Как жилищная ипотека поможет развитию экономики в кризис

Объем ипотечных кредитов в Казахстане за последние 5 лет вырос почти в 4 раза, но все еще в разы отстает от России и Украины. Дальнейший рост жилищной ипотеки, по мнению международных экспертов, ускорит выход экономики страны из кризиса.

Ипотечный рынок Казахстана с 2015 года вырос в 3,7 раза. Стимулом для этого стали государственные ипотечные программы – «7-20-25», «Нурлы жер», «Баспана Хит» и накопительные вклады в «Жилстройсбербанк» (ЖССБК). С появлением программы «7-20-25» в 2018 году объем ипотечных займов вырос на 44% – с 360 до 520 млрд. тенге. В 2019 году – на 27%, а объем займов достиг 817 млрд (44,6 млн. тенге в пересчете на тысячу жителей). 

Для сравнения, в России в 2019 году на тысячу жителей приходилось 114,5 млн тенге, в Украине – 99,2 млн тенге выданных ипотечных кредитов, что, соответственно, в 2,5 и 2,2 раза больше, чем в Казахстане (суммы приведены в тенге, эквивалентно к валютам указанных стран). 

Объем ипотечного банковского портфеля в Казахстане значительно отстает от России и Украины.  В нашей стране это $4 млрд, или $216 на жителя, в Украине – $14 млрд, или $350 на жителя, в России – около $100 млрд, или $660 на жителя. В США на одного жителя приходится $28 тысяч ипотечных займов.

Процентные ставки в Казахстане варьируются от 7% до 22%, первоначальный взнос – 15-30%, сумма ипотеки по госпрограммам – 25 млн тенге, по коммерческой ипотеке – 100 млн тенге. По государственным ипотечным программам в Казахстане можно взять только введенное в эксплуатацию первичное или вторичное жилье. Приобрести строящееся жилье можно, имея сбережения в ЖССБК на сумму более 50% от первоначального взноса, причем распространяется это только на те немногочисленные жилые комплексы, по которым заключен договор с Фондом гарантирования жилищного строительства.

Главная причина отставания объема ипотечного кредитования от показателей соседних стран, по мнению аналитиков, – в невозможности взять ипотеку под строящееся жилье.

Как развивалась ипотека в России и в Украине

Ипотека в России росла вплоть до кризиса 2015 года — тогда рынок сократился на 35%. В 2016 году объем выданных на жилье ипотечных кредитов вырос на 27%. По мнению экспертов, быстрому, по сравнению с кризисом 2009 года, восстановлению способствовала госпрограмма субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках, которую правительство РФ приняло в марте 2015 года. 

Суть программы в том, что конечный заемщик получает ипотечный кредит по ставке не выше 12%. Если ставка банка превышает 12%, разницу компенсирует государство.  По оценке АО «Дом.рф» (ранее — «Агентство ипотечного жилищного кредитования»), за 2015-2016 годы в России по этой программе было выдано 40% всех ипотечных займов. 

В 2017-2018 годах российскую ипотеку усилила льготная программа «Семейная ипотека». В год старта этой программы — 2017 — выдача ипотечных займов в стране выросла на 67% — с 7,2 до 12 трлн тенге.  В 2018 году эта цифра достигла рекордных 18 трлн, рост за год — 50%.

В России процентные ставки по ипотечным программам варьируются от 2% до 9,3%, первоначальный взнос – от 10 до 20%. В ипотеку можно приобрести квартиры стоимостью до 72 млн по госпрограммам или до 180 млн тенге по коммерческой ипотеке. Кроме более выгодных условий ипотечных программ, законодательство России, в отличие от Казахстана, с 2004 года позволяет гражданам покупать квартиры в ипотеку не только на введенное в эксплуатацию первичное и вторичное жилье, но и по договорам долевого участия (ДДУ). Причем в России в 2019 году 65% жилья по договорам ДДУ приобретено в ипотеку.

Украина с 2002 года сделала акцент на обеспечение жильем молодежи — более 10 лет правительство активно выделяло из госбюджета деньги для предоставления льготных долгосрочных кредитов на строительство, реконструкцию и приобретение жилья молодым семьям и одиноким молодым гражданам. 

В 2019 году в Украине увеличили финансирование по программе «Доступное жилье» и ввели льготную программу для переселенцев «Ипотека под 3%». Как и в России, законодательство Украины с 2008 года позволяет брать квартиры в ипотеку по ДДУ. Ипотечные ставки в Украине варьируются от 3% до 25%, первоначальный взнос по льготным программам составляет 6%, а в банках второго уровня — от 30%. Максимальная сумма ипотеки — от 12 до 80 млн тенге. По льготной ипотеке «Ипотека под 3%» один человек может купить жилье площадью не более 52,5 кв. м, семья из двух и более человек – не более 94,5 кв. м. Дополнительные метры покупатель оплачивает за собственные деньги.

Перспективы казахстанской ипотеки

У казахстанской ипотеки есть перспективы роста в два и более раза. Но для развития казахстанской ипотеки необходимо пройти следующие сложные шаги и решения:

1. Снижение первоначального взноса.
2. Снижение ипотечных ставок по коммерческой ипотеке в БВУ и по программе «Баспана Хит» до 6%. Работу в этом направлении начали – президент Казахстана на заключительном заседании госкомиссии по чрезвычайному положению 11 мая 2020 года поручил запустить новый ипотечный продукт «5-10-20», в котором ипотечная ставка будет снижена с 7% до 5%, а первоначальный взнос – с 20% до 10%.
3. Увеличение порога стоимости недвижимости для расширения круга предложения.
4. Запрет на приобретение вторичной недвижимости в ипотеку по «Баспана Хит» в Алматы, Нур-Султане, Шымкенте, Атырау (для привлечения средств на первичный рынок). 

Увеличение максимальной стоимости жилья, которое можно взять в ипотеку по госпрограммам, поможет решить жилищный вопрос большим казахстанским семьям. При существующих ограничениях в 25 млн тенге казахстанцы могут купить только 1 или 2-комнатную квартиру. 

Но самое главное – это изменения законодательных норм в части выдачи ипотечных займов на строящееся жилье, которые помогут населению приобретать новое жилье по ценам на 20% ниже, чем в новостройках, введенных в эксплуатацию, в целом стимулируют спрос. При этом объем ипотеки, выданной на новое жилье, может вырасти с текущих 10% до 25%-65%, как в Украине и в России.

Почему стимулирование ипотеки поможет справиться с кризисом

Если в предыдущие кризисы правительства разных стран в первую очередь поддерживали крупный бизнес, то сейчас эксперты сходятся во мнении, что важнее стимулировать спрос в тех секторах, которые обеспечивают экономике мультипликативный эффект.

Получив доступ к выгодным ипотечным программам, люди будут охотно вкладываться в улучшение жилищных условий, а не держать деньги «под подушкой». Повышенный спрос на жилье, в свою очередь, поддержит строительную отрасль, которая приносит 6,5% ВВП страны. А строительство за счет мультипликативного эффекта даст работу большому количеству смежных отраслей – производителям и продавцам стройматериалов, стекла, оборудования, транспортникам, машиностроителям, нефтехимикам и сфере услуг. В итоге мы получим экономический рост страны и рост платежеспособности населения.

Партнерский материал