Как изменятся цены и спрос на казахстанские новостройки

Девальвация тенге толкает цены на рынке первичного жилья вверх, а падение покупательской способности населения вынуждает девелоперов очень аккуратно корректировать цены, оптимизировать затраты и искать сегменты, где спрос пострадал меньше всего.

Количество проектов, которые реализуются небольшими компаниями-застройщиками, уменьшится – этот бизнес просто уйдет с рынка. Те, кто останутся и продолжат строить жилую недвижимость, станут очень тщательно выбирать новые проекты. «Курсив» опросил крупнейших представителей казахстанского строительного бизнеса, чтобы выяснить, как кризис повлиял на их планы и какие изменения ждут рынок в ближайшем будущем. 

Когда девальвация приведет к росту цен в новостройках

По данным аналитиков компании Kusto Group, квадратные метры в новостройках начали дорожать еще в марте.

Подорожание значительным назвать пока нельзя, но, говорит глава правления Kusto Home Мурат Утемисов, в перспективе цены продолжат расти, поскольку поднять их одномоментно строители не могут – это будет слишком чувствительно для покупателей. По его оценке, в первую очередь цена выросла в премиальном сегменте, так как при строительстве жилья бизнес- и премиум-класса используются более качественные зарубежные компоненты, которые закупаются по валютным контрактам. «Цены в отделах продаж (по рынку в целом. – «Курсив») изменились где-то на 5%, где-то на 10%. В нашем случае цена выросла на 6%. Бизнес как организация находится между молотом и наковальней: цена не может подняться на 100% изменения затрат, поскольку потребитель чувствителен к любому повышению. С другой стороны, использовать менее качественные материалы себе дороже. Рост цен на материалы вынуждает бизнес искать новые точки баланса, не теряя качества», – отмечает Утемисов.

По мнению представителей другого застройщика, компании «Орда Инвест», в премиальном сегменте какое-то время можно сохранять стоимость в ущерб доходности. В отличие от более бюджетных классов, комфорт или эконом, где рентабельность проектов просто не подразумевает возможности ее уменьшения. В этих сегментах рост стоимости коррелирует с уровнем инфляции с коэффициентом 0,5. «Например, подверглась девальвации валюта на 10% – сметная стоимость строительства увеличивается примерно на 5%, потому что 40–50% строительных материалов являются импортными даже в бюджетном сегменте», – поясняют в пресс-службе «Орда Инвест».

Начальник отдела аналитики BI Development Даурен Айткенов считает, что застройщики в первую очередь будут жертвовать рентабельностью проектов (она сейчас составляет в среднем 10%) и работать над снижением себестоимости не в ущерб качеству. BI Group, например, планирует снизить себестоимость за счет новых технологий стро­ительства, оптимизации накладных расходов и корректировки портфеля проектов – компания собирается сконцентрироваться на самом востребованном ценовом сегменте.

Поможет ли импортозамещение стройматериалов удержать цены

Амбициозные планы властей по доведению доли материалов местного производства в стро­ительстве до 95% сопровождаются появлением в стране десятков новых производственных линий. Запуск таких предприятий, по мнению девелоперов, поможет рынку, но скорее в сегменте недорогого жилья и лишь в долгосрочной перспективе. В текущий кризис отечественные стройматериалы удержать цены на жилье не смогут. «Не так просто избавиться от импортозависимости. Безусловно, нужно делать какие-то шаги, и в долгосрочной перспективе это, скорее всего, повлияет на спрос национального продукта и импортозамещение, но это не быстро решаемый вопрос. Думаю, сейчас, в пандемию, это будет достаточно сложно реализовать», – считают в «Орда Инвест».

Руководитель Kusto Home добавляет: «(Импортозамещение. – «Курсив») больше будет применимо для государственного жилья, а также сегмента эконом. В перспективе, если продукция этих предприятий достойно покажет себя с точки зрения базового качества, продуктовая линейка может постепенно расширяться вверх, охватывая более дорогие сегменты. Однако практика показывает, что такие процессы занимают десятилетия, и из множества компаний на старте перспективы роста вверх появляются у единиц. В количественном выражении в нашей стране строится намного больше жилья в недорогом ценовом сегменте, поэтому часть этих предприятий определенно потеснит долю импорта».

Появятся ли на рынке новые долгострои

Девелоперы утверждают, что строительство не останавливалось даже во время действия в стране режима ЧС – временно были приостановлены лишь единичные проекты. Так что карантин не оказал критичного влияния на сроки, лишь замедлив темпы строительства. Основные причины задержки – более долгие сроки поставки материалов из-за закрытых границ, невысокая мобильность из-за транспортных ограничений внутри страны и снижение темпов работы из-за болезни людей. Опрошенные «Курсивом» девелоперы полны решимости наверстать упущенное время и сдать объекты в оговоренные сроки. «Огромные масштабные проекты на тысячи квартир скорее будут дробиться на более мелкие пятна и очереди, чем встанут полностью. Это может повлиять на общие сроки реализации такого проекта, но позволит избежать массового недостроя. Небольшие очереди легче закончить», – комментирует Утемисов. Стоит сделать акцент, что достаточно оптимистично настроен именно крупный бизнес, среди преимуществ которого – наличие финансовой подушки, диверсификация и гибкое планирование. Небольшим компаниям сложнее: некоторых из них коронакризис заставит покинуть рынок, считают эксперты. «Очень много компаний небольших (и не только в строительстве) будут, к сожалению, уходить с рынка», – прогнозируют специалисты «Орда Инвест». 

При нарушении сроков ввода жилья в эксплуатацию или несостоятельности застройщика завершать строительство будет государство за счет средств Фонда гарантирования жилищного строительства (ФГЖС). Но только в том случае, если застройщик заключил с фондом договор, а такого жилья на рынке Казахстана пока немного. 

Какое жилье будут строить девелоперы

Любой кризис сжимает рынок из-за рисков и неопределенности, и кризис из-за пандемии коронавируса не станет исключением, отмечают застройщики. Снижение платежеспособного спроса населения напрямую влияет на планы девелоперов, а поддержка спроса на государственном уровне направлена лишь на введенное в эксплуатацию бюджетное жилье. «Текущие ипотечные программы созданы под массовый сегмент, максимальная сумма займа в городах Нур-Султан и Алматы – 25 млн тенге. Но в реальности в этих городах, чтобы купить 3-комнатную квартиру, необходимо зачастую около 30–40 млн тенге – вот под этот сегмент не имеется ипотечных субсидированных программ. Но самое главное – нет ипотечного кредитования на объекты долевого строительства», – сетует Айткенов. Существующая господдержка, по мнению девелоперов, позволяет «удерживать весь рынок на плаву», но недостаточна для его развития. «Решение этой проблемы (увеличение максимальной суммы займа. – «Курсив») повлекло бы за собой увеличение (обеспеченности. – «Курсив») квадратными метрами на человека, поддержало бы большие семьи, где имеются два и более детей, и средний класс. И нужно дать возможность людям приобретать недвижимость в ипотеку на котловане, ведь так дешевле на 15–20% и у клиентов есть выбор», – предлагает Айткенов. 

Покупатели, ориентированные на жилье, не попадающее под госпрограммы, в условиях экономической неопределенности нередко предпочитают отложить покупку. «Учитывая, что процесс принятия решения по покупке жилья и так быстрым не является, речь может идти о нескольких годах (отложенного спроса. – «Курсив»)», – отмечает глава направления Kusto Home. В результате застройщики, которые ощущают падение спроса, станут откладывать запуск новых очередей на некоторых объектах и сосредоточат усилия на завершении уже начатого строительства. «Мы уже сейчас наблюдаем: многие проекты, которые планировались реализовываться, приостановлены ввиду непонимания, например, спроса и множества других факторов, и, скорее всего, темпы ввода в эксплуатацию будут снижаться, а отголоски ситуации будут ощущаться даже больше в 2021 году, потому что она имеет пролонгированный эффект», – соглашаются с коллегой представители «Орда Инвест».

Для того чтобы понимать, какой сегмент продается лучше и как в текущей ситуации меняются предпочтения клиентов, крупные девелоперы ежедневно мониторят продажи жилья по множеству параметров. «Держим руку на пульсе и одновременно готовим объекты под всю линейку – от стандарт-класса до премиум. То есть проекты с документами готовятся под все классы жилья и лежат, так скажем, на полке. Только от изменения предпочтения клиентов будет зависеть, как распределятся доли по классам», – объясняет Айткенов. «Безусловно, интересные проекты будут, но не очень много», – прогнозируют специалисты «Орда Инвест». Сегмент, в перспективах которого они уверены, – это загородная недвижимость: там спрос сохраняется и будет расти, а вместе с ним и цена.