Сезон низких продаж недвижимости в начале 2020 года в Китае совпал с эпидемией коронавируса. По данным China Real Estate Information Corp (CRIC), совокупный доход от продаж 100 крупнейших застройщиков страны в январе 2020-го сократился примерно на 12,7% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. Февральские цифры, по прогнозам аналитиков Centaline Property Agency Ltd, будут еще хуже – количество сделок с недвижимостью может упасть более чем на 80%.
Продажи жилья в Китае в конце января замерли из-за вспышки коронавируса. CRIC сообщил, что в 88 городах, где велись наблюдения, объем сделок на неделе после Лунного Нового года (между 31 января и 6 февраля) упал на 95% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. The Economic Information Daily пишет, что крупные застройщики не возобновили работу после праздников, в результате продажи были приостановлены более чем в 60 китайских городах. Это означает, что февраль, вероятно, станет первым месяцем, в котором отрасль полностью прочувствует влияние эпидемии коронавируса.
«Наши исследования и анализ показывают: топ-100 застройщиков увидят, что в месяце Лунного Нового года торговля жилыми площадями сократится вдвое по сравнению с предыдущим месяцем», – сказал главный аналитик исследовательского института Big Data при Shenzhen FangDD Network Technology Co Ltd. (крупнейшая в стране платформа для онлайн-торговли недвижимостью) Чжан Цзянь.
Девелоперы уходят в онлайн
Жилая недвижимость в Китае перестала стремительно дорожать в последние месяцы 2019 года, поскольку регулятор ввел дифференциальные жилищные правила для разных городов, призванные замедлить рост цен на жилье. По этой причине многие застройщики пересмотрели свои цели на 2020 год – если ранее планировался рост продаж на 20–50%, то позже они снизили планку до 10–20%. Теперь девелоперы готовятся к еще более глубокому и продолжительному спаду, и, как пишет The Wall Street Journal (WSJ), в стремлении компенсировать трудности они обращаются к креативной тактике продаж.
Китайская ассоциация индустрии недвижимости в начале февраля выступила с призывом приостановить продажи оффлайн, чтобы предотвратить передачу вируса от человека к человеку, и предложила использовать онлайн-решения в качестве альтернативы для помощи покупателям жилья.
Первым совету перейти в онлайн последовал застройщик Evergrande Group (входит в топ-3 по объему продаж недвижимости в Китае). Компания запустила интернет-продажи для своей недвижимости по всей стране. Уже с 13 февраля покупатели получили возможность самостоятельно осматривать квартиры с помощью VR (виртуальной реальности), выбирать подходящие варианты и совершать покупки онлайн. Таким способом компания, у которой более чем 1,2 тыс. незавершенных объектов и тысячи офисов продаж, закрытых как минимум до конца февраля, надеется смягчить падение оффлайн-продаж. По данным исследования CRIC, по крайней мере полторы сотни застройщиков страны также запустили онлайн-продажи.
«Учитывая текущую рыночную конъюнктуру, онлайн-продажи являются целесообразным способом снижения затрат на привлечение клиентов», – заметил Шэнь Сяолин, аналитик CRIC из Шанхая. А директор по исследованиям в китайском научно-исследовательском институте E-House Янь Юэцзинь добавил: «Это, определенно, тренд будущего, и в настоящее время он имеет много возможностей для улучшения».
Опрос China Index Academy показал, что 45% респондентов готовы использовать интернет-каналы для подбора жилья, пишет China Securities Journal.
Налетай, подешевело
Кроме перехода на e-commerce Evergrande также предоставил покупателям 25%-ную скидку на приобретение любой недвижимости, включая коммерческую, до конца февраля и 22%-ный дисконт на март.
«Этот шаг является попыткой привлечь внимание покупателей жилья и содействовать онлайн-продажам домов на фоне продолжающейся эпидемии. Он может вдохновить больше девелоперов последовать их примеру», – предположил Янь Юэцзинь.
Еще неделей ранее Evergrande запустила акцию, по которой клиентам для покупки жилья требуется возвратный авансовый платеж в размере всего 5 тыс. юаней (около $715).
Подобные решения со стороны компании полностью соответствуют политике государства, которое сейчас транслирует рынку: «жилье предназначено для проживания, а не для спекуляций». По мнению эксперта, тем китайским гражданам, кто нуждается в жилье и планировал его покупку, стоит сделать это в марте.
«Акции девелоперов, вероятно, будут расширены, наряду с поддерживающей политикой и более низкими кредитными ставками для покупателей жилья», – прогнозирует Янь Юэцзинь.
Горячая распродажа вкупе с возможностью приобрести жилье, не выходя из дома, принесли быстрый результат. Уже через три дня с начала продаж девелопер-гигант сообщил на пресс-конференции, что реализовал более 47,5 тыс. квартир на 58 млрд юаней ($8,3 млрд).
Агрессивные продажи демонстрируют неустойчивые балансы многих китайских застройщиков, констатирует WSJ. Та же компания Evergrande, согласно данным Capital IQ, имеет облигации на сумму $1,6 млрд со сроком погашения в марте 2020 года, а также крупнейший долговой вексель среди всех публичных нефинансовых компаний на планете – около $8,5 млрд за последние 12 месяцев. На июнь 2019 года компания имела задолженность $88,46 млрд, в июле это число выросло до $93,36 млрд. Это примерно вдвое больше, чем годом ранее, отмечает WSJ.
Перспективы отрасли
Опрос, проведенный ifeng.com среди 8,5 тыс. покупателей жилья в 325 китайских городах, показал, что эпидемия повлияла на доход 67,9% опрошенных, и 64% респондентов заявили, что они отложат покупку жилья на срок от трех месяцев до года. Тем не менее, большая часть опрошенных с оптимизмом смотрят в будущее – 51,9% заявили, что все еще планируют приобрести недвижимость в 2020 году.
И если аналитики S & P Global Ratings считают, что продажи жилья находятся под угрозой сокращения, то другие отраслевые аналитики и бизнес-инсайдеры настроены более оптимистично. Многие из них сошлись во мнении, что, учитывая силу и масштабы китайской экономики, после спада эпидемии внутренний рынок восстановится.
«Мы должны учитывать, что эпидемия не бросит вызов основам экономики Китая, которая постоянно растет. Устойчивый спрос на покупку жилья все еще существует», – цитирует thepaper.cn председателя China Merchants Shekou Сю Юнцзюня.
Главный аналитик Исследовательского института недвижимости Beike Сюй Сяоле согласен с экспертом: «В краткосрочной перспективе рынок будет неспокоен, но это не означает, что цены на жилье резко упадут в 2020 году. Большинство покупателей жилья просто откладывают спрос, и задержка продлится не более шести месяцев», – сказал он.
Советник правительства Шенг Сонгченг заявил на China Chief Economist Forum: «Недвижимость сложно продавать онлайн… Даже если спрос на недвижимость, как ожидается, восстановится после вспышки коронавируса, сбой все равно будет иметь огромное влияние на продажи в краткосрочной перспективе».
Он ожидает, что объем упущенных (несовершенных) продаж недвижимости в I квартале может достичь 1,44 трлн юаней ($286,5 млрд), а инвестиции в недвижимость могут за год упасть на 37,5%. Что, в свою очередь, сократит темпы экономического роста Китая в 2020 году и косвенно повлияет на занятость 734 тыс. человек, пишет The Business Time.
Шенг призвал правительство поддержать застройщиков, например, продлив сроки погашения кредитов для фирм, которые понесли наибольший финансовый урон. В феврале в нескольких китайских городах и провинциях, включая Шанхай, Сиань и Чжэцзян, уже были приняты меры, направленные на снижение нагрузки на девелоперов. Последние получили кредитную поддержку, отсрочку по оплате земельных участков и ослабление условий предпродажной подготовки.
