Казахстанская ипотечная компания: жилье стало доступнее, чем прежде

В конце мая в Вашингтоне состоялась очередная, восьмая Международная конференция по жилищному финансированию, в работе которой впервые приняли участие представители из Казахстана, Азербайджана и Кыргызстана. Между тем, как рассказал в интервью «Къ» председатель правления Казахстанской ипотечной компании (КИК) Адиль Мухамеджанов, отечественный рынок жилья сильно меняется и разворачивается лицом к более широким слоям населения.

– Адиль Бектасович, расскажите о конференции. Есть ли полезный опыт у зарубежных коллег?

– Конференция проходила с 29 мая по 1 июня этого года в Вашингтоне, инициатором был Всемирный банк. Она проходила под девизом Breaking the Mold – New Ideas for Financing Affordable Housing («Разрушение формы – новые идеи для финансирования доступного жилья»). Мы туда поехали впервые.

Цель конференции была в том, чтобы собрать вторичные ипотечные компании со всего мира. И чтобы каждая поделилась своей историей, рассказала, какие продукты существуют в их странах, какие программы хорошо заработали, какие – не заработали. Как вы знаете, лучше не изобретать велосипед, а с учетом наших реалий применить лучшее у нас в стране. Так, «Байтерек» рассказал о программе «Нұрлы жер», поскольку холдинг реализует пять из шести ее направлений. Наши зарубежные коллеги были в этом заинтересованы, и Всемирный банк попросил нас организовать небольшие семинары, на которых мы расскажем о наших продуктах. Их заинтересовало, как у нас прошла программа аренды с выкупом. В Азербайджане только планируют запускать этот продукт. Коллеги из Кыргызстана заинтересованы и в этом продукте, и в механизмах, как мы секюьритизируем свои бумаги. Всемирный банк также попросил, чтобы мы проконсультировали коллег из Узбекистана, где только создаются подобные финансовые институты. И на этой площадке было принято решение создать Международную ассоциацию операторов вторичного рынка ипотеки.

Делимся опытом

– Будет ли ассоциация способствовать фондированию участников рынка из разных стран?

– Это был один из обсуждавшихся вопросов. К сожалению, не у всех стран есть доступ к капиталу внутри страны. И речь шла о международных программах по фондированию. Так, наши малайзийские коллеги рассказали, что они активно работают как внутри страны, так и привлекают зарубежные бонды. Причем они совмещают это с классическими евробондами и с такими инструментами, как сукук по исламскому финансированию. Все продукты идут очень хорошо. Более того, банки, которые в Казахстане работают по исламскому финансированию, уже разрабатывают ипотечные продукты. Чем больше будет предложений, тем лучше клиенту.

– Были ли еще какие-то оригинальные примеры, которые бы Вы взяли на вооружение?

– В Австралии разработан интересный продукт, который называется shared equity, когда государственная ипотечная компания становится совладельцем приобретаемой недвижимости. Это делается в тех случаях, когда у человека не хватает средств для первоначального взноса. Если клиент до момента полного погашения ипотечного кредита решает рефинансироваться в другой ипотечной организации или продать жилье, а цена на него выросла, тогда госкомпания-совладелец претендует на часть прибыли. Но при этом она дает более льготную ставку по кредиту и требует меньший первоначальный взнос.

А вот коллеги из Индии столкнулись с большой проблемой, которая, в принципе, схожа с нашей ситуацией, – у большинства населения нет официальных доходов. Понятно, что оценить их платежеспособность практически невозможно. И в Индии разрабатывают скоринг-платформы, которые высчитывают платежеспособность, используя такие источники, как социальные сети и историю интернет-покупок. Они составляют профайл клиента, по которому можно сделать выводы о его платежеспособности. Я думаю, в Казахстане это тоже может хорошо применяться. Я не знаю точной статистики, но в правительстве страны часто говорят о том, что большая часть населения у нас считается самозанятыми, то есть не имеет официальных источников дохода. Но они хотели бы иметь доступ к кредитным продуктам.

Помимо этого было много предложений от других коллег. Так, сейчас в мире большое внимание уделяется «зеленой» ипотеке. Было представлено много программ, посвященных данной теме. Этот продукт набирает большую популярность в странах Западной Европы, Северной и Латинской Америки.

Так, в странах Западной Европы ставки по ипотечным кредитам, выделенным на покупку энергоэффективных домов, ниже стандартной ипотеки где-то на 40 базисных пунктов. Коллега из Голландии рассказывал, что они на законодательном уровне прорабатывают такие нормы, что к «зеленой» ипотеке применяются отдельные коэффициенты при расчете риска, такие как LTV (loan-to-value ratio). Поэтому требуется меньший первоначальный взнос. Также на балансе банка этот продукт считается менее рискованным, чем стандартная ипотека. Они считают, что если человек живет в энергоэффективном доме, у него есть большой положительный фактор – ежемесячная экономия на коммунальных платежах. А в странах Западной Европы коммунальные платежи значительно дороже, чем у нас.

Облигации – за облигации

– Какие преимущества есть у КИК перед другими финансовыми институтами Казахстана?

– В первую очередь, мы – государственный институт. И, как показала практика, в разных странах подобные структуры имеют ту же принадлежность. Соответственно, это ниже риски для инвестора. И когда любой инвестор ссылается на риск-взвешенность, учитывая, что конечный собственник у нас государство, наши бумаги торгуются дешевле, чем у коммерческих банков.

До объединения в ЕНПФ всех частных пенсионных фондов бумаги КИК в основном размещались на внутреннем рынке среди частных ПФ, страховых компаний, также их брали и БВУ. Причин было две – высокий рейтинг, что хорошо ложится в пруденциальные нормативы, это не так сильно давит на собственный капитал, а также то, что КИК всегда платила относительно рыночную ставку. Допустим, если сравнивать с ГЦБ, то ставки по нашим бумагам были всегда намного привлекательнее.

Сейчас с момента объединения пенсионных фондов в ЕНПФ КИК уже выплатила по облигациям свыше 30 млрд тенге, погасив предыдущие свои обязательства. Мы погасили, но при этом ноль тенге взяли из ЕНПФ.

Более того, сейчас действует сложный механизм. Если ЕНПФ выкупает облигации квазигосударственного сектора, он должен вначале получить решение государственной комиссии по модернизации экономики. Данное решение в прошлом году было. Но, несмотря на это, ЕНПФ не купил наши бумаги. В результате мы нашли инвесторов на свободном рынке. Это были страховые компании, БВУ. Понятно, что объем был небольшой, поскольку рынок длинных ресурсов в стране довольно узкий. Но при этом какие-то объемы мы смогли сделать. В апреле прошлого года мы разместили облигации на сумму 5,9 млрд тенге, и КИК была первой квазигосударственной компанией, которая на протяжении долгого времени размещала их среди частных инвесторов на KASE.

Кстати, отмечу, что в апреле прошлого года мы разместили облигации на сумму 5,9 млрд тенге, потом в декабре было размещено на 8,5 млрд тенге и в феврале 2018 года – еще на 6 млрд тенге.

– Это мало для нашего ипотечного рынка?

– Да, конечно. Объем всего ипотечного рынка в стране – порядка 1,1 трлн тенге. Среднегодичная выдача БВУ (2015–2017 гг.) при этом – в пределах 200-350 млрд тенге. Но в 2015–2017 годах 70–80% от всех выданных ипотечных кредитов составила доля Жилстройсбербанка. Соответственно, рынок коммерческих банков составил около 60 млрд тенге.

– Понятно, значит, привлеченные вами средства – капля в море. А на какую сумму из 20 с лишним миллиардов выкуплено ипотечных кредитов?

– В прошлом году на сумму 4,1 млрд тенге. Кроме того, 10 млрд тенге было использовано в прошлом году на новый продукт. Это когда банки выпускают ипотечные облигации и мы их выкупаем. У БВУ рейтинги недостаточно интересны, и мы, используя свое имя и кредитный рейтинг, привлекаем ресурсы, а потом у банков покупаем их ипотечные облигации. Мы тоже в нем заинтересованы. Его легче структурировать. Когда мы выкупаем ипотечные кредиты, то должны приобретать их по отдельности. Для этого нужно переоформить залоги, перерегистрировать договор на себя. Это трудоемкий процесс. А перед тем как выкупить, надо провести скоринг-анализ каждого кредита.

– Где-то я это уже слышал. Незадолго до 2008 года как раз был всплеск интереса к таким продуктам – большой комплекс выкупленных и перевыкупленных ипотечных бумаг.

– Если вы говорите об ипотечном кризисе, который случился в 2007–2008 годах в Америке, то тогда две крупнейшие ипотечные компании, Fannie Mae и Freddie Mac, выкупали ипотечные кредиты и держали их у себя на балансе, не продавая дальше. Грубо говоря, весь кредитный риск был на них. Как раз на этой конференции я пообщался с коллегами из Fannie Mae. Они говорят, что горький опыт их научил. Сегодня они покупают какой-то ипотечный пул, по нему сразу структурируют бумагу и продают ее. Так что кредитный риск для них минимален.

Большой плюс покупки у банков ипотечных кредитов, таким образом, в том, что это не требует такой детальной работы, и здесь мы защищены. Во-первых, по этим обязательствам отвечает банк. Если его дефолтуют, тогда мы забираем в залог кредитный портфель, который превышает сумму долга. К примеру, мы взяли ипотечные облигации у банка на 10 млрд тенге, но в залоге стоят бумаги на 12 млрд тенге. В случае дефолта нам передадут ипотечных кредитов на 12 млрд тенге. В свою очередь мы выставляем критерии, что в залог идут только стандартные ипотечные кредиты, не просроченные. И есть специальные представители бондодержателей, которые раз в полгода проверяют качество залога. Если в портфеле есть проблемные кредиты, они просят заменить их.

– Интересно. Планируете ли вы размещать свои бумаги на внешних площадках?

– В прошлом и текущем году Банк развития Казахстана успешно разместил облигации на внешней площадке. И, по-моему, они привлекли за каждое размещение по 100 млрд тенге. В декабре это были трехлетние бумаги, а в мае – пятилетние. Мы тоже прорабатывали данный механизм, но если выходить на международные рынки, должен быть большой объем, минимум по классическим евробондам, номинированным в тенге (чтобы не было валютного риска. – «Къ»), порядка $300 млн, или 100 млрд тенге. Иначе зарубежным инвесторам неинтересны подобные предложения, поскольку на бумагу с маленьким объемом не будет достаточного спроса. А мы столкнулись с тем, что 100 млрд тенге – это для нас много. Мы сейчас такой объем просто не сможем переработать. Мы же берем деньги для того, чтобы выкупать у БВУ ипотечные кредиты, но в 2015–2016 гг с внедрением законодательства, ужесточающего условия ипотечного кредитования, БВУ сильно сократили объемы выдачи ипотеки. Кстати, сейчас Национальный банк стремится к тому, чтобы убрать эти поправки. Да и мы не стоим на месте и прорабатываем сейчас механизмы по секьюритизации нашего собственного ипотечного портфеля. Здесь есть плюс в том, что мы можем выходить с небольшим объемом, это порядка 20–30 млрд тенге. Соответственно, есть надежда, что в ближайшее время мы данную бумагу выпустим на международном рынке.

– И все же, возвращаясь к вопросу об объемах, как Вы говорили, они у вас маленькие…

– Да. Но, как я уже сказал, после объединения пенсионных фондов в ЕНПФ Казахстанская ипотечная компания получила дополнительные задачи, которые были поставлены главой государства, правительством. Как вы знаете, в 2014 году была запущена государственная программа развития регионов до 2020 года, потом она перешла в программы «Нұрлы жол» и затем в «Нұрлы жер». Что она подразумевала? Есть хороший продукт – аренда с выкупом. Во всем мире это альтернатива ипотеке, которая набирает популярность во всем мире. И поскольку это государственная программа, жилье, которое строилось по ней, дешевле, чем рыночное. Так, в Алматы и Астане сложилась такая ситуация, что выплаты по нашим арендным платежам в среднем на 30–40% ниже обычных рыночных арендных платежей.

В этом году программа завершается, и за все время ее реализации КИК совместно с другой дочерней компанией холдинга, «Байтерек девелопмент», предоставила порядка миллиона квадратных метров для заселения. И в этом году мы сдадим последние 80 тыс. кв. м.

Программа закончилась, поскольку она довольно затратна для государства, но сейчас обсуждаются дополнительные продукты. Тогда государство поддержало рынок и деньги из Нацфонда были выделены и направлены на предоставление доступного жилья. Эта программа была направлена на очередников акиматов, поскольку очереди на жилье продвигаются очень медленно.

Растущий квадрат

– Какова сейчас в Казахстане потребность в жилье?

– По стандартам ООН считается, что на каждого гражданина страны должно быть 30 кв. м. Но в последние годы есть тенденция к росту этого показателя. В 2012 году он составлял 19,6, в следующем году – уже 20,9 кв. м. На сегодняшний день у нас на одного жителя Казахстана более 21 кв. м. По расчетам Министерства индустрии и развития, ежегодно Казахстан должен наращивать темпы ввода жилья на 10% (от года). Если в 2017 году Казахстан ввел 11 млн кв. м, то в этом году должны ввести более 12 млн кв. м и так далее. И к 2030 году мы сможем выполнить рекомендации ООН.

2016–2017 годы являются рекордными для Казахстана по количеству введенного нового жилья. Так, в 2016-м это было порядка 10,5 млн кв. м, а в 2017 году – 11,17 млн кв. м. Причем львиная доля введенного жилья реализуется частными строительными компаниями.

– Осталось решить вопрос с доступностью.

– Если посмотреть динамику цен на жилье за последний год, то она снижалась. Не могу сказать, что это дно, но где-то рядом. И цены у нас, можно сказать, более доступны для широкого круга населения. Лет пять назад строилась только элитка. Сейчас девелоперы и строители переключились на сегменты среднего класса и экономжилья.

Кстати, на конференции заявлялся один из факторов, влияющих на доступность жилья, – формирование домостроительных комбинатов. Я знаю, что у нас есть такие в каждом регионе и они имеют свои типовые проекты. За счет масштабирования проектов удешевляется их стоимость.