Недавно Национальный банк Казахстана объявил о возрождении рынка секьюритизации ипотечных кредитов. Благодаря государственным программам «Нұрлы жер», «7-20-25», «Доступное жилье – 2020» выдача жилищных займов выросла на 50%. О спросе на ценные бумаги, перспективах и состоянии ипотечного рынка Kursiv.kz рассказал председатель правления АО «Казахстанская ипотечная компания» Адиль Мухамеджанов.
– Секьюритизация ипотечных кредитов была крайне популярна в середине нулевых. С началом глобального экономического кризиса рынок пошел на спад. Что происходит сейчас и каковы планы КИК на Казахстанской фондовой бирже?
– Казахстанская ипотечная компания была создана в 2000 году постановлением Национального банка как вторичная ипотечная компания. Самый известный аналог за рубежом – Fannie Mae. Эта структура занимается поддержкой вторичного рынка ипотеки, скупая жилищные кредиты у банков, консолидируя их в пулы и выпуская под их обеспечение ипотечные ценные бумаги, продаваемые на открытом рынке. Таким образом обеспечивается финансирование для выдачи новых кредитов.
Уже в 2002 году КИК первая на рынке СНГ выпустила ипотечные облигации. За всю историю мы разместили на торговых площадках ценных бумаг на 205 млрд тенге. Из 31 выпуска 21 был обеспечен ипотечным портфелем. На сегодняшний день КИК погасила свои обязательства на 150 млрд тенге.
Раньше нашими инвесторами были частные пенсионные фонды, но после пенсионной реформы и объединения ПФ в ЕНПФ рынок заметно сузился, вместо 16 крупных институциональный инвесторов мы получили одного. Кстати, с момента слияния в 2013 году Казахстанская ипотечная компания погасила перед Единым накопительным пенсионным фондом обязательства на сумму свыше 43,5 млрд тенге. Из них 35 млрд – основной долг, оставшаяся часть – вознаграждение. Однако после создания ЕНПФ ни одна ипотечная облигация фондом не была приобретена.
Но мы продолжаем выпускать ценные бумаги; понятно, что объем сильно упал. Так, за прошлый год КИК разместила свыше 25 млрд тенге. Все скупили частные инвесторы: банки, страховые компании, физические лица через брокерские компании.
Мы с нетерпением ждем новых поправок в закон о пенсионном обеспечении и создания компаний по управлению пенсионными активами. КУПА, появившись на Казахстанской фондовой бирже, сильно оживят рынок и создадут спрос.
– Отсутствие инвесторов мешает развитию рынка ипотечных облигаций?
– Что вообще предшествует рынку секьюритизации? Если сравним 2017 и 2018 годы, то увидим, что объем выданных ипотечных кредитов вырос на 47,3%. Это та ипотека, которую в будущем можно использовать для секьюритизации.
Поэтому уже сегодня мы разрабатываем выпуск новых для Казахстана, более сложных ценных бумаг, это следующий шаг после ипотечных облигаций.
Классическая секьюритизация – когда мы наш кредитный риск передаем инвесторам. Портфель жилищных займов делится на несколько частей, называемых траншами, каждый из которых имеет различный сопутствующий уровень риска и продается отдельно. Как прибыль от инвестиций (выплаты основной части и процентов), так и убытки распределяются по различным траншам по-разному. Например, старший транш менее рискован для инвестора по причине первоочередности по погашению. Младший транш несет больше рисков, включая наши обязательства по регрессу. Понятно, что этот выпуск будет иметь не большой объем. Мы намерены его провести уже в этом году.
– Какова стоимость ипотечных облигаций?
– Последний раз мы разместили 15-летние ценные бумаги с доходностью 9,68%. Если сравнивать с кривой размещения ГЦБ, у нас достаточно небольшой спред. То есть наши бумаги были приобретены почти под уровень базовой ставки. Это очень успешное размещение.
– У вас достаточно низкая стоимость ипотечных займов. При этом цена бумаг составляет почти 10%. Еще есть расходы на само размещение, рейтинги, банковская маржа при выдаче ссуд. КИК «отбивает» деньги, заимствованные на бирже?
– За 2018 год (предварительная информация) чистая прибыль составила 4,6 млрд тенге. В 2017 году этот показатель был равен 3,5 млрд тенге, годом ранее мы заработали 2,5 млрд тенге.
– Расскажите об основной деятельности.
– С 2013 года мы сфокусировались на новой модели развития, сначала была принята Программа развития регионов, потом она перешла в «Нұрлы жол», потом в «Нұрлы жер». КИК была оператором арендного жилья для очередников акиматов. По программе мы должны были построить 972 тыс. кв. м жилья. В итоге было введено в эксплуатацию почти на 80 тыс. кв. м больше. Благодаря этой программе свыше 18 тыс. очередников по всей стране смогли решить долгожданный вопрос жилья. Ставки по арендному жилью на 30–40% ниже рыночных, при этом деньги идут на выкуп квартир, и через 20 лет недвижимость переходит в собственность.
До появления АО «ИО «Баспана» мы активно занимались субсидированием ипотечных кредитов. За первые 5 месяцев прошлого года свыше 3,5 тыс. казахстанцев смогли получить льготную ипотеку, в цифрах это 37 млрд тенге.
Кроме того, мы запустили новый ипотечный продукт «Орда». Он рассчитан на средний класс.
– Жилстройсбербанк, «Баспана», «Казахстанская ипотечная компания» – все это операторы и конкуренты рынка льготного жилищного кредитования. Не находите конкуренцию высокой?
– Нет конкуренции – нет прогресса. Так меня учили в институте. Конкуренция заставляет работать более эффективно, искать инновации для привлечения клиентов.
«Казахстанская ипотечная компания» и Жилстройсбербанк находятся в национальном управляющем холдинге «Байтерек». И, разрабатывая продукты, мы отслеживаем, чтобы они не каннибализировали друг друга, чтобы не были друг другу конкурентами, а, наоборот, только дополняли. Я не знаю все программы ЖССБ, но у них основная модель получения ипотеки – через сбережения. Наша модель – арендное жилье, ипотека, развитие фондового рынка.
– Ипотечная организация «Баспана» не конкурент?
– Роль «Баспаны» – это социальная ипотека, направленная на тех, кто не имеет жилья и очень в нем нуждается.
– Что еще происходило на ипотечном рынке?
– Рынок был активен. Совокупный ипотечный портфель РК по состоянию на 1 января 2019 года составил 1386 млрд тенге. Доля объемов ипотечного кредитования в объеме ВВП в 2018 году возросла до 2,4 против 2,2% в 2017 году.
Населению было выдано ипотечных займов на сумму 525 млрд тенге. В лидерах по-прежнему Алматы и Астана – на них приходится 52% от всех выданных займов. Ипотека сейчас находится на подъеме.
В 2018 году ипотеку на рынке предлагали 12 из 28 банков, а также две ипотечные организации, в том числе КИК с ипотекой «Орда». Банки продвигали собственные продукты, а также выступали партнерами-операторами для ипотечных организаций и в рамках реализации государственных программ. Выбор у потребителя есть. При этом существующие ипотечные продукты легко можно дифференцировать по ставкам вознаграждения, первоначальному взносу, сроку и сумме займа и определить наиболее приемлемый для конкретного клиента. Опций достаточно. Стоит отметить, что ипотека в целом стала более понятной для населения. Высокая конкуренция подталкивает участников рынка к постоянной работе по разъяснению условий своих продуктов. Поэтому и финансовая грамотность граждан сейчас находится на высоком уровне.
Кроме того, время для приобретения жилья в ипотеку сейчас, возможно, наиболее подходящее. Есть хороший ассортимент предложений с различными условиями, ставки доступны, рынок недвижимости стабилен, цены на жилье устойчивы, риски известны. Сделав небольшой анализ, можно принимать взвешенное решение.
– Думаю, у государственной компании должны быть прогнозы…
– Учитывая растущую потребность населения в жилье и в улучшении существующих жилищных условий, можно прогнозировать дальнейший рост объемов выдачи ипотечных займов в среднем на 18% в год. Но это лишь прогнозы.
– Каким был прошлый год для отечественного рынка недвижимости?
– Прошлый год для Казахстана был одним из рекордных. Так, по итогам 12 месяцев было введено в эксплуатацию более 12,5 млн кв. м нового жилья. Большая часть, честно говоря, строилась частными компаниями, госучастие было небольшим.
В соответствии с международным стандартом качества жилья, разработанным ООН, на каждого человека должно приходиться не менее 30 кв. м общей площади. Глава государства четко определил, что к этому мы должны стремиться, поэтому Комитетом по делам строительства и ЖКХ Министерства индустрии и инфраструктурного развития была разработана дорожная карта. Прошлый год показал, что мы можем строить много жилья.
Цена на первичное жилье выросла на 5,4% в номинальном выражении, но если учитывать инфляцию, оно подешевело. Вторичное жилье выросло всего на 0,2%. Если опять-таки считать в реальном выражении, то жилье дешевеет, становится более доступным.
При этом в стране увеличился объем ипотечных кредитов, что привело к росту объема сделок. Если сравнивать 2017 и 2018 годы, в 2018-м количество договоров купли-продажи квартир увеличились на 10%.
– Сегодня в Казахстане есть доступное жилье?
– В этом году улучшился коэффициент доступности жилья, так называемый Price to Income Ratio, применяемый в международной практике. Чтобы приобрести жилье площадью 51 кв. м, семье со средним уровнем дохода потребуется примерно 3 годовые заработные платы. В прошлом году этот коэффициент был равен 5. Согласно международной градации коэффициент меньше 3 означает, что жилье в стране доступно для людей.
