По состоянию на 1 октября 2016 года объем ипотечных кредитов в портфелях казахстанских банков по данным НБРК составил 1,01 трлн тенге, продемонстрировав 16,33%-ный рост за последние три года. Однако по сравнению с пиковыми значениями, зафиксированными в январе 2015 года (1,06 трлн тенге), наблюдается снижение на 4,39%. Более того, опрошенные «Къ» эксперты прогнозируют стагнацию на рынке, назвав единственными драйверами роста госпрограммы и Жилстройсбербанк.
Доля ипотечного кредитования во всём объеме кредитных портфелей банков в анализируемом периоде колебалась в районе 6,4–7,8%. При этом наибольшая концентрация ипотечных кредитов (7,8%) наблюдалась в августе-сентябре 2015 года. А наименьший объем (6,4%) в августе-сентябре 2016 года. Единственным банком второго уровня в РК, портфель которого полностью состоит из ипотечных кредитов, является Жилстройсбербанк. Доля ипотечного кредитования в банковских портфелях без участия ЖССБК выглядит еще более низкоконцентрированной в сторону ипотеки.
По мнению ведущего аналитика S&P Ratings Аннет Эсс, в целом ипотечное кредитование занимает незначительную долю в портфелях большинства БВУ РК. «Многие средние и небольшие банки вообще не предлагают ипотечных кредитов, разве что своим сотрудникам. Выгоднее давать потребительские кредиты под залог недвижимости по более высоким ставкам», – считает эксперт. К примеру, рост ипотечного кредитования в Казахстане за последние 2 года 9 месяцев, в период с конца 2013 до 1 октября 2016 года, составил 13%. То есть рост наблюдался с 892 млрд тенге до 1,01 трлн тенге. В то время, когда рост всего кредитного портфеля зафиксирован в размере 16%.
Директор отдела финансовых организаций Fitch Ratings Роман Корнев, также утверждает, что ипотечное кредитование занимает небольшую долю в портфелях большинства банков. «В последнее время банки, за исключением специализированного Жилстройсбербанка, неохотно брали на себя ипотечные риски ввиду нехватки тенговой ликвидности, низкой маржи и больших сроков кредитования. В результате ипотечные портфели постепенно сокращались вследствие амортизации задолженности», – объясняет г-н Корнев.
Руководитель онлайн-сервиса для покупателей недвижимости Homsters.kz Олеся Мельникова считает, что из-за серьезного ужесточения банками условий своих ипотечных продуктов, ипотека стала менее популярным способом финансирования покупки жилья. «Во-первых, первоначальный взнос во многих банках составляет от 20 до 30%. Во-вторых, большинство банков требует официального подтверждения доходов. В-третьих, ставки по ипотеке достаточно высоки. Средняя эффективная ставка по ипотечному кредиту в Казахстане составляет около 21,6%, при этом максимальная эффективная ставка превышает 40% годовых. Такие условия доступны далеко не всем», – считает г-жа Мельникова.
На текущий момент из действующих в Казахстане 34 банков второго уровня ипотечное кредитование предлагают всего 18 участников банковской системы. Львиная доля жилищного кредитования по итогам трех кварталов текущего года безусловно принадлежит АО «Жилстройсбербанк Казахстана», в размере 298,26 млрд тенге. Это 29,53% всего рынка. Данный факт является вполне ожидаемым, учитывая, что Жилстройсбербанк – единственный банк в стране, реализующий систему жилищных строительных сбережений, которая направлена на улучшение жилищных условий населения через привлечение денег вкладчиков в жилищные строительные депозиты и предоставления им жилищных займов. Единственным акционером АО «Жилстройсбербанк Казахстана» является АО «Национальный управляющий холдинг «Байтерек». По данным компании, с момента начала работы системы по состоянию на 1 декабря 2016 года банком заключено более 1,13 млн договоров о ЖСС на сумму 2,79 трлн тенге. За 9 месяцев 2016 года заключено 187,79 договоров, а средний прирост выданных ипотечных займов за три года составил 27,2%. По данным компании, в 2013 году действующий кредитный портфель банка составлял 149,05 млрд тенге, в 2014 году – 203,79 млрд тенге, в 2015 году – 279,50 млрд тенге, а за девять месяцев 2016 года достиг уровня 300,877 млрд тенге.
Значительный рост кредитования в 27,2% за анализируемый период банк сумел достичь благодаря фиксированным ставкам вознаграждения на весь период займа, вкупе с выдачей кредитов в национальной валюте, что стало редкостью в текущих реалиях на казахстанском рынке ипотечных кредитов.
На втором месте по доле рынке расположился Народный Банк Казахстана. Банк за январь-сентябрь 2016 года выдал кредиты на сумму 191,76 млрд тенге, что занимает 18,99% рынка.
Третью позицию занял Банк ЦентрКредит, с долей 14,83%. Банк за анализируемый период выдал 149,74 млрд тенге ипотечных кредитов. ForteBank выдал казахстанцам ипотечных кредитов на сумму 103,67 млрд тенге, а ДБ АО «Сбербанк» – 76,95 млрд тенге.
У остальных участников рынка доли определились еще в меньшем размере – с 0,04% до 6,44%.
Аналитик S&P Ratings предполагает, что рынок ипотечного кредитования в ближайшей перспективе будет развиваться вяло, вследствие высоких ставок кредитов в национальной валюте и больших рисков в иностранной валюте. «Ставки по ипотечным кредитам в тенге высокие, а в долларах – высокий риск изменения курса на протяжении кредита, и банки не дают ипотеку в долларах заемщикам без доходов в долларах. Подавляющее большинство продаж жилой недвижимости все еще осуществляется за наличные деньги», – объясняет свой взгляд на ситуацию г-жа Эсс.
В действительности на рынке банки предлагают ипотеку от 3,5% до более 42%. Самыми привлекательными выглядят ставки в Жилстройсбербанке, который предлагает тенговые ипотечные кредиты по ставкам от 3,5% до 8,5%.
«Мы не ожидаем оживления ипотеки в следующем году. Да, есть позитивные ожидания по экономике, но опоздание, с которым они «доберутся» до потребительского рынка, рынка недвижимости и финансового сектора не дают оснований делать оптимистические прогнозы по ипотеке», – делится своим прогнозом Олеся Мельникова.
Кроме того, эксперт полагает, что, скорее всего, при стабильной ситуации в экономике и финансовом секторе банки перестанут ужесточать условия ипотечных кредитных продуктов, а при самом благоприятном раскладе – смогут остановить сокращение портфеля ипотечных кредитов.
Аналитики рейтингового агентства Fitch Ratings в долгосрочной перспективе ожидают роста рынка за счет госпрограмм, а в среднесрочной – лишь рост определенных участников рынка. «Устойчивое восстановление тенговой ликвидности на рынке, значительные средства, которые государство выделяет на строительство социальных объектов недвижимости, запуск специализированных программ поддержки застройщиков и ипотечного кредитования, таких как «Нурлы Жер» и эффект отложенного спроса могут помочь вернуть ипотечный банковский бизнес к росту. Однако в среднесрочной перспективе мы ожидаем, что основным проводником роста на рынке будет оставаться Жилстройсбербанк», – отмечают в агентстве.
