Получив необоснованный отказ в покупке права аренды земли, казахстанские бизнесмены вынуждены откладывать и даже закрывать свои бизнес-проекты. Выдавая участки, местные исполнительные органы нарушают действующие в стране законы, иногда затягивая сроки оформления, а иногда попросту отказывая предпринимателям в получении новых земельных участков.
Почва ушла из-под ног
В первом полугодии управление земельных отношений ЗКО и одноименные районные отделы выдали бизнесменам 22 отказа в предоставлении земли при наличии участков, находящихся в госсобственности. Известно это стало в ходе мониторинга региональной палаты предпринимателей «Атамекен». По данным РПП, в Уральске отказ в заявках получили 14 предпринимателей, в Бурлинском районе – четыре и еще четыре – в районе Байтерек. В районе Байтерек, например, свои проекты отложили: ИП Галиев – бизнесмен планировал строить магазин и столовую, ИП Жантасов, задумавший возвести кафе и магазин, ИП Андреев – землю он просил для строительства магазина розничной торговли строительными материалами, ТОО «Восход», которое планировало строить вахтовые комплексы для Чинаревского нефтегазового месторождения.
В чем причина, «Курсиву» объяснила юрист РПП Валентина Гаршина. Правозащитник подчеркнула: главной проблемой до последнего времени являлось непроведение местными исполнительными органами аукционов земельных участков, находящихся в госсобственности. Например, предпринимателям отказывали в предоставлении права на землю по причине возможности его продажи исключительно через аукционы. Но в последующем аукционы на запрашиваемые участки не проводились, поскольку проведение их было не обязанностью, а правом местного исполнительного органа.
4 мая 2018 года в Земельном кодексе Казахстана была введена норма, обеспечивающая обязательное проведение акиматами земельных аукционов. Точнее, статью 48 кодекса дополнили пунктом 6-1. Теперь в случае отказа в предоставлении права на земельный участок по причине необходимости проведения аукционов торги по испрашиваемому земельному участку должны проводиться не позднее 90 календарных дней со дня принятия решения об отказе. Но оказалось, что и эти требования не исполняются, говорит юрист. 90-дневный срок проведения аукциона был нарушен в 16 случаях.
«Данные о проведении аукционов мы взяли на 1 июля текущего года. Не исключено, что и по остальным шести участкам они будут нарушены или уже нарушены. Причина – процедуры согласования на выставление участков на аукцион госорганы проводят очень долго», – сказала Гаршина.
Юрист убеждена: эти административные барьеры не только тормозят развитие бизнеса, но и дают почву для коррупции.
А участок-то не ваш!
Также в ходе мониторинга выяснилось, что райотделы земельных отношений не имеют единой базы и не могут проверить, свободен указанный в заявке участок или у него есть владелец. До сих пор нет электронной земельной карты ЗКО. В управлении земельных отношений заверяют: ее запустят к концу 2019 года.
«Предпринимателям сначала морочат голову, гоняют по инстанциям, а потом оказывается, что на участке уже есть хозяин. Таких случаев у нас немало», – говорит председатель совета по защите прав предпринимателей РПП Хайдар Капанов, который сам оказался заложником аналогичных ситуаций.
Юристы приводят возмутительные примеры.
«К нам в палату обратился предприниматель с совершенно потрясающей историей. Ему продали участок земли для строительства коммерческого объекта. Он взял в кредит большую сумму и построил его. После окончания строительства владелец соседнего участка, который все это время наблюдал за стройкой, принес ему документы, подтверждающие, что земельный участок принадлежит ему. Надо было видеть этого бизнесмена…» – сообщила Валентина Гаршина.
Сотрудники управления земельных отношений в свою очередь ссылаются на бюрократию в госорганах, задействованных в оформлении участков. Это отделы архитектуры и градостроительства, коммунальные и санитарные службы. Например, прежде чем дать добро на продажу права аренды участка, Гипрозем (Государственный проектный институт по землеустройству. – «Курсив») направляет заявку в «Правительство для граждан», откуда приходит ответ, свободен участок земли или нет.
«Проблема в том, что не регламентировали время для госорганов, которые дают свои заключения. Поэтому они делают все не торопясь, а мы ждем. На все определено 90 дней, этого оказывается недостаточно. Только один процесс согласования с коммунальными службами чего стоит. Выезжаем на участки и совместными усилиями выясняем, на чьем обслуживании находятся там инженерные сети. Нужно совершенствовать механизм оформления», – сказал на очередном совете по защите прав предпринимательства заместитель руководителя управления земельных отношений ЗКО Жуматай Ашикбаев в ответ на критику работы управления.
Чтобы исключить волокиту и нарушения Земельного кодекса РК, палата попросила вмешаться в изучение этой проблемы прокуратуру ЗКО. Туда направили письмо с просьбой принять меры прокурорского реагирования по фактам нарушения местными исполнительными органами требований Земельного кодекса при проведении торгов, аукционов и конкурсов после того, как предпринимателям отказывают в предоставлении права на земельный участок.
Аттракцион неслыханной щедрости
Проведение аукционов при передаче государственной земли в аренду не избавило бизнесменов от проблем. За полученные по новым правилам земельные участки деловые люди продолжают бороться в судах. При этом в приобретении новых им отказывают. Причем не всегда обоснованно.
Палата предпринимателей Костанайской области провела анализ жалоб, которые поступили к ним за шесть месяцев 2019 года. Как и прежде, многие из них относятся к сфере земельных отношений. За это время акиматами городов и районов было выдано 140 земельных участков, из них 64 – через конкурсные процедуры и 76 – через аукционы. При этом по 500 заявлениям оформлены отказы.
«Отказывают в связи с необходимостью проведения торгов, невозможностью использования запрашиваемого участка из-за нормативов в сфере архитектуры и градостроительства. Указывают на некорректно заполненные заявления, несоответствие генеральному плану», – рассказал «Курсиву» эксперт палаты предпринимателей Наурзбай Бегижанов.
По его словам, сложности с получением земельных участков возникают в том числе из-за нарушений, допущенных сотрудниками государственных органов. Например, заявки на предоставление земли не удовлетворяют в связи с необходимостью проведения торгов. На это отводится 90 календарных дней. Однако эти сроки соблюдаются не всегда.
«Акиматом Тарановского района в марте, апреле текущего года аукционы вовремя не провели. Другой пример – по городу Костанаю. У ИП «Лисогор А .А.» срок действия договоров об аренде трех земельных участков истекал в августе. Предприниматель, арендующий территорию под торговлю, заблаговременно подал заявление о предоставлении участков на новый срок. В данном случае акимат должен был пролонгировать договор с арендатором, так как он надлежащим образом исполнял свои обязанности», – отмечает Бегижанов.
Но заявление бизнесмена было вынесено на рассмотрение земельной комиссии, и ему было отказано по причине выставления данных участков на аукцион. Однако информация о проведении аукциона отсутствует и сегодня.
Помимо этого, по словам юристов областной палаты, чиновники вводили предпринимателей в заблуждение. Отделом земельных отношений акимата города Костаная заявителям предоставлялось для заполнения неверное заявление, в котором бизнесмены просили лишь о возможности проведения аукциона на земельный участок.
«Таким образом, из-за несоблюдения формы заявлений у акимата не возникает обязательств проводить аукцион. А Комитет по управлению земельными ресурсами Минсельхоза не смог привлечь к ответственности виновных лиц отдела земельных отношений. Ведь заявления были написаны не по форме», – пояснил юрист Палаты предпринимателей Костанайской области.
Бизнесмен из Житикаринского района Владимир Бабанин, как и положено по закону, подал заявку на участие в торгах на приобретение права землепользования. Но участником аукциона не стал. Причина – в ненадлежащим образом пронумерованных страницах документации.
«Хотел получить 300 гектаров под сенокосы и пастбища. Мне отказали потому, что в заявке листы были пронумерованы с одной стороны, а не с двух», – рассказал он.
Однако в Палате предпринимателей Костанайской области подчеркнули, что, согласно положениям Земельного кодекса, при рассмотрении конкурсных предложений и заявок не принимаются во внимание ошибки, не затрагивающие существа представленных конкурсных предложений и которые можно исправить.
Все собранные данные по жалобам были направлены в районные прокуратуры Костанайской области. Акиматы эту ситуацию пока никак не комментируют.
Напомним, последний год в регионе ведется ряд судебных разбирательств, связанных с изъятием у бизнеса участков, не реализованных через аукционы. А это больше 300 земельных участков.
Денег нет, но вы держитесь
В июне 2019 года на сессии городского маслихата Шымкента по заявке управления сельского хозяйства было принято решение о выделении из местного бюджета 300 млн тенге на формирование регионального стабилизационного фонда продовольственных товаров. Однако до сих пор СПК «Шымкент» этих денег не получила, а стабфонд не приступил к закупу социально значимых продуктов.
Абсолютно пустым оказался на сегодня стабфонд Шымкента. Ничего из списка, состоящего из 19 наименований социально значимых продовольственных товаров первой необходимости, утвержденных правительством, не закуплено. Причина – отсутствие денег.
«Мы понимаем, что в сентябре необходимо делать заготовки, но в бюджете в целом определенные затруднения. Это коснулось и нас. Деньги заложены, но пока мы ожидаем их перечисления», – прокомментировал «Курсиву» председатель правления АО «СПК «Shymkent» Абильсеит Рабаев.
Напомним, СПК «Shymkent» постановлением правительства включена в перечень специализированных организаций, осуществляющих закупочные и товарные интервенции для сдерживания цен на социально значимые продукты в межсезонье. СПК заключила договор о закупе услуг по формированию и использованию регионального стабилизационного фонда продовольственных товаров с городским управлением сельского хозяйства и ветеринарии.
Работа по новым правилам
Как отметил Абильсеит Рабаев, в правила работы стабфондов 29 июля этого года приказом Минсельхоза были внесены изменения: теперь можно выбрать два варианта реализации их деятельности. Это традиционный – закуп продуктов и второй – предоставление займов субъектам предпринимательства, крупным торговым сетям.
«Я, например, уверен, что надо уходить от традиционного способа – закупать у поставщиков, заключать с ними договоры, заключать договоры со складами на хранение продукции. Я считаю, что это неверный путь для СПК. Мы не профессионалы в этом деле. Начиная от закупа и хранения и заканчивая реализацией, мы не знаем тонкостей этой деятельности. Поэтому второй путь для нас оптимальный», – считает спикер.
Он пояснил, по какому механизму СПК будет формировать стабфонд: «Ритейлерам мы предоставляем займы от 1 до 3%, чтобы они могли закупить товары и при этом сами могли подзаработать. А торговые сети берут на себя обязательства сдерживать цены на социально значимые продукты».
По словам Рабаева, предварительный договор уже заключен с торговой сетью GraMad, а она в свою очередь договорилась с банками второго уровня. Теперь ожидают поступления денег из бюджета. Также в качестве партнеров выступают торговый центр «Имран» и торговая сеть «Фиркан».
Как у других
В Туркестанской области комиссия по управлению региональным стабилизационным фондом продовольственных товаров на базе АО «СПК» Туркестан» рассмотрела на селекторном совещании меры по повышению эффективности работы фонда. По приведенным пресс-службой акимата данным, сейчас на складах стабфонда хранится 4253 тонны картофеля, 1000 тонн репчатого лука, 11 тонн капусты. В наличии почти 4 тыс. тонн муки, 340 тонн сахара, 9 тонн гречневой крупы.
Также на счетах находится более четверти миллиарда тенге, которые могут использоваться для закупа и реализации населению продуктов с целью недопущения резких скачков цен. На сегодняшний день в области работают полтора десятка социальных магазинов стабфонда, где цены ниже рыночных на 20–25%.
Почему новое лучше старого
Напомним, несколько лет назад во многих местах города появились социальные магазины под вывеской «Атамекен». Но со временем торговые точки стали закрываться: либо ассортимент продуктов уменьшился, либо цены перестали отличаться от цен в других магазинах, расположенных по соседству.
«Мы видим: если государство вмешивается в бизнес-процессы, то оно является плохим управленцем. От стабфонда мы тоже уходим, потому что управлять им СПК не может. Даже с учетом своих кадров и опыта. Мы рады, что в правила были внесены изменения, которые дают нам возможность пригласить профессионалов. Ритейлеры знают, когда и у кого надо закупать. У них имеются долгосрочные добросовестные отношения с компаниями-поставщиками. И всю эту работу они будут делать. С нашей стороны будет мониторинг и контроль договорных обязательств», – пояснил руководитель СПК «Shymkent».
Учет и контроль
Как рассказал «Курсиву» Рабаев, контроль над ценами ритейлеров будет осуществляться с помощью стандартной процедуры. Сотрудники департамента статистики и управления предпринимательства выезжают в крупные оптовые сети и на базары и на местах собирают данные. Департамент статистики определил 26 таких точек.
«Если мы с ритейлерами заключим договоры, то цены будут ежедневно контролироваться. Будет обратная связь с населением, маркетинг. Мы хотим, чтобы жители Шымкента знали, в каком месте реализовывается продукция по социальным ценам», – подчеркнул спикер.
Одним из таких мест является ярмарка сельхозтоваров. Килограмм картофеля и лука здесь продают по 80–100 тенге, морковь и помидоры – по полторы сотни. Покупатели отмечают рост стоимости мяса. Конина на прилавках по 2200–2300 тенге, говядина – от 1700 тенге за килограмм, баранина – от 1600 до 1900 тенге. Здесь же можно приобрести сахар, рис, макаронные изделия.
Свое и завозное
По словам руководителя отдела управления сельского хозяйства и ветеринарии Шымкента Абунасыра Жанбатырова, город полностью обеспечивает себя за счет местного производства по 4–5 наименованиям продуктов первой необходимости, к тому же поставляет их на экспорт. Собственной животноводческой продукцией третий мегаполис страны обеспечивает себя лишь наполовину, остальное получает из Туркестанской области, так же, как и фрукты, овощи. 3–4 товарные позиции, такие как сахар и гречка, полностью завозятся извне.
«Сентябрь – время, когда надо закупать сельхозпродукцию по самым выгодным ценам. Подсчитаем необходимый объем продуктов и уточним цены, которые затем будут рассматриваться на заседании комиссии по управлению региональным стабилизационным фондом», – поделился планом действий руководитель отдела.
На вопрос о работе комиссии и ее персональном составе Жанбатыров ответил, что состав комиссии еще только предстоит утвердить. «В связи с административным делением бывшей ЮКО работавший до этого в Шымкенте стабфонд перевели в Туркестан. Нам пришлось второй раз проводить согласование в правительстве и начинать все заново», – заключил собеседник.
Слово экспертам
Кайрат Сапаргалиев, заместитель руководителя Департамента АГДС по ВКО:
«Как показал наш анализ, есть решения земельных комиссий, откровенно противоречащие действующему законодательству.
Также имеет место формальное проведение земельных комиссий, даже утаивание госслужащими информации, важной для принятия правильного решения. Об этом свидетельствуют дела, рассматриваемые на дисциплинарном совете. Речь идет о том, что комиссиями выносились решения о предоставлении земельного участка в нарушение требований земельного, водного, лесного, экологического законодательства.
Например, уже в этом году советом по этике рассмотрено дисциплинарное дело в отношении руководителя земельных отношений Жарминского района, который, являясь главой земельной комиссии, вопреки требованиям Земельного кодекса подготовил и вынес на рассмотрение заявление физического лица, пропустившего срок на заключение нового договора. В результате гражданину неправомерно, без проведения конкурса было предоставлено право аренды сроком на 10 лет, что, естественно, вызвало недовольство со стороны других претендентов на этот участок.
Похожая ситуация произошла в Семее. Здесь в отношении сразу четырех должностных лиц были рассмотрены дисциплинарные дела. Эти госслужащие, пользуясь своим положением, незаконно давали разрешения на предоставление земельного участка, расположенного в водоохраной зоне, задним числом меняя целевое назначение».
Наталья Ушакова, заведующая сектором земельного учета и контроля земельных участков Отдела земельных отношений архитектуры и градостроительства Усть-Каменогорска:
«Серьезной проблемой для Усть-Каменогорска стали дачные участки, собственники которых сменили гражданство. В нашей стране иностранцы не могут на праве собственности иметь землю для ведения садоводства. По закону раньше давался год на то, чтобы переоформить участок, сейчас – три месяца. Мы обращаемся в миграционную службу, там нам говорят, что человек выехал из страны, а куда – неизвестно. Получается, люди уехали, а право собственности на землю у них осталось. Думаю, сейчас с этим сталкиваются во всех регионах Казахстана, где наблюдается миграция населения.
Вторая проблема – участки под гаражи. В Усть-Каменогорске сложилась такая практика: на территории гаражных кооперативов есть до сих пор не оформленные участки земли, а на них уже возведены строения. Если до 2017 года акимат города предоставлял право собственности на землю владельцам гаражей, то сейчас отказывает, расценивая эти сооружения как самовольные строения. Но ведь это не так. Они были построены на специально отведенной для этого территории.
Получается, мы должны снести этот гараж, но это невозможно и нецелесообразно. Во-первых, он находится в гаражной ленте; во-вторых, мы будем обязаны компенсировать затраты гражданина. Денег на эти цели не предусмотрено.
Мы предлагаем при предоставлении всех необходимых документов оформить участок во временное пользование на год-два – дать возможность собственнику ввести в эксплуатацию свой гараж».
Азамат Даненбаев, начальник отдела по защите прав предпринимателей и снижению административных барьеров Палаты предпринимателей Карагандинской области:
«В прошлом году в Земельный кодекс РК были внесены изменения, которые определили новый порядок предоставления земельных участков: в городской местности – через аукцион, в сельской – через конкурс. Раньше предприниматели писали заявления в акиматы, и они уже по своему усмотрению – объективному или субъективному – решали, как поступить. Нередко это приводило к не очень хорошим последствиям. Например, в Каражале предприниматель на протяжении двух лет по непонятным причинам не мог получить в собственность площадку для строительства железнодорожного тупика, хотя его проект был одобрен во всех инстанциях.
Чаще всего местные исполнительные органы отказывали в выдаче, когда целевое назначение земельного участка не соответствовало проекту детальной планировки (ПДП), который разрабатывается на основе генерального плана, либо такой проект вообще отсутствовал. Данную проблему также удалось решить на законодательном уровне. В статью 109 Земельного кодекса РК внесли уточнение, после чего наличие ПДП перестало быть обязательным условием для выдачи земельного участка. В приоритете оказался генеральный план. К слову, сейчас в Караганде действуют 22 ПДП, которые, насколько мне известно, покрывают только 50% площади города – около 25 тыс. гектаров.
Как следствие, бизнесмены практически перестали обращаться к нам с проблемами. Сегодня на аукционы выставляют только те участки, которые обозначены на генеральном плане и ПДП, имеют технические условия для подведения коммуникаций и архитектурно-планировочное задание, необходимое для начала строительства. При этом кадастровая стоимость земли в Караганде составляет 1998 тенге за квадратный метр. В зависимости от местоположения участка указанная сумма может увеличиться максимум в два раза. Таким образом, предприниматели выкладывают за 10 соток земли до 40 млн тенге.
Впрочем, все же остаются некоторые сложности, связанные с предоставлением невостребованных земельных участков: проведение аукционов акиматам обходится дороже их стоимости. В таких случаях мы предлагаем возвращаться к старому методу – подаче заявления предпринимателем.
Вместе с тем многие бизнесмены сталкиваются с трудностями на этапе использования земельных участков. Дело в том, что при разработке в 2009 году ПДП власти почему-то не принимали во внимание переданные в частные руки земли. По этой причине происходит множество недоразумений. Например, предприниматель на протяжении девяти лет не может получить прирезку к своей территории с административным зданием, поскольку там ПДП предусматривает строительство дороги. Поэтому акимату следует либо выкупать здание вместе с землей по рыночной стоимости, либо корректировать ПДП. Но он не делает ни того ни другого, ссылаясь на отсутствие денег. В конечном итоге происходит нарушение права собственности на земельный участок: хочешь что-то сделать, но тебе не дают, а потом еще и забирают, поскольку ты не используешь его по целевому назначению. Из этой ситуации мы видим единственный выход: акимат должен признать свои ошибки и устранить их».
