Спрос со стороны арендаторов на офисную недвижимость – растет. На рынке наблюдается отток клиентов в экономически болееэффективные офисы, в первую очередь, класса B, причем как в Астане, так и в Алматы. По прогнозам аналитиков, общий размер сегмента в 2011 году в Алматы увеличится приблизительно на 20%, при условии ввода приостановленных и запланированных офисных проектов.
Как сообщила «Къ» старший консультант департамента рынки капитала VeritasBrownГульшатСариева, во втором квартале 2011 года на рынке наблюдался рост спроса среди арендаторов, преимущественно, за счет переезда последних в помещения с более привлекательным соотношением цены и качества. Довольно высокая активность была отмечена среди новых арендаторов, осваивающих рынок Казахстана, чем и объясняется увеличение чистого спроса.
По оценкам ScotHolland,принимая во внимание проекты, завершенные в течение 2010 года, на данный момент в Алматы насчитывается около 630 тыс. кв.м офисных площадей. При этом в расчет не включены офисные проекты небольшого размера, относящиеся к классу «В-» или ниже.
По словам Гульшат Сариевой, за последний квартал рынок снова продемонстрировал некоторый отток арендаторов в экономически болееэффективные офисы, в первую очередь, класса «B». «Арендаторы продолжают пользоваться ослабленным состоянием рынка, либо переезжая в более бюджетные офисы, либо обновляя используемые помещения без дополнительны затрат. При этом текущие ставки аренды варьируются в пределах $15–30 – для класса «B» и $35–50 – для класса «А», – поясняет эксперт.
По словам менеджера по развитию компании ScotHolland Валерия Пшеничного, во 2-м квартале 2011 года арендные ставки во всех классах офисной недвижимости остаются относительно стабильными. «Ожидания улучшения макроэкономической ситуации и общей деловой среды служат стимулом для местных участников рынка, которые стали проявлять больший интерес к офисным помещениям. Профессиональные брокерские компании, занимающиеся заполнением и арендой офисов в Алматы, также отмечают увеличение числа поступающих заявок и закрытых сделок», –рассказал «Къ» аналитик.
Арендные ставки
В настоящее время базовые арендные ставки в офисах класса «А» в среднем составляют $32 за кв.м в месяц.
По данным ScotHolland, разрыв в базовых ставках аренды между классами «А» и «В» составляет приблизительно 30%. Базовые арендные ставки в офисных зданиях класса «В» оценивается около $20 за кв.м в месяц», – рассказывает г-н Пшеничный.
Затраты на обслуживание варьируются в пределах от $3 до $9 за кв.м в месяц, в зависимости от местоположения и класса бизнес-центра, а также предлагаемых удобств и услуг.
«Уровни средних цен продажи офисных площадей в бизнес-центрах варьируются в зависимости от района, а среднее значение по Алматы составляет около $2 тыс. за кв.м. При этом отмечается небольшое увеличение цен продаж офисных площадей высокого класса в течение предыдущих нескольких кварталов приблизительно на 2–3%. Также следует отметить, что компании стали чаще интересоваться покупкой офисов – ввиду текущих привлекательных цен на рынке», – говорит эксперт.
Аналитики отмечают, что приблизительно 30% офисных помещений представлены классом «А», в то время как оставшиеся 70% – классом «В» или «В-». «Большинство застройщиков после завершения строительства бизнес-центров предпочитают сохранять право собственности и сдают помещения в аренду многочисленным арендаторам. В редких случаях здания предлагаются на продажу институциональным инвесторам целиком, а некоторые проекты реализуются по принципу «built-to-suit», т.е. под конкретные требования заказчика», – отмечает В.Пшеничный.
Инвестиционная привлекательность
Напомним, в связи со снижением спроса на офисные/административные помещения средний уровень свободных офисных площадей в бизнес-центрах Алматы в 2009 году повысился приблизительно до 40% –как в проектах класса «А, так и в проектах класса «В». Однако, начиная с 4-го квартала 2009 года, спрос на офисные площади более высокого класса стал постепенно восстанавливаться, и к настоящему моменту уровень пустующих площадей, по данным экспертов, составляет около 27%.Как ожидается, в кратко- и среднесрочной перспективе он продолжит снижаться и к середине 2012 года достигнет уровня 24–25%.
ГульшатСариева уточняет, что запоследние два года строительная активность в секторе офисной недвижимости была минимальной. Многие проекты по-прежнему находятся в «замороженном» состоянии. Во 2-м квартале 2011 года не было запущено ни одного нового проекта по строительству офисных помещений, поэтому, несмотря на низкий спрос со стороны новых арендаторов, это отразилось на некотором снижении доли вакантных площадей. «По нашим расчетам, в случае завершения в срок офисных объектов, находящихся на стадии строительства, фонд офисной недвижимости увеличится на дополнительные 150 тыс. кв.м. Однако, в случае с «замороженными» объектами, при нынешних условиях реализация этих проектов в полном объемемаловероятна», – говорит эксперт.
Общая доля вакантных офисных площадей классов «A» и «B» составляет примерно 12%. По прогнозам экспертов, в краткосрочной перспективе рост спроса арендаторов на помещения класса «B» вызовет увеличение арендных ставок в помещениях этого класса, а относительно низкий чистый спрос на помещения класса «A» не будет сопровождаться увеличением ставок аренды.
Столичный офисный рынок
По расчетам VeritasBrown на 2-й квартал 2011 года, в Астане функционирует около 500 тыс. кв.м современных офисных помещений. Показатели включают современные бизнес-центры и не учитывают офисные помещения на первых этажах. Около 184 тыс. кв.м офисных помещений, классифицируемых девелоперами как класс «А», находятся на стадии строительства.
Как пояснил Валерий Пшеничный,снижение цен и арендных ставок коммерческой недвижимости Астаны закончилось, и рынок вошел в стадию относительной стабилизации. Рынок, главным образом, представлен вновь построенными бизнес-центрами. Офисные помещения также предлагаются в реконструированных административных зданиях советского периода и на первых этажах жилых зданий, оборудованных под офисы.
ГульшатСариева отмечает, что на рынке наблюдается тенденция смещения спроса с объектов высокого класса на более бюджетные офисные помещения. «Для удержания и привлечения арендаторов многие управляющие офисных объектов, помимо прочих льгот арендодателя, стали включать в стоимость арендытарифы за техническое обслуживание здания», – говорит старший консультант департамента рынка капитала. На данный момент общий диапазон арендных ставок офисных площадей Астаны составляет от $7 до $45 за кв.м в месяц.
Так, в бизнес-центрах класса «А» арендные ставки колеблются в пределах $25–48 за кв.м в месяц, при этом средняя величина составляет около $35 за кв.м в месяц с учетом НДС, однако сюда не входит плата за обслуживание и коммунальные услуги, составляющая от $4 до $10 за кв. м в месяц. Арендные ставки в офисах класса «В» в Астане колеблются в пределах $15–25 за кв.м в месяц, а средняя величина достигает уровня $20 за кв.м в месяц.
По сравнению с предыдущим кварталом 2011 годаарендные ставки в бизнес-центрах Астаны более низкого класса практически не изменились.
Многие арендаторы при выборе офисных помещений для аренды рассматривают только объекты с отделкой,полностью выполненной силами арендодателя (владельца).
Цены офисных проектов класса «А», предлагаемых на продажу в 2 квартале 2011 года, варьируются от $2,3тыс. до $3 тыс. за кв. м – на Левом берегу, и от $1,3тыс.до $3тыс. за кв.м – на Правом берегу.«Продажа офисных площадей происходит очень редко. Количество полученных заявок на покупку офисных помещений с начала 2011 года было крайне ограниченным», – поясняет г-н Пшеничный.
По его словам, основной спрос на офисные помещения в Астане формируют местные правительственные и иностранные компании. Основными арендаторами офисов класса «А» являются компании, работающие на рынках, где возможно быстрое развитие бизнеса и получение наибольшей прибыли.
Популярными остаются небольшие помещения общей площадью от 30 до 200 кв. м с черновой отделкой (для дальнейших изменений, вносимых самими арендаторами).
Свободная площадь
Общее количество свободных площадей по отношению ко всему фонду офисной недвижимости составляет около 20%. Большинство свободных площадей сконцентрированы в бизнес-центрах класса «А», введенных в эксплуатацию в 2007 году. Аналитики объясняютданную ситуациюзавышенными арендными ставками, недостатком спроса на данный момент и не совсем удачным выбором месторасположения некоторых таких объектов.
Количество свободных площадей в бизнес-центрах «В+» и «В» более ранних годов постройки составляет около 5%, что, по словам г-н Пшеничного, указывает на довольно высокий спрос на офисные помещения с более низкими ставками аренды, несмотря на то, что они могут уступать по качеству помещениям класса «А».
«В отношении бизнес-центров, находящихся на стадии проектирования или строительства, нужно отметить, что подавляющее большинство из них классифицируют себя как центры класса «А» со средней площадью здания, приблизительно равной 15–20 тыс.кв. м и средней высотой здания, насчитывающей 17 этажей», – говорит аналитик.
Бизнес-центры класса «А» и «В» в Астане, главным образом, размещаются в новом административном центре (Левый берег), однако среди определенного круга компаний«старый центр» также остается популярным.
Основные проспекты и дороги, соединяющие новый и старый центры, вновь отстроены или отремонтированы и имеют развитую придорожную инфраструктуру более высокого качества.
Эксперты прогнозирует восстановление строительной активности в Астане ближе к концу 2011 года – благодаря запуску застройщиками некоторых офисных проектов класса «А» и «В», приостановленных в настоящее время по различным (в основном, финансовым) причинам.
