В правительстве обсуждается программа по оживлению рынка недвижимости и стимуляции роста жилищного строительства. Основным инструментом станет государственная поддержка в виде фондирования БВУ, а также продолжение строительства госжилья.
Поправки к закону о долевом строительстве от 2009 года существенно ужесточили требования к застройщикам. Была сделана попытка с помощью законодательства снизить риски потенциальных дольщиков и усилить ответственности застройщиков. Для этого были введены ограничения системного характера в виде обязательного лицензирования каждого объекта строительства, жесткие требования по размеру собственного капитала, обеспечению кредитов, залогового имущества компании-застройщика. В связи с этим объем частных инвестиций в жилищное строительство стал снижаться. По прогнозам Агентства по делам строительства и ЖКХ, если не предпринимать никаких мер, то в следующем году ожидается снижение объемов жилищного строительства до 3,2 млн кв. м, что вдвое меньше, чем в 2010 году.
По мнению Ассоциации застройщиков, это критическая ситуация. «Может произойти скачкообразный рост цен, как в 2006-2007 годах, когда спрос был высоким, а предложение недостаточным», – отметил глава Ассоциации Айдын Рахимбаев.
На данный момент принцип схемы оживления рынка заключается в стимулировании предложения – строительства жилья эконом-класса с одной стороны и оживлении спроса – обеспечения доступности кредитов с другой.
Между тем, по словам министра финансов Болата Жамишева, положения, ужесточившие систему ипотечного кредитования, отменять не планируется. Поэтому рассматривается возможность государственной поддержки жилищного строительства. «Сейчас необходимо сохранить объемы ввода госжилья, шире использовать потенциал системы жилстройсбережений, продолжить строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры, а также стимулировать привлечение частных инвестиций в жилищное строительство», – отметил председатель Агентства по делам строительства и ЖКХ Серик Нокин. Через Агентство продолжится реализация схемы строительства кредитного жилья местными исполнительными органами совместно с Жилстройсбербанком. Однако при существующем положении вещей будет реализовано лишь 4 тыс. квартир, в то время как потенциальных клиентов около 18 тыс. Для увеличения объема в ближайшие два года, по словам Серика Нокина, потребуются инвестиции порядка 40 млрд тенге.
Кроме того, планируется продолжить строительство инженерных сетей к жилым как уже имеющимся застройкам, так и планируемым. На эти цели предлагается дополнительно выделить еще 40 млрд тенге.
Основным же пунктом программы оживления рынка недвижимости должно стать фондирование БВУ. Предполагается выделять 50% стоимости проекта банкам при условии открытия ими спец-счета с другой половиной суммы. Эти средства вкладывают банк и застройщик, причем рассматриваются два варианта – жесткое распределение пропорций и гибкое – на усмотрение банка. Поскольку при этой схеме все риски возврата бюджетных средств ложатся на БВУ. Ассоциация финансистов настаивает на том, чтобы срок бюджетного кредита включал себя как время на строительство объекта, так и время на реализацию квартир.
В проекте программы основной акцент делается на использовании рыночных механизмов и рациональном регулировании. Причем предлагается использовать различные схемы кредитования граждан, в том числе и некоторое подобие системы жилищных сбережений в банках второго уровня. Среди новых схем, планируемых к тиражированию, и модель компании ASI, о которой «Къ» писал в статье «Вернуть инвестора» (№ 37 от 2010 года).
Проект программы будет еще дорабатываться, поэтому детали его сейчас пока не вполне ясны. Вернее – понятны интересы банков, застройщиков, торговцев недвижимостью. При этом не совсем ясно, как удастся избежать ошибок прошедшего строительного бума, в том числе появление значительного объема проблемных и безнадежных кредитов, а также обширных спекуляций на рынке недвижимости. К тому же за бортом остается решение жилищной проблемы основной массы населения, которому по-прежнему будут недоступны даже самые новейшие схемы ипотечного кредитования. При этом о развитии рынка арендного жилья практически не упоминается. А ведь нерешенные жилищные проблемы – это всегда мощный раздражитель, повод для социальной напряженности.
План на 2011В 2011 году ожидается строительство порядка 6 млн кв. м жилья за счет всех источников финансирования. Из них: 500 тыс кв. м госжилья за счет средств республиканского бюджета; 2,3 млн кв. м жилья с участием дольщиков, завершаемых за счет господдержки; 400 тыс кв. м коммерческого жилья; 2,8 млн кв. м индивидуального жилья. В 2010 году инвестиции в строительство сократились на 35%, по сравнению с 2007 годом – с 490 до 317 млрд тенге.
