Residential retail как возможность для казахстанских девелоперов

Значительная часть строящихся жилых комплексов (ЖК) в Алматы сейчас приходится на спальные районы, отдаленные от центральных улиц с развитым стрит-ритейлом. Целые комплексы 16-этажек порождают глобальный спрос со стороны их жильцов на товары и услуги повседневного спроса – продукты питания, медикаменты, фитнес-клубы, салоны красоты и подобное. Одного небольшого дукена, расчитанного на несколько трех-четырехэтажных домов, как это часто бывает в старых кварталах, здесь явно не хватит – в жилых комплексах обитают сотни, а то и тысячи семей. В результате неликвидные с точки зрения продажи квартир первые этажи пользуются все большим спросом со стороны бизнеса.  

Residential retail всегда в плюсе 

Недавний опрос участников рынка показал, что центр города начал утрачивать свои позиции как привлекательной локации для предпринимателей из сферы торговли и услуг. Если два года назад бизнес стремился открывать коммерческие объекты по Абая, Назарбаева, Сейфуллина и Тимирязева, то сейчас все чаще его целью становятся помещения вдоль улиц Толе би, Ауэзова, в «Орбите» и других спальных районах с высокой плотностью населения, отмечают аналитики Colliers International Kazakhstan.

Тенденция ведет к развитию сегмента residential retail – продовольственных мини-маркетов и кондитерских, фитнес- и детских центров, аптек и других небольших бизнесов, целевой аудиторией которых являются жители того ЖК, улицы или квартала, где расположена торговая точка.

Для жителей объект residential retail – это возможность приобрести товар или услугу по умеренной цене в шаговой доступности или по дороге домой из центра города. Привлекательность ЖК для будущих новоселов все чаще измеряется не только качеством, квадратурой квартиры и наличием машиномест, но и комфортом внешней среды – благоустройством и концепцией прилегающей территории и торговых площадей, считает основатель консалтинговой компании PFM Solutions Евгений Гриханов.

Арендатор, в свою очередь, получает возможность ловить поток людей из делового центра в спальные районы, относительно свободную парковку и более приемлемые арендные ставки. 

Аналитики Colliers оценивают ставки аренды в помещениях residential retail в 2,5–10 тыс. тенге за кв. м в месяц в зависимости от района, а также от сферы деятельности арендатора, в то время как ставки аренды вдоль центральных пешеходных улиц варьируются от 10 до 20 тыс. тенге за «квадрат».

Тренд на развитие residential retail формирует предпосылки для создания востребованной коммерческой среды в ЖК. И это уже задача девелоперов. Сountry-мanager homsters.kz Зульфия Гетманчук отмечает, что в последнее время крупные застройщики предлагают концепцию «город в городе». Подход учитывает потребности современного городского жителя: внутренняя инфраструктура позволяет ему решить практически все вопросы – от покупки продуктов до посещения фитнес-центров – не выходя за пределы жилого комплекса.

Разделяй и бедствуй

Не всем застройщикам удается создать комфортную среду в ЖК. Часто соблазн распродать коммерческие помещения на стадии котлована и скорее выйти из проекта превышает желание создать привлекательный инвестиционный продукт. И тогда идея концептуальной комфортной среды для жильцов рушится как карточный домик, отмечает Евгений Гриханов.

Создать универсальное помещение с продуманной системой электроснабжения и вентиляции (чтобы оно оказалось пригодно и для торговли одеждой, и для общепита, и для медцентра, и для продуктового магазина) сложно. К тому же, как правило, это увеличивает себестоимость объекта. Девелопер живет в системе расход-прибыль, и поэтому зачастую жертвует концепцией ради денег. Найти частного инвестора на небольшое помещение всегда проще, чем профессионального владельца. 

Это мнение разделяет управляющий директор компании Magnum Сергей Сыромолотов: «При разработке концепта и посадки коммерческих площадей торговой галереи застройщика интересует финансовая сторона вопроса. Помещения площадью до 150 кв. м продаются быстрее и дороже за квадратный метр, чем помещения в 1 тыс. и более кв. м. А поскольку Magnum рассматривает помещения с торговой площадью не менее 600 кв. м, взаимовыгодные решения найти получается не всегда». 

Новые владельцы небольших помещений на первых этажах вправе сдавать их в аренду любому желающему. В итоге комфортная торговая среда превращается в хаос. Как следствие, в новых ЖК коммерческие помещения часто меняют арендаторов или вовсе пустуют, ожидая своих новых покупателей. Причина невостребованности нередко банальна – например, коммерческой точке не хватает электроэнергии, или там отсутствует канализация с производственной вентиляцией. 

Практический пример: в одном из элитных жилых комплексов Алматы, сданном сравнительно недавно и расположенном в престижном и экологически чистом районе (так указано на сайте продаж), техническое помещение на нижнем этаже было решено разделить на секции и сдать под коммерцию. Обладателями сравнительно недорогих «квадратов» стали магазины, кафе, медицинские и детские центры, салоны красоты. Предприниматели, арендующие помещения в этом ЖК, предпочли не называть имен, так как их финансовые взаимоотношения с управляющей компанией еще не закончены, но в частной беседе поделились наболевшим. Неудобства арендаторы ощутили сразу – вентиляция, не предназначенная для коммерческих помещений, обеспечивала циркуляцию воздуха лишь внутри помещений и не работала на вытяжку. 

В результате после долгой безрезультатной тяжбы с управляющей компанией одному из кафе пришлось организовывать вентиляцию за собственный счет. Новым сюрпризом для арендаторов стал засор канализационной трубы, после которого выяснилось, что канализационные сливы выходят в некоторые коммерческие помещения. При прорыве трубы бизнес «поплыл». Причем при попытке оперативно решить проблему арендаторы выяснили, что в штате коммунальной службы нет сантехника. На вызов пришел электрик, который развел руками. Труба была перекрыта только после обращения к директору управляющей компании, а уж пятна на собственной репутации в прямом и переносном смысле отмывали сами арендаторы.

У сетевых продуктовых ритейлеров тоже проблемы с арендой площадей в ЖК. Основной массе крупных застройщиков долгосрочная аренда неинтересна, поскольку ресурсов по управлению активами у них нет. Взаимодействовать приходится с новыми владельцами коммерческих площадей. «У арендуемых помещений есть минусы: арендодатель может расторгнуть договор или повысить аренду. Плюс выкупленного имущества – стабильность, но вложений на начальном этапе необходимо намного больше. На данный момент все наши магазины расположены в арендуемых помещениях», – говорит директор компании Key One (продуктовая сеть My Mart) Екатерина Денисова. Выходом может стать способ, который использует Magnum – компания обсуждает возможность долгосрочной аренды помещений с партнерами, готовыми их приобрести.

Объединяй и властвуй

Сохранить концепцию и, как следствие, создать комфортную среду можно, если девелопер продаст первые этажи одному инвестору, который возьмет на себя обязательства по управлению всем пулом коммерческих помещений первых этажей ЖК, или оставит их себе, говорит Гриханов. В Казахстане подобные единичные случаи уже есть. Дальновидные девелоперы привлекают профессиональных консультантов и еще на стадии проектирования начинают задумываться о будущем клиенте, предлагая помещения с реализованными под конкретного арендатора техническими требованиями. Так, для продуктового ритейла, кроме прочего, важно наличие разворотной площадки для грузового транспорта, зоны приемки товара, для кафе нужны повышенные мощности электросетей и хорошая вентиляция. 

Взвешенный подход – хороший способ для девелопера повысить ценность ЖК для жильцов и вернуть инвестиции. Например, наличие в ЖК хорошего сетевого супермаркета, по словам Сыромолотова, не только увеличивает продажи жилых помещений, но и положительно влияет на создание коммерческой инфраструктуры. Возле супермаркетов охотно располагаются аптеки, химчистки и другие операторы сферы услуг. Один из примеров эффективного сотрудничества девелопера и ритейлера – ЖК «Зеленый квартал» от BI Group, в котором был открыт ТЦ «Green Mall» с супермаркетом Magnum Super. Управлением ТЦ здесь занимается подразделение BI Group.

Стратегический девелопмент

Казахстанские девелоперы «взрослеют», и некоторые из них еще до возведения жилого дома ведут переговоры с якорными арендаторами, проектируют коммерческие помещения с учетом их требований и создают или привлекают профессиональные команды, которые следят за сбалансированным и востребованным для жильцов составом арендаторов. «Грамотно запроектированные коммерческие площади всегда выгодно реализовываются застройщиками», – уверен Сыромолотов.
А будущие жильцы все чаще перед покупкой жилья собирают отзывы, чтобы составить представление об управляющей компании – ее клиентоориентированности и желании защищать владельцев квартир от технических проблем и создавать «погоду в доме». 

Торговая среда ЖК, скорее всего, не перейдет в разряд отдельного критерия, влияющего на решение о покупке квартиры, считает Гриханов, а так и останется внутри совокупной оценки концепции жилого комплекса. Но если девелоперы будут продолжать создавать мертвые и пустые первые этажи, то тут и потребитель проголосует за продуманный концепт.