Агентство по делам строительства и ЖКХ прорабатывает новую схему строительства и реализации жилья, способную вернуть в отрасль инвестиции. У строительной компании «ASI» есть предложение, согласованное с «Жилстройсбербанком».
Основная проблема в том, что бизнес вышел из сферы жилищного строительства и зайти обратно пока не может, поскольку сегодня сохраняются жесткие требования АФН по кредитованию застройщиков. «Но эти нормативы вводились экстренно, в пик вакханалии с долевым строительством. После были приняты жесткие нормы в законы о долевом строительстве, о системе жилстройсбережений, которые создали нужные ограничения», – рассказывает «Къ» глава «Инвестиционно-строительной компании «ASI» Сергей Котляров. По его мнению, на сегодня существует достаточно прочная база для отслеживания финансовых потоков в строительстве жилья, чтобы решиться на применение новых схем строительства и реализации жилья. Например, аналогичную той, которая используется в его компании уже шесть лет.
Агентство по делам строительства и ЖКХ проанализировало и подкорректировало предложенный механизм. Получилась вполне жизнеспособная схема, по которой застройщик самостоятельно обеспечивает строительство нулевого цикла и одновременно вместе с «Жилстройсбербанком» (ЖССБ) формирует пул потенциальных покупателей квартир в размере не менее 50% от общего объема. Под эти активы застройщик получает в БВУ кредит для завершения строительства. После сдачи в эксплуатацию квартиры передаются покупателям с обременением в пользу БВУ до предоставления им жилстройзайма, но не более чем на 5,5 лет. При наступлении условий выдачи жилстройзаймов эти средства передаются застройщику, а он рассчитывается с БВУ. Последний этап – расчеты покупателей с ЖССБ в течение срока не более 9,5 лет. В общей сложности кредит может погашаться 15 лет.
Схема рассчитана на массового потребителя жилья. По подсчетам Сергея Котлярова, первые пять лет средний покупатель будет выплачивать порядка 80 тыс. тенге ежемесячно, а после предоставления жилстройзайма выплаты составят примерно 53 тыс. тенге. «ЖССБ поддерживает нашу схему. Последнее письмо пришло 13 сентября, где вся схема одобрена», – сообщил «Къ» Сергей Котляров.
Однако еще не урегулированы вопросы с АФН, которое вполне резонно хочет проанализировать все риски, максимально обезопасить участников проекта от злоупотреблений или форс-мажоров.
«Мы сейчас с госфиннадзором тщательно прорабатываем эту схему. С одной стороны, задача нашего Агентства – оживить рынок жилищного строительства, с другой, – не хотелось бы повторения недавних событий на рынке жилья» – говорит «Къ» директор департамента жилищной политики Агентства Кенжебулат Мынбаев.
Между тем Сергей Котляров считает, что применение этого механизма отнюдь не взорвет рынок. Напротив, в жилищное строительство вернутся серьезные крепкие компании, с оборудованием, базой, квалификацией, а главное – с эффективной системой организации производства. «Случайные застройщики, которым нужна прибыль много и сразу, не будут ждать отдачи 5 лет. Схема удобна для системных застройщиков», – считает он.
Его коллега, руководитель средней строительной компании в Астане, согласен с тем, что эта схема создаст дополнительный спрос на рынке недвижимости: «У нас переизбыток жилья так называемого бизнес-класса и огромная нехватка класса эконом. Есть в стране компании, их немного, которые подпишутся под таким проектом, но надо скорректировать нормы по кредитованию, такие проценты никто не окупит».
Кроме того, практика показала, что требование к застройщикам выдерживать цену 56 515 тенге за квадратный метр оборачивается или откровенной халтурой, или убытком для застройщика. Рациональнее определить эту социальную цену на часть квартир, а оставшиеся реализовать по коммерческой цене.
Перемены на рынке жилищного строительства назревают серьезные. По словам Сергея Котлярова, компании начинают специализироваться, разделяясь на заказчиков и генподрядчиков. «Сегодняшняя ситуация, когда фирма сама строит и сама продает – ненормальная, это сразу создает условия для хищений. На рынке будут потихоньку создаваться специализированные компании с хорошими возможностями, хорошими связями по генподряду, с хорошим ценообразованием. Но их будет немного. На 16 млн населения их и не должно быть много», – считает глава компании ASI.
Спрос без предложенияПримерно 800 тыс. семей нуждаются в улучшении жилищных условий, а значит, требуется, как минимум, 800 тыс. квартир. Но объемы жилищного строительства падают. В 2008 году было сдано порядка 7 млн кв. метров жилья, в 2009 – 6,4 млн кв. метров, в 2010 году планируется сдача 6,2 млн кв. м, в 2011 прогнозируется ввод 4,55 млн кв. м. Объем строительномонтажных работ в 2009 году составил свыше 1,8 трлн тенге, объем инвестиций, по сравнению с 2008 годом, снизился на 41%.
