Казахстан задействует зарубежный опыт в строительстве жилья

Ускорения темпов строительства жилья в республике можно будет добиться за счет финансирования, проектирования и возведения больших площадей застройки единым оператором.

За последние 10 лет обеспеченность жильем на одного жителя республики благодаря предпринимаемым государством мерам выросла на 30%, достигнув 21,6 квадратных метров. В настоящее время государство ставит задачу повысить данный показатель к 2030 году до 30 квадратных метров.

Для выполнения такой большой задачи необходимо стимулировать инвестиции в жилищное строительство, а также разработать новые механизмы финансирования приобретения жилья. В частности, речь идет и об обеспечении жильем социально уязвимых слоев населения.

«Для социально уязвимых слоев населения, которые не хотели бы жить в арендном жилье, а все-таки приобрести жилье, разработана специальная программа на 20 лет под 2% годовых. Ее запуск мы планируем начать в июне», – сказал вице-министр индустрии и инфраструктурного развития Каирбек Ускенбаев 17 мая в ходе сессии «Роль государства в создании современной экосистемы доступного жилья» XII Астанинского экономического форума.

Кроме того, активно идет строительство кредитного жилья, которое могут приобрести представители среднего класса, имеющие постоянные источники дохода. Также за счет вложений государства в развитие инфраструктуры стимулируется строительство индивидуального жилья, которое занимает порядка 35-40% в общей площади строительства.

В свою очередь заместитель председателя правления АО «НУХ «Байтерек» Ануар Омарходжаев напомнил, что Казахстан движется в фарватере мировых тенденций, в том числе повсеместной урбанизации с соответствующим ростом городского населения и нагрузки на их инженерную и социальную инфраструктуру.

«Правительства многих стран совместно с мировым сообществом ищут различные способы решения как традиционных проблем, так и относительно новых вопросов, связанных с экологической устойчивостью и инновациями. Все это обуславливает необходимость разработки энергоэффективного способа организации жизни для населения с необходимой социальной и коммерческой инфраструктурой», – сказал он.

По поручению первого президента – Елбасы Нурсултана Назарбаева, начиная с 2017 года в Казахстане реализуется государственная программа «Нұрлы жер», которая направлена на обеспечение жильем 1,5 млн семей за 15 лет. С прошлого года также запущена ипотечная программа 7-20-25, которая дает возможность каждому работающему казахстанцу получить ипотеку на беспрецедентных льготных условиях. Благодаря реализуемым в стране программам по итогам прошлого года общие инвестиции в жилищное строительство составили 1,2 трлн тенге, а объемы ввода жилья достигли рекордных 12,5 млн квадратных метров, что выше уровня 2017 года на 12,1%. При этом на 1 тенге государственных средств было привлечено 6 тенге частных инвестиций.

Рынок ипотечного кредитования в результате достиг рекордных показателей в размере 1,4 трлн тенге и увеличился на 22,5% по сравнению с 2017 годом. Положительная динамика в жилищном строительстве и ипотечном кредитовании привели к тому, что на сегодня общий жилищный фонд составляет 347,4 млн квадратных метров. По поручению первого президента к 2030 году необходимо довести показатель обеспеченности жильем до 30 квадратных метров на одного казахстанца. Для этого необходимо обеспечить ежегодный рост ввода нового жилья на уровне не менее 8% и в предстоящие 12 лет ввести в эксплуатацию свыше 220 млн квадратных метров жилья.

Для решения поставленной задачи специалистами «Байтерека» был изучен международный опыт на всех континентах от Латинской Америки и Западной Европы до Юго-Восточной Азии.

«Примечателен опыт в таких странах, как Сингапур, Южная Корея и Турция, где единый оператор комплексно реализует массовое жилищное строительство со всеми необходимыми благами для населения. При этом важно применять новые методы строительства, современные материалы и технологии, принципиально иные подходы в планировании массовой застройки», – сказал Омарходжаев.

Зампред госхолдинга отмечает, что зарубежная практика показывает наличие единого оператора, который комплексно решает вопросы массовой жилищной застройки с необходимой инженерной, социальной и коммерческой инфраструктурой. Особое внимание также уделяется своевременному подведению коммуникаций к объектам, поскольку без них невозможно реализовать жилье населению.

«Единый оператор смог бы консолидировать активы и повысить эффективность за счет комплексных инструментов поддержки начиная от стратегического планирования и проектирования до полного сопровождения проектов на всех этапах реализации, включая инжиниринг, цифровой мониторинг и последующую эксплуатацию», – сказал он.

На сегодня одной из ключевых проблем в жилищном строительстве является «дорогое» фондирование для застройщиков и требование по наличию обеспеченной залоговой базы со стороны коммерческих банков, что отражается на показателях финансирования жилья. Если в 2009 году доля строительства в портфеле банков составляла более 20%, то сегодня этот показатель сократился в три раза и не превышает 7%.

Холдинг «Байтерек», по его словам, как финансовый оператор имеет возможность привлекать рыночные ресурсы, микшировать с текущими финансовыми потоками и удешевлять фондирование для частных застройщиков без каких-либо «посредников».

«Также имеется возможность оказывать поддержку строительным компаниям через механизмы субсидирования и гарантирования кредитных ресурсов. Также интересен механизм фондирования застройщиков на этапе строительства под будущие доходы за счет реализации жилья. Во всех механизмах цикличность финансирования позволит оборачивать средства по револьверному принципу каждые 2 года без выделения средств из государственных бюджетов. Но оборачиваемость будет достигаться при условии стимулирования спроса со стороны населения», – сказал Омарходжаев.

Для этого, полагает он, необходимо разрабатывать доступные механизмы реализации с учетом реальной платежеспособности населения, особенно в регионах. В прошлом году комитет по статистике министерства национальной экономики совместно с Казахстанским институтом стратегических исследований при президенте был проведен социологический опрос домохозяйств «Уровень и качество жизни». По результатам исследований среди основных проблем в приобретении жилья респонденты указали: 52,6% на высокую стоимость жилья; 34,5% на недостаток денежных средств; 29,4% на высокие ставки ипотечных кредитов.

В свою очередь специалисты холдинга совместно с экспертами провели анализ Индекса доступности жилья, где учитывались средние годовые доходы семьи из трех человек и рыночная стоимость стандартной квартиры (54 квадратных метра). Результаты анализа показали, что рыночная ипотека коммерческих банков доступна менее 10% населения, программа «7-20-25» доступна 20% населения, а самыми доступными для 30% населения являются продукты АО «Жилстройсбербанк Казахстана», в системе которого свыше 1,3 млн вкладчиков.

Хорошим примером для быстрого насыщения спроса недорогим и качественном жильем является Сингапур, который с 1964 года пришел к тому, что большое количество населения живет в построенном государством жилье. Ведущий консультант Singapore Cooperation Enterprise Яп Чин Бенг отметил, что по итогам 2018 года в таком жилье живет 21% сингапурцев. Единый оператор Сингапура – Государственный совет жилищного строительства и развития (Housing and Development Board, HDB) Сингапура управляет в настоящее время более 1 млн квартир, 20 тыс. магазинов, паркингами и коммерческими помещениями.

Сингапурцы перечисляют ежемесячно до 37% на собственный счет в специальном фонде, которые идут в том числе на будущую пенсию, страхование, и будущие расходы в виде приобретения недвижимости или оплаты образования. В том числе 17% отчисляет работодатель, а 20% – работник. Из этих 37% почти 23% поступают на инвестиционный счет, средства с которого сингапурец может направить на покупку жилья или оплату образования. В течение 5 лет сингапурская семья копит на свою квартиру и в этот период она не может ее перепродать. Кроме того, семья может претендовать только на одну квартиру посредством такого механизма.

Есть опция и для более бедных сингапурцев, которые не могут позволить себе оплачивать ипотеку.

«Для тех, кто не может приобретать квартиру в собственность, мы даем им арендуемое жилье. Также им предоставляется грант – чем ниже их доход, тем выше грант», – сказал Яп Чин Бенг.

Совет получает деньги от правительства и распределяет их. При этом и представители социально-уязвимых слоев в итоге получает больше таких средств.

Кроме того, совет предоставляет финансирование для полной или частичной модернизации многоквартирных комплексов и другие нужды. Совет проектирует дома, приобретает земли и отвечает за ценообразование в построенных домах. При этом совет планирует это на долгие годы.

«Мы планируем в основном самодостаточные районы. В основном это до 75 тыс. квартир – это от 100 до 200 тыс. человек. Это создает критическую массу, чтобы предоставить полный спектр объектов, где наши жители могут работать, жить, играть и иметь благополучную жизнь в рамках этого маленького жилищного комплекса», – сказал Яп Чин Бенг.

В свою очередь председатель правления Корпорации жилищного гарантирования Республики Корея Ли Чае Кван поделился опытом быстрого обеспечения жильем населения.

«В период после войны корейское правительство сосредоточилось на экономическом росте. Корея прошла через период индустриализации, и у нее были серьезные проблемы, такие как быстрая урбанизация и быстрый рост населения. Поэтому правительство внедрило акт жилищного строительства, чтобы построить больше жилья», – сказал он.

По его словам, в Корее 1960-х и 1970-х годов строительство жилья катастрофически не поспевало за динамикой урбанизации.

«В тот период Корея страдала от низкого уровня обеспечения жильем. По две семьи жили в одном доме из-за быстрого роста населения. И корейское правительство решило установить новую политику экономического развития, чтобы ускорить предложения жилья. В 1980-х годах правительство поняло, что полноценное обеспечение жильем – это самый важный вопрос для социальной стабильности. Потому было принято решение о строительстве 2 млн единиц жилья возле города Сеула. И национальный жилищный фонд был запущен в 1981 году, чтобы профинансировать этот план», – сказал он.

Национальный жилищный фонд, который управляется корейским правительством, управляет активами на $163 млрд.

«Корейское правительство также планирует предоставить адаптированное жилье для населения с низким уровнем дохода, для молодых семей и молодежи будут построены специальные районы. Отдельная инфраструктура будет и для пожилых людей. Люди с низким доходом могут жить в арендном жилье с правительственной поддержкой. Планируются также проекты доступного жилья», – сказал Ли Чае Кван.

Эксперт дал свой совет Казахстану по жилищному строительству.

«Казахстану необходимо не только увеличить количество жилья, но также повысить и качество. Нужно выделять финансирование для обеспечения молодых семей и других слоев населения, предоставив для них доступное жилье», – отметил он.

Холдинг «Байтерек» изучил соответствующий опыт Турции, Латинской Америки, Южной Кореи и Сингапура.

«На мой взгляд, нам ближе всего подходит опыт Сингапура, потому что вы слышали, как в рамках пленарной сессии вчера Елбасы сказал, что этот век – это век городов и в ближайшие 10-20 лет большое количество населения будет проживать в городах. В этой связи опыт Сингапура очень полезен и нужен, потому что за какие-то 40 лет эта нация прошла от трущоб до умных домов. Мало того, Сингапур очень много уделяют внимания самой жилищной политике и человеческому капиталу. Это тот как раз элемент, который мы хотим поставить во главу угла. Если даже мы будем рассматривать этот вопрос и придем к такому же единому оператору, то будем выстраивать всю инфраструктуру вокруг интересов и комфорта наших граждан», – сказал Омарходжаев журналистам.

В случае принятия соответствующего решения на появление единого оператора в Казахстане может уйти 1,5-2 года с учетом законопроектных и других работ.

Кроме того, зампред «Байтерека» прокомментировал и возможность превращения отчислений на покупку жилья или образования по сингапурскому опыту в обязательные.

«Этой модели у нас нет, но ее в том или ином виде придется у нас создать, если мы придем к модели единого оператора. Потому что единому оператору понадобятся ресурсы. Государство бесконечно не сможет финансировать такие инициативы. Мы над этим тоже будем думать и работать», – резюмировал Омарходжаев.