Рынок аренды жилья в Алматы – один из самых оживленных в стране, риэлторы и владельцы недвижимости предлагают квартиры на любой вкус и кошелек.
«Курсив» посчитал, насколько рентабельным является данный бизнес и где в мегаполисе выгоднее сдавать квартиру в аренду.
В большинстве случаев аренда жилья для казахстанцев – мера вынужденная, арендуют жилье те, кто не может себе позволить взять его в кредит. В меньшинстве те, кто живет в съемном жилье принципиально, считая, например, что ипотека в Казахстане переоценена. Или просто предпочитая жить без лишних кредитных обязательств и тратить деньги на другие нужды.
Аренда или ипотека?
Рассмотрим пример алматинца, который с 2012 года ежемесячно платит 112,6 тыс. тенге за ипотеку квартиры площадью 43 кв. м в микрорайоне «Казахфильм».
Первоначальный взнос составлял 11% от общей стоимости квартиры, кредит оформлен в БВУ под 14,5% годовых. Срок займа – 25 лет. Аналогичные квартиры в этом же районе сейчас сдаются по цене 90–130 тыс. тенге в месяц. То есть фактически аренда квартиры обходится примерно в ту же сумму, что и ежемесячные платежи по кредиту. Из плюсов нашего примера – в итоге недвижимость переходит в собственность должника, из минусов – необходимость подтверждения дохода и наличие первоначального взноса. Ну и стоит учесть, что цены на жилье в 2012 году отличались от сегодняшних в меньшую сторону, так что сейчас нашему «показательному» алматинцу понадобились бы большая сумма на первый взнос и, скорее всего, больший уровень дохода для получения ипотеки. Так что не исключено, что на текущий момент он бы выбрал аренду, среди преимуществ которой – мобильность, возможность «жить отдельно», не имея денег на первоначалку либо инвестируя в другие инструменты. Отдельно стоит отметить арендное жилье с выкупом, которое объединяет возможности как ипотеки, так и традиционного съемного жилья. Некоторые застройщики предлагают рассрочку на новостройки без переплаты, но в основном на небольшой срок (один-два года), из-за чего ежемесячная сумма выплат становится неподъемной для большинства казахстанцев со средним доходом.
Также существует специальная госпрограмма арендного жилья в АО «ИО «Казахстанская ипотечная компания». Это долгосрочная рассрочка доступного жилья без первоначального взноса. Условия аренды вполне реальные – к примеру, за однокомнатную квартиру в районе Нуркент (Алгабас-1) нужно выплачивать 46,3 тыс. тенге ежемесячно, через 20 лет недвижимость перейдет в собственность съемщика. Сдают схожие квартиры в этом же районе от 60 тыс. тенге. Есть нюансы – программа реализуется в порядке очередности, преимущественно для определенных категорий лиц.
Аренда как бизнес
Взглянем на аренду жилья со стороны арендодателя. Насколько рентабельным является рынок сдачи жилья в Казахстане? «Давайте рассмотрим на конкретном примере, – предлагает член совета Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Наталья Шамаилова. – Однокомнатная квартира площадью 40 кв. м в Алмалинском районе Алматы в состоянии, пригодном для использования, стоит около 16,5 млн тенге. Аренда – примерно 100 тыс. тенге в месяц». По словам риэлтора, окупаемость такой квартиры с дополнительными затратами на налоги, капитальные вложения и текущий ремонт составляет 15 лет. Относительно выгодными принято считать вложения, срок окупаемости которых не превышает 10 лет. Получается, что с точки зрения чистой выгоды – это не самый лучший вариант, даже тенговый депозит позволит зарабатывать больше. Тем не менее инвестиции в недвижимость остаются востребованными среди казахстанцев.
Где взять, чтобы сдать?
Самые дорогие квартиры в Алматы в Медеуском районе – квадратный метр жилья здесь стоит в среднем около полумиллиона тенге. Самые дешевые – в Турксибском районе – менее трехсот тысяч тенге за квадрат. Однако, как показывает практика, дорогое жилье – не гарантия высокой доходности. Выгоднее всего сдавать квартиры в Алмалинском районе. Средняя стоимость аренды здесь 2989 тенге за квадрат – второе место по городу. По данным krisha.kz, однокомнатная квартира в среднем обойдется в 140 тыс. тенге за месяц, двухкомнатная – в 172 тыс. тенге, трехкомнатная – в 195 тыс. тенге. Высокие цены объясняются расположением. Район охватывает старый центр города – «золотой квадрат», где аренда в обычных домах стоит как в новостройках. К тому же это излюбленное место иностранных туристов и командировочных, что также влияет на стоимость аренды. Современных жилых комплексов в районе мало, а ценовая категория существенно выше средней.
Стоимость квадрата в однушке в Алмалинском районе в среднем составляет 453,9 тыс. тенге. Чем больше квартира, тем дешевле обходится квадратный метр – 453,2 тыс. тенге для двухкомнатной и 394,2 тыс. тенге – для трехкомнатной квартиры. При этом выгоднее сдавать именно однокомнатные квартиры – их рентабельность самая высокая по городу – 9,3% годовых. Доходность двух- и трехкомнатного жилья составляет 8,1% и 7,4% соответственно.
Не менее выгодно сдавать квартиру в самом густонаселенном районе города – Ауэзовском. Дефицита спроса на съемное жилье здесь не бывает. В основном район представлен типовыми панельными постройками в микрорайонах и домами 2000-х годов. Ценовой сегмент – средний. Аренда однокомнатной квартиры обойдется в сумму около 117 тыс. тенге в месяц, двухкомнатной – 150 тыс. тенге, трехкомнатной – 182 тыс. тенге.
Купить квартиру в 40 кв. м можно за 15–16 млн тенге, двухкомнатные квартиры площадью 60 квадратов стоят около 22,5 млн тенге, 80 квадратов – 29 млн тенге. Как и во всех районах города, здесь выгоднее сдавать однокомнатное жилье, годовая доходность при этом составит 8,9%, при сдаче двух- и трехкомнатных квартир рентабельность будет в районе 8% и 7,5% соответственно. Тройку самых привлекательных для арендодателей районов замыкает Бостандыкский район. Здесь рядом с советскими панельками соседствуют элитные новостройки, разница стоимости аренды в этих домах может достигать 40–50%. Район отличается хорошей инфраструктурой, выгодно расположен, что, конечно, отражается на стоимости жилья. Квадратный метр однушки стоит 472 тыс. тенге, двушки и трешки – 455,3 и 448 тыс. тенге – это второй результат по городу. Соответственно аренда также высокая – в среднем однокомнатные квартиры сдаются по 138 тыс. тенге, двухкомнатные – по 170 тыс. тенге, трехкомнатные – по 195 тыс. тенге в месяц. Доход от сдачи однушки составит 8,8% в год, на двухкомнатной можно заработать 7,5% от стоимости квартиры, на трехкомнатной – 6,5%.
Самая низкая рентабельность аренды в Наурызбайском районе. Здесь умеренные цены на жилье – от 323,7 тыс. тенге за квадратный метр, однако стоимость аренды одна из самых низких в городе. Однокомнатную квартиру можно снять в среднем за 77 тыс. тенге, двухкомнатную – за 115 тыс. тенге, трехкомнатную – за 130 тыс. тенге. Дешевизна аренды обусловлена удаленностью района, нехваткой транспорта и слабой инфраструктурой. Заработать на сдаче однокомнатных и двухкомнатных квартир здесь можно 7,1% в год от стоимости, на трехкомнатных и того меньше – 5,4%. В Турксибском и Алатауском районе схожая ситуация: несмотря на недорогое жилье, низкая стоимость сдачи квартир не дает возможности хорошо заработать на аренде.
Что в итоге?
Доходность сдачи в аренду жилья без дополнительных расходов ниже, чем тенгового депозита, и находится примерно на уровне 7–8%. Выгоднее всего сдавать однокомнатные квартиры, их доходность в среднем составляет 8–9% годовых, у трешек рентабельность меньше – в районе 6–7%.
Инвестиционную недвижимость целесообразнее брать ближе к центру или в густонаселенных районах, где спрос на аренду жилья больше, следовательно, цены выше. Дешевые квартиры в отдаленных районах – не самое лучшее вложение средств в плане заработка.
Как сдавать легально?
Есть несколько вариантов. Во-первых, можно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Для этого достаточно уведомить налоговый орган о начале предпринимательской деятельности на портале электронного лицензирования. Ставка индивидуального подоходного налога – 10%, однако при соблюдении определенных критериев можно эту сумму уменьшить.
С 1 января 2020 года сокращен перечень видов деятельности, осуществлять которую можно на основе патента. Сдача в аренду жилья с нового года не входит в список разрешенных по данному режиму.
Для арендодателей все еще доступен режим на основе упрощенной декларации. Доход за налоговый период, который составляет шесть месяцев, не должен превышать 24 038 МРП, то есть 63 724 738 тенге. Ставка налога при упрощенке – 3%. При этом вам необходимо представлять каждые полгода налоговую отчетность – 910 форму, исчислять и уплачивать налоги, а также иные отчисления (пенсионные и социальные отчисления, медстраховку). При этом необходимо иметь контрольно-кассовую машину (ККМ) с функцией передачи данных, за обслуживание которой тоже придется платить.
Хорошей новостью для индивидуальных предпринимателей стало подписание закона, предусматривающего освобождение малого бизнеса от налогов на ближайшие три года. Не надо платить ИПН, соцналог и сумму единого земельного налога, однако декларировать доходы необходимо.
Можно и не открывать ИП, чтобы сдавать квартиру. Достаточно сдать по итогам года декларацию по форме 240.00, где указывается совокупная сумма полученного дохода, и уплатить налог в размере 10%. Преимущества – предоставление отчетности и уплата исчисленного налога один раз в год, недостаток – высокая ставка.
Есть и третий вариант – единый совокупный платеж, который объединяет в себе четыре обязательных вида платежа: ИПН, соцналог, пенсионные выплаты и отчисления в ФОМС. Подходит для тех, кто осуществляет предпринимательскую деятельность без регистрации, не используя наемный труд, и оказывает услуги исключительно физлицам. То есть если вы намерены сдавать жилье компаниям, этот вариант вам не подходит.
Размер дохода за год не должен превышать 1175 МРП, в 2020 году это чуть больше 3 млн тенге. Со дня оплаты ЕСП можно осуществлять предпринимательскую деятельность, отчетность сдавать нет необходимости. Сумма ЕСП составляет 1 МРП в городах республиканского и областного значения и 0,5 МРП в других населенных пунктах.
