Крупные строительные компании решили на практике реализовать госпрограмму жилищного строительства и начать строить жилье за 170 тыс. тенге за кв. м. Если сейчас в Казахстане не приступить к строительству жилой недвижимости, то в ближайшие пять лет на рынке может возникнуть дефицит жилья, который уже наблюдается в Астане. Такое мнение в интервью «Къ» высказал председатель совета Ассоциации застройщиков Казахстана, глава холдинга «BI Group»Айдын Рахимбаев.
– Как сейчас развивается строительный рынок, стабилизировался ли он после кризиса.
– Строительный рынок – капиталоемкий, и именно поэтому он максимально был подвержен кризису и его последствиям. Если в Астане рынок более или менее стабилизировался, то в Алматы последствия еще остаются.
– С чем это связано?
– Наверное, с политикой государственной интервенции, в Астане в 2007–2008 году, когда на рынке осталось в районе 20 тыс. недостроенных квартир, было выкуплено 14–16 тыс. квартир за счет государства: акимата, «Самрук-Казыны». Квартиры были выкуплены для того, чтобы достроить их и заселить. То есть рынок Астаны снизился практически до 5 тыс. квартир (достроенных и недостроенных, предлагаемых строительными компаниями. – «Къ»).
В Алматы было в районе 14–15 тыс. квартир, некоторые объекты были названы проблемными и их вообще аннулировали. В южной столице вообще не выкупали квартиры, ни по какой программе, поэтому рынок предложения остался достаточно большим. Сейчас в Астане около 3,5–4 тыс. новых квартир на продажу, все-таки за годы кризиса 1 –1,5 тыс. квартир были куплены. Причем новые объекты практически не появляются, как и компании, которые после кризиса самостоятельно выводят на рынок новые жилые единицы.
А в Алматы эта цифра не меняется. Если в Астане рынок предложения был прорежен, квартиры были выкуплены, то в Алматы – нет, поэтому сейчас спрос в Астане уже в каких-то сегментах превышает предложение. Но, к сожалению, качественного предложения нет, в основном, продаются квартиры на верхних этажах, или сомнительного качества.
В результате за последние 5–6 месяцев цена реально подросла и на эконом-класс (до $1,5 тыс. за 1 кв. м), и продажи идут хорошо. В Алматы продажи идут намного медленнее. Нет динамики, цена поднимается на 2–5% в год – это не повышение цены.
Как правило, повышением цены считается рост на 20–25%. Я считаю, что в какой-то мере для Астаны кризис прошел, хотя банки по-прежнему не финансируют жилищное строительство. И несмотря на то, что ипотека становится доступнее, ее в основном выдают на жилье введенное в эксплуатацию.
– Какую роль играет правительство?
— Сейчас правительство предполагает выделить определенные средства, в основном, через «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» и на данный момент отрабатываются проекты по трем городам и двум пригородам: Алматы, Астана, Шымкент и также пригороды Алматы и Астаны. Пилотный проект предусматривает выделение средств в районе 17 млрд тенге – первый транш. Ранее в программе был заложен $1 млрд, сейчас планируется увеличить это цифру до $ 4 млрд. Пока ждем комплексного анализа программы.
– Довольны ли Вы программой?
– Я не могу сказать, что условия программы – идеальны, но когда фондирования совсем нет, программа может стать выходом. Согласно условиям программы, половину объектов забирает «Фонд недвижимости», а другую часть застройщик (до 70%) может продавать сам, по той цене, которую он сам же и устанавливает. Я считаю, в настоящее время это – лучше, чем ничего. Мы, конечно, хотели бы и цену приподнять (согласно программе, цена составляет 120-170 тыс. тенге за кв. м), и условия откорректировать, но пока застройщики решили посмотреть пилотный проект. Мы (Bi group) хотим попробовать эту программу на практике. После этого, я думаю, еще появится масса вопросов. И тогда мы поймем, действительно ли программа осуществима и работает. Если смогут построить первые компании, конечно, подтянутся другие. Но если большие компании не смогут строить по этой программе, то есть риск, что эта программа притормозится.
– Почему Вы не согласны с ценой, которая заложена в программе? Какую часть у строительных компаний сейчас составляет маржа?
– Строительство – это, в первую очередь, бизнес, и в любом бизнесе обычно складывается маржа в 15% в год, необходимая для того, чтобы можно было каким-то образом оплачивать банковские кредиты и при этом зарабатывать. Кто-то стремится заработать 25%, кто-то – 10%. Исходя из 15%, при условии, что дом строится 1,5 года, получается 22,5%. Вот та маржа, к которой стремятся средние застройщики.
Второй вопрос – у кого и как получается. Если посмотрим на себестоимость, то себестоимость с чистовой или без чистовой отделки объекта составляет около $900–1100 (учитывается участок со сносом или без сноса), плюс необходимо заложить 15% маржи и риски застройщика. Если это – объект на окраине города с какими-то сетями, то цена может составлять $1 тыс., с чистовой отделкой получается цена $1200. Я сейчас говорю об эконом-классе и о той минимальной цене, которая имеет право существовать на рынке. Если к этому прибавим сейсмику – это, как правило, 8%, то у нас получается цифра $1150–1500 за кв. м. Это – минимальный порог цен, который может быть в Алматы на эконом-класс. Дешевле не бывает.
Фонд недвижимости предложил фондирование от 120-170 тыс. тенге. Однако очереди из строительных компаний что-то не видно, потому что уложиться в эти средства проблематично – даже имея землю и сети, построить и еще и заработать при такой цене – практически нереально. Долго можно спорить, какую прибыль должны иметь строители, тем более, что сейчас закон о долевом строительстве не позволяет начинать продажи до того, как исполнишь все требования.
– Какие именно требования?
– Строительная компания должна вложить 30% от стоимости в жилье и при этом получить прибыль, грубо говоря, вложить $200 на каждый квадратный метр и после этого получить $300 – это несправедливо. За 4 года строители из самых богатых коммерческих компаний превратились в самые бедные. Должна также быть гарантия банка, возможно, налоговые послабления.
– Появляются ли на строительном рынке новые игроки?
– Новых компаний, как таковых, наверное, нет. Возвращаются те компании, которые ушли с рынка, потом преобразовались, взяли новые названия. Но это – те же самые люди с опытом работы, что были на рынке раньше.
— А как дела обстоят у «Куата» и «Базиса»?
– От «Куата», кроме имени, ничего не осталось. Компания перестала существовать в 2009 году, в 2008–2009 годах его просто разобрали по частям БТА и Казкоммерцбанк, поэтому там об активах речи идти не может. «Базис А» сейчас свои квартиры уже продал и переключился на госзаказ. Есть объекты и в Астане, и на юге страны, с которым они неплохо справляются.
– Какие компании занимают основные доли рынка?
— Их можно по пальцам пересчитать, те компании, которые действительно строят и продвигают свою продукцию. Основную долю рынка Астаны занимает компании BI group, на втором месте – «Астана трейд интернейшенл», на третьем месте – «Азбука жилья», компания «Хайвил» занимает четвертое место и «Шар Курылыс» – пятое.
– Появилось ли сейчас доверие к застройщикам?
–Доверие потихоньку появляется – благодаря тем компаниям, которые все-таки выполняют свои обязательства и продолжают работать и вести новые объекты. На алматинском рынке появляются небольшие объекты. Люди живут, женятся, рождаются, переезжают, поэтому есть потребность в жилье.
–Остались ли на рынке недобросовестные застройщики?
–Даже сейчас мы наблюдаем в Астане кое-какую активность. Те компании, которые со скандалом уходили, но почувствовали вкус легких денег, сейчас создают другие, небольшие компании, у них – чистые юридические лица, чистые бумаги. И сейчас они пытаются зайти на рынок. Кроме этого, мы уже видим компании, которые начинают продавать жилье с нуля, у них еще нет ни лицензии, ни каких-либо других документов. Есть, к сожалению, такие примеры и сейчас. Надо быть все-таки осторожными.
Если посмотрим историю отношений на строительном рынке, то 50% проблем, которые привели к строительному кризису, это проблемы, накачанные именно этими компаниями. Которые не имели ни компетенции, ни ресурсов для возведения взятых на себя объемов строительства. Компании набирали заказы и кидали – и банки, и клиентов, и контрагентов.
Эти компании, может быть, и не хотели никого обманывать, но при этом они не имели ресурсов – заявляли о проектах на $10 млн, а на самом деле имели в кармане $500 тыс., на которые рисовали проекты и начинали продавать несуществующие квартиры. Именно поэтому, когда начали мониторить рынок с 2007 года, были зафиксированы десятки тысяч квартир.
–Неужели после всего, что произошло на рынке, компании сейчас никак не проверяются?
– Тогда не проверялись. Сейчас единственное препятствие для таких компаний – это закон о долевом строительстве. Он – жесткий, но даже при этом компании умудряются его обходить.
– Как в таком случае быть осторожнее?
– В этом вопросе я бы рекомендовал покупателям выбирать застройщика, ориентируясь не только на цены, которые он предлагает, но и на его репутацию, опыт и рекомендации. Необходимо проверить, когда эта компания была организована, имеет ли она достаточный опыт, лицензию. И что эта компания или ее владельцы делали в 2007–2009 годах. Может быть, руководство этой компании штурмовали дольщики, а они просто преобразовались, оставили людей с носом и пошли на другие объекты.
– В таком случае, если появляется новая добросовестная компания, могут ли люди ей доверять?
– Тут надо понимать, что обычно за компанией должен стоять банк-партнер. Это прописано в законе о долевом строительстве. Сейчас уже маловероятно построить здание без участия банка. Это тоже необходимо проверять.
– Какие банки открыли финансирование для строительных компаний?
– Их – единицы. БТА, Казком, другие крупные банки сейчас практически не рассматривают новые объекты для финансирования строительства. Достраиваются старые. Поэтому и ассоциация застройщиков била тревогу, что мы, в конце концов, можем остаться в 2012–2013 годы без объектов, без строительства.
В Астане уже сейчас повышается стоимость квартир, поскольку спрос превышает предложение. Если в январе цена за 1 кв. м составляла $1137, то сейчас эта цифра доходит до $1400. Это – та опасность, которая сейчас существует. От того, что цены прыгают вверх или вниз, строительные компании тоже не выигрывают. Цена поднялась, строительные компании начинают пересматривать объемы заказов, строительные материалы начинают дорожать. Это – бесконечный бег наперегонки. Если цена стабильна, то можно прогнозировать, планировать и строить.
Я предполагаю, что в ближайшее время в Алматы будет продано еще какое-то количество квартир. Естественно, результатом станет своего рода поднятие цены. В Астане цена в ближайшие 2–3 месяца также будет подниматься. Каждый месяц на 1–2%, в итоге – 20% годовых. Это – очень много. Повышение цены будет происходить из-за дефицита. Конечно, квартиры может предложить «Фонд недвижимости», но, как правило, фондовые квартиры будут распределятся среди госслужащих и сотрудников компаний с государственным участием.
–А как же средняя маржа в 15%, зачем Вам самим поднимать цены и провоцировать «бег по кругу»?
– Это – спрос. Когда у застройщика остаются 20–30 квартир, он пытается зафиксировать цены повыше, чтобы как-то восполнить свои убытки в прошлом. Получается опять раздувание пузыря. Рынку Астаны для нормальной работы необходимо 5–8 тыс. новых квартир ежегодно. Алматы также необходимо 5–8 тыс. квартир. Если этого количества на рынке не будет, естественно, произойдет повышение цены.
Наивно думать, что несколько игроков рынка специально создают такой ажиотаж. Во-первых, экономика растет. Людям поднимают заработные платы, уровень жизни повышается. Во-вторых, продолжается миграция населения в города. При Советском Союзе в селах проживало 68% населения. Сейчас – 40% с небольшим.
В идеале в селах достаточно проживать около 20% населения. Еще 20% населения, а это – 3 млн человек – должны в ближайшие 10–15 лет переселиться в города. Но куда они в основном переселяются? Туда, где есть работа: это Алматы, Астана, Атырау. Те, кто переселился в города 5 лет назад, сейчас уже покупают квартиры. Те, кто приезжают сейчас, будут покупать квартиры через 3–5 лет, когда заработают денег. Вот этот процесс и должен в принципе происходить.
– Какой выход из этой ситуации?
– Мы предлагали улучшить условия ипотеки и стимулировать конечного потребителя. Должна быть стратегия на удешевление кредитования населения. Чем доступнее будет ипотека, тем лучше будут покупать жилье, тем быстрее компании будут продавать его и строить новое. В конечном счете, это будет удешевление самого строительства, так как компании будут закладывать в бюджет меньше рисков. Когда в планах – продать квартиру не за 5 лет, а за 2 года, соответственно, и маржа будет ниже.
В развитых странах ипотека стоит 5–6% год, что позволяет строить хорошее жилье дешевле, не забивая в расчеты риски. В конечном счете, народ будет получать доступное жилье. А рынок сам сориентируется и предложит самый правильный продукт.
Сейчас нет фондирования, поэтому и возник дефицит. Если бы в прошлом году запараллелили фондирование и ипотеку, то сейчас не было бы дефицита, успели бы построить за год. Задел был бы сделан.
– На Ваши предложения как-то отреагировали?
– Нет. И гонка будет бесконечной. Люди будут стараться покупать, строители будут пытаться свои затраты восстанавливать, кредиты банков будут увеличиваться. В конечном счете, платят покупатели. В итоге в $1500 сидят риски и маржа компании, банка, риски и маржа тех компаний, которые поставляют строительные материалы. Если снизить риски, а, значит, сделать маржу недолгосрочной, то покупатель будет покупать больше квартир за меньшие деньги.
– Когда, по Вашему мнению, ипотека станет доступной в полной мере?
–Ипотека сейчас начала открываться. Единственное, пугают новой волной кризиса. Все банки работают сейчас на ипотеке и все ставки сейчас 12–14%. Это, по крайней мере, не 18–20%, как было раньше. Мы надеялись, что финансовый рынок стабилизируется, потихоньку будут падать ставки, дойдут до 10%, потом до 9%. Рынок сам себя сформирует, но что сейчас будет – непонятно.
– Как обстоят дела с арендным жильем?
– Арендного жилья не может быть, пока нет дешевого фондирования. Арендное жилье начнет оправдываться только через 12–15 лет. Если оно изначально будет построено дешево, а не как в 2007 году, когда пик стоимости ушел вверх, тогда в нем есть смысл. Если будет строиться дешевое жилье, оно изначально будет финансироваться по дешевой ставке, тогда оно и будет иметь право на существование.
– Как сейчас, по Вашим прогнозам, будет развиваться рынок?
– Я думаю, что сейчас все меньше и меньше компаний смогут работать в том же режиме. Предложение на рынке сократится, а результаты программы фонда недвижимости мы не увидим раньше, чем через год. И в течение этого года цены на жилье будут расти, потому что квартир не будет хватать, сейчас уже не хватает.
