В августе текущего года, по сравнению с тем же периодом в 2009 году, в РК наблюдается 1,1% рост цен на новое жилье, стоимость вторичного выросла на 1,6%. Аналитики считают, что подорожание продолжится до конца года.
По прогнозам Bloomberg, в 2011 году рост цен на мировом рынке недвижимости замедлится на фоне слабого экономического роста и беспокойства по поводу ситуации с долговыми обязательствами.
Самой существенной проблемой для мирового рынка будет способность кредиторов продолжать финансирование отрасли, где долговой уровень все еще критически высок.
Возможность обвала цен
Некоторые казахстанские эксперты и аналитики утверждают, что серьезное влияние на рынок недвижимости могут оказать проблемные залоги в казахстанских банках второго уровня (БВУ). Якобы банки находятся в такой плачевной ситуации и процент невозвратов по ипотечным кредитам настолько высок, что очень скоро банки выбросят на рынок огромное количество проблемных квартир и это обрушит цены на рынке. С одной стороны, подобные прогнозы вполне обоснованы, ведь только в АО «Темiрбанк» доля проблемных займов по ипотеке составляет 71,9%. Но сами риэлторы опровергают данную информацию. Так, по словам директора по внешним связям агентства недвижимости «Абсолют» Романа Костенко, ни у одного банка по сей день нет четкого алгоритма решения данной проблемы. Прежде всего самим банкам невыгодно обваливать рынок выбросом большого количества недвижимости, чтобы не обесценить и без того серьезно упавшие в цене за время кризиса залоги. К тому же структура этих залогов такова, что на 70-80% состоит из неликвидных на сегодняшний день вариантов. Так что сегодня, по словам Р. Костенко, БВУ намного выгоднее проводить индивидуальную работу с каждым проблемным заемщиком, пытаться договариваться о реструктуризации долга, предоставлении отсрочек, банковских каникул и т.д. «Соответственно, бояться или, наоборот, надеяться на снижение цен на рынке недвижимости по этой причине в ближайшее время никому не стоит», – добавляет он.
БВУ также отрицают подобные перспективы. Так, пресс-служба АО «Темiрбанк» говорит, что ежемесячно на торги выставляются в среднем 200 объектов, но до сих пор резкого снижения стоимости это не вызвало. А также добавляет, что в I полугодии 2010 года было реализовано около 40 объектов недвижимости, в I и II полугодиях 2009 года – 245 объектов недвижимости.
В АО «Альянс Банк» и вовсе не планируется массовая продажа недвижимости.
А главный специалист департамента розничного бизнеса АО «Евразийский банк» Ксения Еремина приводит статистику, также отрицающую падение цен на жилье: в I полугодии 2010 года с аукциона было реализовано 2 залога, за 2009 год – 3, а до конца года планируется продать 10 залогов.
Признаки роста
Ожидания резкого увеличения цен на жилье из-за возрождения БВУ-ипотеки также внушают сомнения.
В «Альянс Банке» предполагают незначительный рост цен на недвижимость, связанный с активностью БВУ РК в предоставлении продуктов ипотечного кредитования, возможно, что какое-то влияние окажут и предстоящие Зимние Азиатские игры.
Пресс-служба АО «Темiрбанк» считает, что до конца 2010 года повышения цен как на первичном, так и на вторичном рынках жилья не предвидится, поскольку новые условия по программам ипотечного кредитования в банках были ужесточены и большим спросом такие кредиты пользоваться не будут. И добавляют, что в 2009 году и до настоящего времени банк ипотечные кредиты не выдавал, но возобновить данный вид банковского продукта планируется с 1 октября текущего года. Кроме того, процентные ставки по ипотечным продуктам, действующие на сегодняшний день, в сравнении с 2009 годом остались без изменения.
В 2009 году АО «Альянс Банк» также не выдавал ипотечные займы, только с 1 сентября текущего года был запущен новый продукт ипотечного кредитования «Альянс Кредит Ипотека», ставка вознаграждения по которому – 13% годовых.
Однако Ксения Еремина говорит, что в I полугодии 2010 года объем выданных займов увеличился почти в 4 раза по сравнению с I полугодием 2009 года, и в 1,5 раза по сравнению со II полугодием 2009 года. Одной из причин увеличения объема выданных займов она называет снижение ставок. Так, в I квартале 2010 года они были снижены на 4%. «Во II полугодии 2010 года также планируется снижение ставок вознаграждения и пересмотр условий, в том числе, короткий срок рассмотрения заявок, что повлечет увеличение объема выданных займов», – добавляет она.
Стоит отметить, что, согласно данным Агентства РК по статистике, средняя цена на первичном рынке жилой недвижимости Алматы в мае 2010 года находилась на уровне около $1,615 тыс. за кв.м. Цены на вторичном рынке Алматы уменьшились приблизительно на 2,2% по сравнению с началом 2010 года и достигли уровня в $1,335 тыс. за кв.м. Однако на конец августа 2010 года прирост цен на новое жилье составил 1,1%, а на вторичное – 1,6% по сравнению с 2009 годом.
Роман Костенко отмечает небольшой спад покупательского интереса на рынке квартир в конце июня – начале июля, что повлекло за собой снижение индекса цен на жилую недвижимость. Но с конца июля по сегодняшний день, согласно его словам, наблюдается очень серьезный рост покупательской активности. Соответственно выросла и цена предложения, значительно увеличилось и число совершенных сделок. Одним из факторов этого является традиционная сезонность в этом сегменте именно в период с августа по октябрь. Кроме того, серьезно уменьшается количество предложений недвижимости, обусловленное отсутствием новых предложений от застройщиков.
Директор отдела консалтинга ТОО «Центр коммерческой недвижимости» Ольга Айбасова говорит, что «сейчас рынок разогнался и, конечно, будет расти, а после декабря возможно небольшое снижение, которое будет продолжаться до весны».
В 2011 году рост цен на жилье прогнозируется только во второй половине года, но при этом он будет незначительным, комментируют «Къ» в «Темiрбанке».
Дефицит жилья
По прогнозам председателя Агентства по жилищно-коммунальному хозяйству и делам строительства Серика Нокина, высказанным ранее, в 2011 году в Казахстане возможен резкий всплеск цен на жилье, спровоцированный ожидаемым дефицитом в 1,5 млн. кв. м.
Аналогичного мнения придерживается и Роман Костенко: «В ближайшей перспективе в Алматы будет серьезный дефицит предложения на рынке новостроек, поскольку уже практически три последних года не начат ни один новый строительный проект».
По его данным, в акимате не выдано ни одного нового разрешения на строительство жилого дома или жилого комплекса. «С большим или меньшим успехом завершается строительство только докризисных проектов жилых комплексов, а в этих комплексах свободных непроданных площадей практически нет. Кроме того, все квартиры в этих домах имеют своих владельцев в лице дольщиков. Если же комплекс достраивается с участием «Самрук –Казына», а в последний год это происходит практически в 100% случаев, то невыкупленные у застройщика ранее квартиры вполне обоснованно переходят в собственность ведомства. Поэтому в ближайшие годы их свободная реализация на рынке не планируется – эти квартиры будут участвовать в госпрограмме по арендному жилью. То есть с завершением их строительства на рынке вряд ли появится достаточное количество квартир, способное удовлетворить постоянно растущий в последнее время покупательский спрос», – говорит Р. Костенко.
Ко всему прочему, согласно данным «Абсолюта», на сегодняшний день в районные и городской акиматы от жителей Алматы подано более 16 тыс. заявлений на улучшение своих жилищных условий по госпрограмме, причем более 9 тыс. подавших заявления уверенно подтвердили свою платежеспособность. А городские власти в ближайшие 1-2 года смогут предоставить этой категории алматинцев не более 2-2,5 тыс. квартир. Данные факты, по словам Романа Костенко, убедительно говорят о том, что в ближайшие годы в Алматы будет наблюдаться серьезная нехватка жилья.
Общий объем жилых площадей, введенных в эксплуатацию в Алматы в период с января по май 2010 года, составил 368,571 тыс. кв.м, что на 6,1% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Роман Костенко говорит: «Для того чтобы в ближайшие пару лет на рынке появились новые объекты, нужно уже сегодня начинать новое строительство, к чему местные застройщики пока не готовы. Следовательно, как минимум в ближайшие два-три года в Алматы будет наблюдаться серьезный дефицит на рынке жилья».
По данным Scot Holland, жилой сегмент рынка РК оказался весьма непостоянным и с конца 2007 года переживал период спада. Тем не менее, ожидается, что строительная отрасль восстановится и опять будет выступать одним из основных источников экономического роста экономики Казахстана в долгосрочной перспективе.
Ценовые ожидания казахстанцевСогласно результатам проведенного «Къ» опроса, 47,83% читателей считают, что стоимость недвижимости в РК останется на прежнем уровне, 30,43% ждут понижения и около 22% – увеличения цен на жилье.
