Жилье мое…
В качестве очередной меры по оживлению рынка недвижимости планируется создание фонда арендного жилья. Красивая на первый взгляд идея при ближайшем рассмотрении таит в себе множество проблем, которые могут кардинально повлиять на эффективность работы всего механизма.
При представлении на заседании кабмина шестой по счету идеи оживления рынка недвижимости создание фонда арендного жилья инициаторы отметили, что это самый последний сигнал застройщикам. «В настоящее время компаниям-застройщикам предложены все возможные варианты для завершения объектов с долевым участием. Если застройщики по какой-то причине не воспользуются этими возможностями два-три месяца мы готовы ждать… После мы вынуждены будем применять методы их стимулирования в совсем другом поле», — предупредил вице-премьер Умирзак Шукеев.
Застройщиков, напомним, начали стимулировать еще в конце 2007 года. С того момента с помощью стабилизационных мер, по словам Умирзака Шукеева, различными способами было спасено 23 тыс. дольщиков. Но потом интенсивность «спасения» снизилась, хотя было предложено еще несколько новых мер. Застройщики, кому в большинстве своем идеи категорически не нравились, объясняли это совершенно неприемлемой ценой квартир, которую предлагало государство в обмен на средства для достройки. Кому-то цена просто не нравилась, кто-то из застройщиков постоянно вкладывал средства от реализации в начало новых объектов, даже за пределами страны.
Практически освоены средства, перечисленные банкам на строительные депозиты, в качестве первой меры поддержки. Из обещанных 95 млрд тенге в банки Астаны и Алматы перечислено 63,9 млрд, освоено 62,9. Почти половина средств уже использована акиматами этих городов на выкуп проблемных объектов.
Возникли проблемы по четвертому предложенному методу — выкуп по фиксированной цене. Долго убеждали застройщики в невозможности принятия этого предложения, даже предложили вариант создания пула дольщиков, согласных на свободные цены. Наконец после девальвации правительство решило пойти на компромисс. По словам министра индустрии и торговли Владимира Школьника, схему финансирования через банки второго уровня (БВУ) по фиксированной и свободной цене поддержали 8 банков. «Но некоторые строительные компании опасаются участвовать в этой схеме, потому что установленная цена реализации квартир после девальвации не обеспечит возврат кредитов в БВУ», — пояснил министр. В результате было предложено не фиксировать цену, а в городах акиматам провести зонирование территорий по стоимости жилья.
Пятый метод не быстро, но уже реализуется. Компании, не имеющие обязательств перед банками, поддерживает необходимыми оборотными средствами фонд «Даму». Фонд кредитует застройщика через генерального подрядчика и поставщика по факту выполненных работ. Готовое жилье затем реализуется через механизмы Жилстройсбербанка (ЖССБ) и Казахстанской ипотечной компании (КИК). Кроме того, с целью недопущения возникновения проблемных ипотечных кредитов уже с марта начнется их рефинансирование. Для бюджетников — до ставки в 9%, для остальных — 11%, но лишь в том случае, если жилье единственное, не больше 120 квадратных метров, кроме того, гражданин не должен иметь задолженностей при подаче заявления.
Застройщик сам должен определиться, как ему достраивать объект, но если такого не случилось, придется воспользоваться последним и не самым лучшим предложением. По мнению главы ФНБ «Самрук-Казына» Кайрата Келимбетова, застройщики испытывают финансовые трудности в связи с отсутствием платежеспособного спроса со стороны покупателей. В этой связи остаток объектов предлагается охватить в рамках выкупа нереализованного жилья через новый институт — фонд арендного жилья для последующей передачи в аренду населению. «Фонд арендного жилья — это создаваемая АО «ФНБ «Самрук Казына» дочерняя организация, основной задачей которой является выкуп у застройщиков жилья, не нашедшего спроса у населения, в первую очередь, финансируемых БВУ и «Даму», для последующей передачи в аренду с правом выкупа», — пояснил он «Къ».
Согласно схеме, БВУ или фонд «Даму» выдают кредиты на завершение объектов. Если население не выкупило квартиры, их выкупит «Самрук-Казына», а застройщик, в свою очередь, отдает кредит банку. ФНБ же квартиры или сдаст в аренду, или реализует. К слову, еще не определено возможное применение лизинговых схем, возможен выкуп через предварительный заем в ЖССБ. Жилстройсбербанку ФНБ поможет с фондированием, поэтому банк сможет большему числу клиентов выдать предварительный заем. Таким образом, избавившись от излишков предложения жилья на первичном рынке, государство вроде бы повышает спрос, оживляя попутно рынок жилья. По законодательству арендное жилье должно располагаться в арендных домах. Кроме того, в них должен кто-то управлять, ремонтировать, собирать плату, по этой причине Фонду арендного жилья придется нанимать или создавать какие-то управляющие компании. На каких правах, в законе пока не обозначено.
По словам Умирзака Шукеева, тем застройщикам, кто не найдет своего варианта, государство напомнит о налоговых задолженностях или о претензиях по просрочкам исполнения договоров долевого участия. «Если договоры просрочены, мы вправе применять схемы реструктуризации, реабилитации, банкротства», — предупредил в последний раз вице-премьер.
