Три четверти оборота всей казахстанской электронной коммерции приходится на Алматы – такие данные приводит в отчете «Торговая недвижимость» международная компания Colliers International. Желание жителей южной столицы все больше покупать в интернете не смущает инвесторов в торговую недвижимость и крупных ритейлеров, работающих в традиционном формате, – Алматы остается самым привлекательным рынком и для них.
Битва форматов
Десятки торговых и торгово-развлекательных центров появились в Алматы за последние 20 лет, составив конкуренцию традиционным и многочисленным базарам и рынкам. Большая часть ТЦ до сих пор представляет собой безликие коробки, разбитые на бутики, – такие проекты строили с целью максимально быстрого возврата инвестиций. Эти шопинг-центры не имеют эффективной концепции, профессионального управления, да и о tenant mix (состав арендаторов) здесь никто не задумывается. Как результат, товарный ассортимент подобных ТЦ напоминает барахолку. Но именно на рынки и устаревшие шопинг-центры в Алматы, по данным аналитиков, до сих пор приходится большая часть денежного оборота.
Всего в Алматы, по данным за I полугодие 2019 года, около 50 крупных объектов торговой недвижимости общей площадью более 1,8 млн кв. м. Больше половины этих объектов было построено или реконструировано за последние несколько лет. Показатель обеспеченности торговыми площадями в южной столице, по оценке Colliers, – 614 кв. м на тысячу жителей. Другие эксперты рынка называют более скромную цифру – 380 кв. м качественных торговых площадей на тысячу горожан. Для сравнения: в Нур-Султане, по данным Colliers, на тысячу жителей приходится 588 кв. м торговых площадей, в Москве, по данным Knight Frank, – 510 кв. м.
Во Франции и Германии этот показатель составляет 1,4–1,5 тыс кв. м, а в США доходит до 2 тыс. кв. м торговых площадей на тысячу жителей.
По расчетам Colliers International, из общего количества торговых площадей меньше трети приходится на профессиональные торговые площадки с четкой концепцией, арендаторами – франшизерами известных брендов, акцентом на развлекательную направленность, а также наличием разгрузочных зон, удобных подъездных путей и вместительной парковки. В числе таких ТРЦ – «Мега Алма-Ата», «Апорт», Dostyk Plaza, «Мега Парк», «Есентай Молл», ADK.
Аналитики Scot Holland |CBRE | Казахстан подчеркивают, что на рынке наблюдается нехватка концептуальных торговых центров с хорошим местоположением и привлекательными условиями аренды.
Требования рынка
Рынок в лице международных и местных ритейлеров требует увеличения количества качественных торговых центров. Новые крупные торговые сети и бренды рассматривают возможность выхода на казахстанский рынок как самостоятельно, так и через местных партнеров. Этот тренд поддерживает высокий спрос на концептуальные и профессионально управляемые площади – Colliers International говорит о 100%-ной заполняемости у лидеров рынка.
С другой стороны, за последние 10 лет под влиянием трех девальваций покупательская способность населения скорее снизилась. В конкуренции за клиентов ТРЦ стремятся увеличивать и повышать качество торговых площадей, делать более привлекательными условия аренды для новых брендов и расширять площадь развлекательных зон и фуд-кортов. Так, в 2019 году ТРЦ «Мега Алма-Ата» открыл кинотеатр Chaplin Cinemas и пополнил свой портфель брендами H&M Homme, Women’s secret, Isabel Garcia, SuperDry, Limpopo, OVS. ТРЦ «Dostyk Plaza» открыл сетевой ресторан американской кухни Galitos, зону корейской уличной еды Qkitchen и брендовые магазины Miele, Kiehl’s. В ТРЦ «Мега Парк» появилась автомойка, а также бутик Madame CoCo и хобби-маркет «Леонардо». В молле «Апорт» появились Kinoplexx, Black Star Burger, а линейка магазинов одежды пополнилась брендами H&M, Hummel, Tudors, Funday, Men’s shop, Kelzin, Zero.
По данным аналитиков Scot Holland |CBRE | Казахстан, в Алматы наблюдается устойчивый тренд снижения ведущими ТРЦ арендных ставок в долларовом эквиваленте для своих крупнейших арендаторов. Но это происходит во многом за счет девальвации – арендные ставки в национальной валюте скорее растут. Снижение покупательской способности населения и рост конкуренции в торговле привели к уменьшению товарооборота у ритейлеров, снижению их маржинальности до 10%–15% и, соответственно, росту срока возвратности инвестиций.
Глобальное наступление
Активное развитие e-commerce пока расценивается казахстанским офлайн-ритейлом скорее как потенциальная проблема. Хотя в мировых масштабах она стала реальностью – The Wall Street Journal пишет о замедлении роста доходов даже у топовых мировых торговых центров из-за активного развития онлайн-торговли. В течение многих лет аналитики считали, что примерно 260 торговых центров высшего уровня защищены от закрытия магазинов и банкротств, которые преследуют торговые центры в менее богатых районах. Но недавние банкротства известных ритейлеров, в числе которых, например, Forever 21 Inc, закрывшая 87 магазинов, пошатнули положение и таких торговых центров. Более того, даже когда торговые центры кажутся заполненными, рост доходов замедляется, так как арендодатели вынуждены снижать арендную плату, чтобы удержать арендаторов. Владельцы крупнейших моллов снижают прогнозы по росту чистой операционной прибыли до 0%–1%. Акции инвестиционных фондов, специализирующихся на торговой недвижимости, также показывают отрицательную динамику: так, акции Taubman и Macerich Co в 2019 году упали примерно на треть, а акции Simon – на 14%. ТРЦ во всем мире ищут новые способы справиться с изменяющимся поведением потребителей в связи со смещением продаж в интернет. Simon, Taubman и другие крупные владельцы вкладывают значительные средства, чтобы придумать варианты развлечений и новые розничные стратегии, которые сочетают онлайн-покупки и розничную торговлю и тратят сотни миллионов долларов на реконструкцию ТЦ и на то, чтобы возвести жилье, офисы или гостиницы поблизости для повышения ценности недвижимости.
В будущее с оптимизмом
В настоящее время в Алматы строятся «Апорт Кульджа» и ТРЦ «Almaty Grand Mall», начато строительство современных торговых центров на территории барахолки, реконструируется ТЦ «Алмалы». Оптимизм алматинских девлоперов опирается на данные о дефиците качественных торговых площадей и сравнительно невысокой, в пределах 3%, доле онлайн-торговли в общем обороте ритейла. Значительная часть казахстанцев все еще предпочитает ходить по бутикам – возможность увидеть товар, потрогать его и примерить в приоритете перед скоростью онлайн-покупок.
