщиков.
В настоящее время уже по шести застройщикам, ведущим строительство 17 многоэтажных ЖК, возбуждены уголовные дела. По двум застройщикам 4 объектов вынесены приговоры суда о привлечении их к ответственности. Помимо этого, возврат средств предполагается за счет реализации коммерческих площадей: паркингов, магазинов и других достраиваемых объектов.
Премьер-министр Карим Масимов подчеркнул, что принятые решения должны очень быстро дойти до конкретных получателей, «чтобы они понимали, что и как делается, когда их права будут защищены». Он напомнил, что этот очень важный вопрос глава государства поставил перед правоохранительными органами, и все недобросовестные застройщики понесли соответствующее наказание в соответствии с законом. «И если сегодня члены правительства одобрят, то средства, которые будут выделены, возвратят пострадавшим», — добавил глава правительства.
Заместитель генерального прокурора Асхат Даулбаев отметил, что в основном проблемы в сфере долевого строительства наблюдаются в таких городах, как Астана и Алматы и в значительно меньшей степени в Алматинской, Акмолинской, Актюбинской и Мангистауской областях. В Атырауской, Восточно-Казахстанской, Карагандинской, Костанайской, Южно-Казахстанской областях при наличии долевого строительства ситуация остается стабильной, поскольку фактов нарушения прав дольщиков и срыва срока ввода в эксплуатацию жилья на сегодняшний день не выявлено.
Асхат Даулбаев сообщил, что, по данным местных исполнительных органов, на территории республики осуществляют свою деятельность 285 организаций-застройщиков, привлекающих деньги физических и юридических лиц для долевого участия в строительстве. Эти компании ведут строительство 407 объектов, по которым привлечены средства более 50 тыс. дольщиков на общую сумму свыше 230 млрд тенге.
Прокуратура начала проверки на объектах, где строительные работы либо вообще не ведутся, либо сроки сдачи объектов нарушены более чем на полгода. Представитель генпрокуратуры подчеркнул, что именно на указанных объектах имеют место массовые нарушения прав дольщиков или велика вероятность наступления таких последствий.
По его словам, всего насчитывается около 200 таких объектов, которые строят 123 компании, привлекшие 104 млрд тенге средств дольщиков. Большинство проблемных объектов находится в городах Астана (110) и Алматы (42).
В ходе проверки выявлено 13 фактов нецелевого использования денежных средств дольщиков, четыре факта строительства без необходимых разрешений и пять фактов эксплуатации жилых домов без акта о вводе в эксплуатацию. В целях защиты прав дольщиков и обеспечения возврата денежных средств прокуратура наложила арест на 108 объектов недвижимости и 107 единиц автотранспорта недобросовестных застройщиков. «К примеру, прокуратура г. Алматы при проверке ТОО «Бейбарс Билдинг» выявила нецелевое использование денежных средств дольщиков на сумму около 400 млн тенге, обналиченных руководством якобы для покупки земельного участка для строительства. Однако в момент проверки земельный участок не был приобретен, а денежные средства в кассу ТОО не были возвращены», — рассказал А.Даулбаев. Кроме того, при постоянном отставании строительства от графика финансовые средства направлялись к учредителям в качестве благотворительной помощи и двум другим ТОО как спонсорская помощь. По результатам проверки прокуратурой наложен арест на 50 объектов недвижимости и 11 единиц автотранспорта ТОО.
Заместитель председателя Агентства по борьбе с организованной и коррупционной преступностью Саттибек Онгарбаев сообщил о том, что руководители семи неэффективных строительных компаний Астаны привлечены к уголовной ответственности и получили по десять и чуть менее лет наказания. По его словам, Финпол накладывает аресты на счета и имущество нерадивых застройщиков и принимает все меры по возмещению ущерба. Однако, подчеркнул С.Онгарбаев, совершению преступлений в сфере строительства жилья во многих случаях способствует ненадлежащее исполнение акиматами возложенных на них функций по осуществлению действенного контроля как на стадии подготовки материалов по будущему строительству, так и в ходе самого строительства. «Выявлены факты, когда строительство жилья производилось на земельных участках, выделенных на ведение крестьянского хозяйства либо для строительства административных зданий. Отдельные фирмы не имели разрешительных документов для занятия строительной деятельностью. Практически все фирмы, по которым ведется следствие, не имели соответствующей материально-технической базы и рассчитывали только на средства дольщиков», — рассказал представитель Финпола.
Онгарбаев также напомнил, что действия некоторых чиновников осознанно подвергают риску средства дольщиков, что впоследствии приводит к росту социальной напряженности. Однако местные органы исполнительной власти своевременно эти нарушения не выявляют. Более того, подчеркнул он, никто из должностных лиц земельных отделов и управлений, государственного архитектурного контроля, других контролирующих органов ответственности за это не понес. В то же время многие нарушения не были бы допущены, если бы представители профильных госорганов хотя бы раз посетили строительные объекты этих фирм и надлежащим образом изучили документы и качество строительства. Кроме того, уже есть факты нецелевого использования отдельными застройщиками средств, выделенных государством на поддержку строительного сектора. Ввиду существования нескольких контролирующих органов и отсутствия должного контроля над строительством жилых комплексов с привлечением денег дольщиков Онгарбаев предложил определить механизм контроля над расходованием средств дольщиков.
Развитие событий на строительном рынке в немалой степени зависит от возможности недорогого банковского финансирования. Как известно, условия по ипотеке после начала кризисных явлений ужесточились. В связи с падением цен на недвижимость и кризисными ожиданиями среди населения заемщики все чаще предпочитают не выплачивать неадекватные нынешним ценам на жилье ипотечные выплаты. Логично, что Ассоциация застройщиков 23 июня текущего года выступила с обращением к участникам долевого строительства и гражданам республики с призывом воздержаться от расторжения договоров долевого участия и других действий, препятствующих процессу стабилизации. С 1 января 2008 года по 1 июня 2008 года, по данным АФН, сумма кредитов с просрочкой платежей без учета однородных кредитов выросла с 411,8 млрд тенге (или 4,6% от всех выданных банками кредитов) до 891,7 млрд тенге (или 9,9% от общей суммы банковских кредитов).
Председатель Нацбанка Анвар Сайденов считает, что в настоящее время нет такого большого количества заемщиков, которым банки могли бы в свете новых требований выдавать кредиты. «Плюс, конечно, ставка. Деньги хотя и есть, стоимость их выше. И заемщики, даже те, которые могут и которым надо взять кредит, отказываются брать по таким ставкам. А что касается рынка ипотеки, то есть платежного спроса со стороны покупателей квартир, он во многом определяется тем фактором, что две стороны сидят и ждут, кто кого пересидит», — сказал он «Къ». Глава Нацбанка полагает, что существующее небольшое количество сделок и отсутствие снижения цен на недвижимость связано с тем, что продавцы не желают снижать цены, а покупатели ждут падения и поэтому ничего не приобретают.
