Малый и средний бизнес: Оценка недвижимости
Сейчас, когда цены на недвижимость изрядно упали — многие предприниматели задумываются о ее приобретении в коммерческих инвестиционных целях.
Существует несколько подходов в оценке, некоторые подразумевают сложный анализ и расчеты. Давайте оставим такие методики для профессионалов, и поговорим о важных нюансах, на которые следует обращать внимание и способах анализа, применить которые может каждый самостоятельно.
Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой недвижимость может быть продана на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величину цены сделки не оказывается неправомерного влияния. Именно ее и необходимо определить.
Для ее определения существуют три основных метода оценки: затратный, сравнительный, доходный.
Затратный подход может применяться для оценки стоимости любого вида недвижимости. Однако он наиболее целесообразен при оценке объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов), т. е. когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций; при освоении новой территории и в условиях пассивного рынка недвижимости.
Способ прост. Образно говоря — вы складываете все затраты на приобретение и создание объекта, которые понес предыдущий владелец. В идеале — не забываете о стоимости денег во времени и амортизации. Или — вы рассчитываете, во сколько обойдется строительство такого же объекта. Часто — такие данные о стоимости объекта по этому методу можно найти в бухгалтерских книгах. И именно данные затратного подхода вы можете использовать в качестве нулевого потока в расчете NPV будущего проекта.
Доходный подход – наиболее приемлем при оценке недвижимости, приносящей доход. Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала и будущих денежных потоков. Так, участок в 2 сотки в центре Алматы или в маленьком поселке — будут стоить по-разному.
Фактически именно с помощью этого метода вы определяете насколько «овчинка стоит выделки» — то есть, на сколько прибыльным может быть Ваше вложение. Для финансистов — чистая приведенная стоимость — самое близкое к этому понятие. Если говорить проще — то нужно понять, какие суммы принесет данные проект или хотя бы какие денежные потоки вы будете получать ежегодно.
Сравнительный — уместен в условиях активного, развитого рынка недвижимости при оценке некоторых типичных объектов. Часто применяется в предварительной оценке участков. Тут все еще проще — вы берете похожие проекты и делаете, к примеру, среднее арифметическое их стоимостей.
Конечно, все можно усложнить, вспомнив об износе (сколько служило здание), тектонических разломах (важно для Алматы!) и подземных водах (влияет на этажность), об облицовке наружных стен (был случай — использовался запрещенный материал, и прежнего владельца — ЧС-ники/ПОЖАРники не трогали, а нового — заставили снимать) и т.д. и т.п.
Но пусть этим всем занимаются ваши консультанты или аудиторы.
Вы же — четко представляйте, для чего вам нужен участок/здание/объект и кто будет там работать/приходить/ находиться. Какие части наиболее важны, а какие можно исключить?
НО, чем больше нюансов вы будете пытаться заметить, тем больше поводов у вас будет запутаться в анализируемом. Поэтому предлагаю объединить все методы и бегло проанализировать нужную вам недвижимость по следующим этапам:
1. Откройте генеральный план города и посмотрите, что запланировано на этом месте.
2. Откройте газету с объявлениями и найдите 2-3 похожих объекта в этом (или похожем) районе. Сравните цены. Осмотрите и их тоже. Просто для сравнения.
3. Отправляйтесь на место расположения и осмотрите участок/дом/объект. Осмотрите все окружающие здания, дороги.
4. Соберите всю документацию по участку. Проверьте по базам БТИ.
5. Приведите знакомого архитектора — пусть скажет вам все плюсы и минусы объекта.
6. Вы хотите сделать социальный объект? Рассчитайте охват населения.
7. Осмотрите окружающие здания.
________________________________________
Аренда или покупка?
Вам все нравится и вы готовы КУПИТЬ объект? Так как мы говорим о малом и среднем бизнесе, то это крайне важное решение. Конечно, покупка недвижимости — это инвестиция, но не нужно забывать, что не весь бизнес нуждается в собственном помещении/объекте.
Какой срок жизни у вашего бизнеса? Здесь о сроке жизни я говорю, как о трендовом понятии (от «тренд» — тенденция). Людям — то есть вашим потребителям, постоянно хочется чего то нового. Популярные клубы и рестораны — приносят хорошую прибыль лишь несколько лет. Экономика меняется. В момент кризиса — популярно одно, в момент подъема — есть смысл снять сливки в другой области. Поэтому нужно четко понимать, сколько вы хотите управлять этим конкретным бизнесом, в какой момент — выйти из него (путем закрытия или продажи).
Возможно, срок жизни вашего бизнеса гораздо меньше срока окупаемости вашей недвижимости. Вы думаете ее выгодно продать при выходе из проекта? При не стабильном рынке или некоторых других нюансах, вы можете испытать затруднения с будущей продажей. Тогда есть ли смысл в ее покупке, или долгосрочная аренда более выгодна в данном конкретном случае?
Решать — вам. И желательно с помощью профессионалов. Для анализа можно попытаться сравнить ставки аренды и ставки ипотеки. Лучший способ — расчет NPV.
