Рынок недвижимости в развивающихся странах держится уверенно, несмотря на кризис на Западе
Пришел конец росту западного рынка недвижимости или нет, рынок недвижимости развивающихся стран остается «горячей» инвестицией. Мировой кризис ликвидности снизил цены на недвижимость в развитых странах от Соединенных Штатов до Испании, однако не повлиял на активность сектора недвижимости в развивающихся странах, таких как Бразилия и Россия, процветающих благодаря буму сырьевых товаров и более легкому доступу к ипотечному финансированию.
Мрачный союз замедляющегося роста экономики и растущей инфляции вынуждает некоторых инвесторов избегать вложений в развивающиеся рынки акций и облигаций. Однако другие инвесторы придерживаются такой позиции, что цены на недвижимость в развивающихся странах будут расти. «Мы советуем приобретать земли, покупать доли в брокерских фирмах по недвижимости, строительных компаниях или поставщиках стройматериалов. Для более целенаправленных вложений мы рекомендуем инвестировать в девелоперов по недвижимости», — говорит Джонатан Гарнер, глава стратегического департамента в Morgan Stanley.
Растущая урбанизация и доходы подогревают спрос на недвижимость в Бразилии, России, Индии и Китае (BRIC). Низкие процентные ставки в таких странах, как Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ), где местная валюта привязана к динамике американского доллара, а также недостаток жилой и офисной площади поддерживают цены на недвижимость на рекордных максимумах.
И в отличие от своих коллег в развитых странах банки развивающихся стран не попали под негативное влияние кризиса ликвидности, вспыхнувшего в прошлом году из-за дефолта ипотечного сектора subprime в США.
Согласно отчету рейтингового агентства Fitch, активность строительных компаний стран BRIC поддерживается увеличением спроса на жилые дома и ростом экономики, хотя есть риск нежелательных изменений в законодательной базе. «Кредитный кризис практически не распространился на развивающиеся страны. Не только банки находятся в хорошем положении, но и домовладельцы не обременены крупными кредитами», — говорит Гарнер. Соотношение ипотечных кредитов к валовому внутреннему продукту в четырех крупнейших развивающихся странах — Бразилии, России, Индии и Китае — составляет 5-10% по сравнению с показателем в 100% в Великобритании и 90% в США.
И доход, и крепость…
Рост потребительских цен, особенно нежелательный для развивающихся стран, так как они больше тратят на продукты питания (по отношению к доходу), чем развитые страны, также делает ренту, привязанную к инфляции, привлекательным инструментом хеджирования.
По мнению управляющих фондами, рост стоимости активов, обусловленный инфляцией, делает недвижимость более привлекательной для инвестиций. Хотя в то же время это повышает стоимость заимствования для девелоперов и покупателей. Парадоксально то, что привлекательность активов розничного бизнеса может быть поддержана ослаблением рынка акций развивающихся стран, упавшего почти на 6%.
«Когда рынок акций снижается, некоторые инвесторы рассматривают физические активы как безопасные инвестиции», — отмечает Джеф Чодри (Jeff Chowdhry), F&C Investments. Чодри одобряет инвестиции в Мексику и Бразилию, где рост ипотечного сектора делает жилье более доступным для среднего класса, однако осторожно относится к Индии и Турции, где рынок выглядит переоцененным: «Мы не считаем, что рост цен на недвижимость продолжится, когда цены на акции снижаются, а процентные ставки растут».
С начала года рынок акций Турции снизился на 27%, а лира упала на 5% против американского доллара, хотя управляющие фондом Cordea Savills убеждены в обратных перспективах для турецких активов. Подразделение британской фирмы Savills привлекает 400 миллионов евро для создания фонда имущества с целью входа на турецкий рынок торговой и жилой недвижимости и получения дохода в 25%.
«Это страна с населением 70 миллионов человек, половина из которых еще не достигла 30 лет, и среднегодовым показателем роста населения около 1% в год. Экономика замедляется, но замедление идет после достижения очень высоких показателей», — говорит Ян Джоунс (Ian Jones), директор инвестиционного департамента Cordea Savills.
«Растущие затраты потребителей развивающихся стран означают, что торговая недвижимость является многообещающим вложением, — считает Билжана Бозик (Biljana Bozic), управляющая фондом имущества East Capital (200 миллионов евро), инвестирующего в торговую недвижимость Росси, Украины и Казахстана. — Благодаря ценам на нефть остаточный доход (disposable income) за последние пять лет вырос на 75%. Ритейлеры хотели бы расшириться, но не могут найти свободных площадей. В советское время вообще не было коммерческой недвижимости».
