Цены на первичном рынке недвижимости продолжают снижаться вследствие общего падения платежеспособного спроса населения, вызванного девальвацией тенге. По мнению экспертов, стагнация будет продолжаться пока застройщики не умерят свои аппетиты и не начнут строить более доступное жилье в Казахстане. Более того, до середины 2017 года цены на первичном рынке могут снизиться еще на 25%, на вторичном – до 40%.
А цены все ниже и ниже
По данным Комитета по статистике РК, в марте 2017 года по сравнению с предыдущим месяцем цены продажи нового жилья повысились на 0,4%, а перепродажи благоустроенного и неблагоустроенного – снизились по 0,1%.
Однако если анализировать цифры за последние несколько лет, то видно, что цены на недвижимость на первичном рынке с 2009 года росли в среднем на 10%, но в 2016 году упали (-3,6%) (табл. 1).
По мнению специалистов, это было связано с последними девальвациями тенге, вызвавшими падение покупательской способности населения и общего платежеспособного спроса, в первую очередь на недвижимость.
Президент Казахстанской федерации недвижимости (КФН) Ермек Мусрепов отмечает, что на протяжении последних месяцев 2017 года рынок первичного жилья в РК показывает отрицательную динамику по индексу стоимости квадратного метра.
«По результатам мониторинга реальных сделок Казахстанской федерации недвижимости, корректировка в сторону понижения составляет от 10 до 20% по 1, 2 и 3 категориям первичного жилья. Основной причиной снижения стоимости является отсутствие платежеспособности населения и доступных цен за квадратный метр. К этому необходимо добавить и отсутствие доступных финансовых и акционных инструментов от БВУ и частных застройщиков», – подчеркнул Мусрепов.
По его мнению, состояние рынка жилья Казахстана в настоящее время отражает поведение рынка недвижимости Российской Федерации 2015–2016 годов, когда тренд снижения находился в коридоре 10–15%.
«Сегодня первичное жилье 2–3 категории в России снизилось уже на 40%. Экономики двух стран завязаны союзами. Влияние внешних факторов на Россию параллельно проявляется на нашей экономике. Как такового грандиозного обрушения цен на первичное жилье в Казахстане не предвидится, но определенно корректный спад продолжится в рамках ценовой доступности от 15 до 25%, в зависимости от категории жилья», – отмечает эксперт.
По данным КФН, средневзвешенный индекс стоимости квадратного метра первичного жилья 2, 3 и 4 категории составляет 275 тыс. тенге за 1 кв. м.
«Что касается вторичного рынка, ситуация находится еще в большей корректировке в сторону понижения, где снижение в процентном соотношении составляет от 25 до 35% от реальных сделок. Средневзвешенный индекс стоимости квадратного метра вторичного жилья 2, 3 и 4 категории составляет 155 тыс. тенге за кв. м», – отмечает Ермек Мусрепов.
По его словам, причинами текущего тренда являются резкое ослабление курса тенге в 2015–2016 годах и переход расчетов стоимости жилья на национальную валюту.
«Снижение стоимости квадратного метра по сравнению с аналогичным периодом 2016 года было более активным ввиду проведенной существенной девальвации, снижения долларового эквивалента и перехода расчетов по недвижимости в национальную валюту. Как показывают результаты исследований и предложений на торговых площадках, ожидаемое снижение стоимости достигло определенных прогнозов. Современный период показывает постепенное привыкание мышления населения к расчетам в национальной валюте», – считает он.
Каковы прогнозы?
Эксперт уверен, что пока застройщики не умерят свои аппетиты и не начнут строить качественное и доступное новое жилье в Казахстане, этот рынок будет находиться за «колючей проволокой» от потребительского спроса населения.
«Необходимо сделать больший акцент на строительство доступного жилья в регионах и моногородах, тем самым разгрузить Астану и Алматы от миграционного процесса и повальной застройки. Застройщикам больше строить по программам государственного частного партнерства, для развития инфраструктуры региональных и моногородов», – уверены в КФН.
По результатам регулярного мониторинга КФН первичного и вторичного рынка недвижимости с начала текущего года реальное снижение первичного рынка составило от 10 до 15% по категориям 1 и 2, в зависимости от региона и местоположения в городской части. И от 15 до 20% по категориям 3 и 4 нового жилья соответственно, в зависимости от региона и местоположения в городской части.
Как считает вице-президент ОАРК Нина Лукьяненко, в следующем году переоцененные квартиры продолжат снижаться в стоимости, а остальные объекты сохранят свои текущие цены. Серьезных перемен в структуре спроса в 2017 году не ожидается. Все так же основную долю сделок будут составлять квартиры для собственного проживания.
«В целом в 2017 году на казахстанском рынке жилья будут все сильнее заметны позитивные тенденции. Появятся более доступные механизмы для покупки. Помимо ипотеки, свое действие окажет программа «Нурлы Жол», которая позволит вывести на рынок новые объекты по более низким ценам. Правда, находиться они будут отнюдь не в центре крупных городов, однако многие казахстанцы смогут осуществить свою мечту о покупке недвижимости», – полагает эксперт.
В КФН уверены, что снижение будет происходить в корректном соотношении, исходя от реального спроса потребителей рынка жилой недвижимости.
По прогнозам эксперта, до середины 2017 года цены на первичном рынке снизятся до 25%, а на вторичном – до 40%, в зависимости от региона и местоположения в городской черте.
Специалист также отмечает, что сегодня квартиры вторичного рынка стоят на порядок дороже первичного. Эта тенденция может измениться лишь в случае поддержки строительной индустрии, субсидирования ставок кредитования на строительство и поддержки доступного качественного нового жилья.
«Как правило, вторичное жилье – это центр любого города. Первичное – это удаленная застройка в районах близких к ТЭЦ или промышленных районах с развитой инфраструктурой. В данной ситуации пока мы не достигнем стабилизации и отправной точки индекса стоимости квадратного метра, пока не внедрят госпрограмму для поддержки строительной индустрии и рынка недвижимости, пока не будет доступности цен на жилье и платежеспособного спроса от участников рынка недвижимости, мы будем находиться в стагнационном состоянии. А стоимость будет также корректироваться в сторону понижения для поиска своего ценового дна», – отметил в заключение эксперт.
