Такой точки зрения придерживаются отечественные эксперты. Они считают, что запущенная в стране программа «Нурлы жер» решает важные вопросы, как для самих граждан, так и для государства в целом.
Краеугольным камнем и одновременно камнем преткновения жилищной политики является отношение государства к жилищным условиям населения как к конституционному праву граждан, гарантированному Основным законом страны. Но похоже, приняв программу по жилищному строительству «Нурлы жер», Казахстан нашел решение на острый вопрос дефицита жилья.
Строительство жилья бьет рекорды
Понятно, что потребность в жилье все еще остается. Но в данном случае пусть медленно, но верно проблема решается. По словам ныне председателя Банка ЦентрКредит Галима Хусаинова, только в прошлом году в Казахстане было построено 10,5 млн кв. м жилья, при этом рост в строительном секторе составил более 7% (рост ВВП — 1%).
В этом году, только в Алматы, согласно отчету акима мегаполиса Бауыржана Байбека, темпы строительства выросли в 4 раза. «По программе «Нурлы жер» построено 1,8 тыс. квартир, по «Нурлы жол» в этом году будет сдано 4,5 тыс. квартир, что увеличит объем доступного жилья в 1,5 раза. Активно стимулируется частное строительство, за 2 года Градсоветом было одобрено 82 проекта на сумму более 1 трлн тенге», — отметил г-н Байбек, выступая в Астане на пресс-конференции на площадке СЦК.
По данным рэнкингового агентства Ranking.kz на одного казахстанца к началу текущего года приходилось в среднем 21,4 квадрата жилья, против 21 кв м годом ранее и всего 18,7 кв м — пятью годами ранее. По итогам трех кварталов застройщики РК ввели в эксплуатацию рекордные 7,92 миллиона квадратных метров жилья — это на 10,2% больше, чем годом ранее. Из них более четверти пришлось на столицу (2,04 млн кв м, сразу +24,2% к аналогичному периоду годом ранее). Также в тройке лидеров — Алматы (14,5% от РК, 1,15 млн кв м, +16,1% за год) и Мангистауская область (8,4% от РК, 664,8 тыс. кв м, сразу +35,8% год-к-году).
В тоже время, по данным ЖССБ, благодаря поддержке государства, в регионах заемщики банка смогли приобрести доступное жилье по цене от 136 000 тенге за 1 квадратный метр. Квартиры в рамках программы «Нурлы жер» новоселы смогли выкупить за счет жилищных, промежуточных и предварительных жилищных займов. Кредитная ставка по ним составила от 3,5 до 5% годовых. Для получения кредита, по условиям госпрограммы, на счете в ЖССБК необходимо было иметь не менее 30% от стоимости жилья.
Три измерения жилищного вопроса
Стоит отметить, что специфика «жилищного вопроса» состоит в том, что его решение представляет собой результат взаимодействия сразу целого комплекса разных структур. Согласно исследованиям автора научной работы «Жилищный вопрос» в трех измерениях» И.М.Айзиновой, во-первых, решаются вопросы социальной политики государства по обеспечению граждан жильем. Во-вторых, реализуются программы жилищного строительства – как сегмента инвестиционной активности и производственной отрасли. Наконец решаются вопросы жилищно-коммунального хозяйства как комплекса, занимающегося эксплуатационным обеспечением запущенного и строящегося жилого фонда.
С такой трактовкой согласны и казахстанские эксперты «Къ». Так, по мнению политолога Марата Шибутова, жилищно-земельный вопрос всегда был актуален и его решение на государственном уровне позитивно сказывается на всей социально-экономической политике Казахстана.
«Для населения программа «Нурлы жер» была необходима. Ведь земельно-квартирный вопрос – это ключевая проблема для городов, и в целом для страны. Больше всего обращений и жалоб именно по этим вопросам. Допустим сейчас в Алматы создана организация, которая помогает жилье делать законным», — говорит политолог.
Анализируя реализацию программы, эксперт обратил внимание на деятельность Казахстанской ипотечной компании (КИК). Согласно госпрограмме, правительство станет субсидировать часть процентов по займам со ставкой вознаграждения банков не выше 16 % годовых. То есть государство возьмет на себя до 6 %, тем самым сократив ставку для конечного заёмщика до 10 % годовых.
«Конечно людям это выгодно. Или ты будешь платить 16% или 10%. 6%, учитывая стоимость жилья, это достаточно большие деньги. В тоже время — это выгодно и для государства. Государству нужно, чтобы народ имел недвижимость, выплачивал за нее налоги и не был социальным иждивенцем. Все просто: богатые граждане, граждане, обеспеченные жильем – благополучная страна. Люди, у которых есть недвижимость, они более социально-ответственные и ответственно относятся к своим гражданским обязательствам, чем те, у кого нет недвижимости», — говорит Марат Шибутов.
В свою очередь директор Центра поддержки правовых и экономических реформ Асель Крыкбаева считает, что программный подход к формированию бюджета – это очень эффективный подход на самом деле.
«Если реализовать все то, что указано в программе, то это будет прекрасно. Людей всегда интересует и квартирный вопрос, и дороги. Если говорить о ходе реализации самой программы, для этого надо проводить оценку этой программы, посмотреть все показатели, на месте провести мониторинг, что конкретно было сделано, что еще осталось сделать. Это объемная работа. Что же касается помощи государства в размере 6%, то разумеется, это выгодно для населения, потому что людям надо платить меньше за жилье. И если у населения более высокие доходы, соответственно меньше нагрузки ложится на бюджет в части социального обеспечения. Что же касается выгоды для бюджета, то тут надо сравнивать экономические показатели, чтобы точно определить. Но есть такой момент как социальный эффект. Он конечно может не настолько эффективно экономически обоснован, но в целом он влияет на положительную динамику экономики. Т.е. увеличивается покупательская способность, увеличивается бюджет у малых предприятий, они в свою очередь платят налоги и т.д. Это такой мультипликативный эффект», — отметила эксперт.
В тоже время, по мнению политолога, члена ЦК КНПК Султанбека Султангалиева, мультипликативный эффект от реализации государственной программы «Нурлы жер» , безусловно, есть и в первую очередь это дополнительный и мощный приток финансовых средств в реальный сектор экономики. «Более глобальным является социальный эффект программы- появление действующего механизма по разрешению проблемы нехватки жилья, его недоступности для многих слоев населения», — говорит политолог.
По его словам, ожидается, что в течение пяти лет будет построено и сдано в эксплуатацию 53 млн. кв. м. жилья и полтора миллиона казахстанских семей будут обеспечены жильем. «Особое внимание уделено и развитию индивидуального жилищного строительства. Считаю, что программа «Нурлы жер» является самым масштабным социальным проектом текущего десятилетия и от её успешной реализации зависит не только уровень развития нашей экономики, но и общественно-политическая ситуация в Казахстане», — подчеркнул в комментариях «Къ» Султанбек Султангалиев.
Динамика ипотечного кредитования
По мнению аналитика АО «Рейтинговое агентство РФЦА» Нуржана Мукамбеткалиева в каждой стране действует своё специфическое законодательство в этой сфере, которое во многом зависит от особенностей правовых систем и, в частности, особенностей земельного законодательства.
Согласно анализу АО «Рейтинговое агентство РФЦА» по банковскому сектору, наиболее привлекательной отраслью для получения процентной маржи банками является непроизводственная сфера (16,6%) и торговля (12,6%). В силу высоких сельскохозяйственных рисков средневзвешенная ставка по сельскому хозяйству составляет 13,2%, далее идут строительство (12,4%), транспорт (11,5%) и промышленность вместе с отраслью связи (11,2%).
Однако при этом, средняя доля кредитования промышленности в структуре кредитного портфеля БВУ РК на конец периода в 2004 -2015 гг. составляет 12,2%, доля сельское хозяйства – 4,4% и доля строительства в кредитном портфеле составляет в среднем 14,1%. Исходя из этих данных, аналитики делают вывод, что в этих секторах присутствие коммерческих банков незначительное.
Вместе с тем, что касается сферы строительства жилья, то стоит отметить, что в Казахстане с 2003 года свою деятельность ведет АО «Жилстройсбербанк Казахстана» (ЖССБ) применяя классическую форму контрактных сбережении. Источником ресурсов для системы строительных сбережений являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение определенного периода вложил на свой счет определённую сумму.
В целом, на протяжении многих лет ипотека служила единственным способом приобретения жилья для большей части жителей Казахстана. Еще летом 2017 года ипотеку предлагали 14 БВУ. Все рейтинги в данном сегменте возглавлял ЖССБ, затем шли другие БВУ: АТФБанк, БЦК, Банк РБК, Альфа-банк, Сбербанк, Форте Банк, ВТБ Банк, Казак Банк, Цесна Банк, Народный Банк Казахстана, Нурбанк, Алтын Банк и КЗИ Банк.
Впрочем, аналитики отмечают некоторый спад интереса банков к ипотечному кредитованию. По крайней мере, участвовать в госпрограмме изъявили желание далеко не все БВУ. По информации пресс-службы КИК, на сегодняшний день свое участие в программе подтвердили 7 банков: ДБ АО «Сбербанк», АО «Банк ЦентрКредит», АО «АТФ Банк», АО «Жилстройсбербанк Казахстана», АО «Tengri Bank», АО «Цеснабанк», АО «Bank RBK.
По данным Первого кредитного бюро ипотека до сих пор остается флагманом в сфере кредитования. За 7 месяцев 2017 года по отношению к аналогичному периоду прошлого года она демонстрирует рост в 62%. «Если в 2016-м, объем ипотечного кредитования за период январь-июль составил лишь порядка 124 млрд, то в текущем году за этот же период это 201 млрд тенге выданных займов. В среднем казахстанцы берут в ипотеку около 7 млн тенге», — отмечает пресс-служба ПКБ.
«Для многих людей ипотека является единственной возможностью жить в своей квартире и поэтому спрос на этот вид банковских услуг должен всегда расти. По состоянию на 1 июля 2017 года объем рынка ипотечного кредитования в Казахстане оценивается в 1043,5 млрд. тенге, что на 7,6% больше показателя за предыдущий отчетный период. С учетом того, что реальные денежные доходы уменьшаются, население продолжает брать жилье в ипотеку», — отмечает Нуржан Мукамбеткалиев.
В своем исследовании он отмечает динамику роста доходов населения Казахстана с июля 2011 по июль 2017 года. По данным эксперта номинальные доходы населения РК выросли на 64%, тогда как объемы ипотечного портфеля выросли на 43%. По данным эксперта, в июле 2011 года доходы населения в тенге составляли – 47 134, в июле 2012 – 53 639 тенге, в июле 2015 года – 68 139 тенге, а в июле 2017 – 77 272 тенге.
| период | 1 июля 2011 | 1 июля 2012 | 1 июля 2013 | 1 июля 2014 | 1 июля 2015 | 1 июля 2016 | 1 июля 2017 |
| доходы (в тенге) | 47 134 | 53 639 | 58 055 | 64 126 | 68 193 | 74 686 | 77 272 |
| прирост (в %) | 14,2 | 13,8 | 8,2 | 10,4 | 6,3 | 9,5 | 3,5 |
В целом, по данным аналитиков РФЦА объемы кредитования в рамках госпрограмм будут способствовать расширению денежного предложения экономике в форме кредитования через БВУ, а также будут способствовать меньшему сокращению объемов кредитования. В 2016 году аналитики предполагали сокращение объемов кредитования с 9 350 млрд. тенге до 8 611 млрд. тенге. Однако согласно их прогнозам, в 2017-2018 гг нас ждет увеличение объемов кредитования с 9 204 млрд тенге до 9 812 млрд тенге. В 2019 году объемы кредитования БВУ могут приблизится к объемам кредитования 2015 года и составят 10 371 млрд тенге.
В заключение отметим, что согласно запланированным объемам кредитования по государственным программам в РК Министерством Национальной Экономики РК в 2020 году объемы кредитования достигнут 10 926 млрд. тенге. Средний темп роста объемов кредитования в 2016-2018 гг. составит 102%, что на 7% выше среднего темпа роста объемов кредитования в периоде 2008-2010 гг.
