Недостроенные здания в лучших локациях Алматы пустовали около десятка лет, но недавно работы начались сразу на двух объектах – комплексе «Персия» и ЖК «Тау Коктем», дольщики которого заплатили за свои квартиры, в том числе пентхаусы, почти 15 лет назад.
«Персия» – комплекс зданий с синим остеклением в микрорайоне «Самал-3» хорошо виден проезжающим по проспекту аль-Фараби. Новострой на огромной территории в престижном районе города выглядел готовым к эксплуатации, но абсолютно безжизненным. Внешнюю готовность к заселению демонстрировал и элитный жилой комплекс «Тау Коктем» с пентхаусами на Ремизовке, но жильцов так и не принял и начал разрушаться. Еще один знаковый недострой южной столицы – 12-этажка (каркас поднят до 10-го этажа) у озера Сайран – должен был стать частью грандиозного куатовского «Манхэттена». Какие из этих объектов все-таки будут достроены и кем – в материале «Курсива».
Персидская история
Проект комплекса Persia Towers предполагал, что на 1,13 га в топовой локации вдоль проспекта аль-Фараби будут построены две пары зданий (два по 14 и два по 12 этажей) и парковка на сотню автомобилей. Этот проект разработал «Алматыгипрогор-1» в 2002 году. По изначальному плану Persia Towers должен был стать жилым комплексом, но в 2008 году его функционал поменяли и проект был переделан в административные здания с торговым центром.
У Persia Towers могло быть другое воплощение. На сайте компании Didas Construction Co. размещен проект 2004 года – в этом варианте центр территории комплекса занимает башня со смотровой площадкой, возвышающаяся над квартетом зданий. Указанная стоимость проекта – $155 млн. Но этот проект не был реализован.
Заказчиком Persia Towers в начале двухтысячных выступила иранская компания Maskan Sazan Construction в партнерстве с казахстанским Банком Туран Алем (БТА). После остановки строительства, финансовых проблем БТА и судебных споров между БТА и Казкоммерцбанком к 2013 году объект площадью 47 тыс. кв. м в черновой отделке со строительной готовностью 90% попал в собственность Казкоммерцбанка, а оттуда перешел в Группу банка Halyk.
Агентства недвижимости выставляли объект на продажу на krisha.kz сначала по цене 25 млрд тенге, а позже уже со значительным дисконтом – за 15,6 млрд тенге. В каталоге залогового имущества Halyk Bank цена «Персии» была еще ниже – 14,1 млрд тенге. На вопрос, были ли за эти годы желающие купить незавершенный объект, Halyk Bank ответил уклончиво: «Мы можем прокомментировать ситуацию только с момента, когда данный проект перешел к Группе банка».
О развитии проекта Halyk Bank договорился с казахстанским застройщиком Exclusive Qurylys. Девелопер разработал новую концепцию многофункционального жилого комплекса и взял на себя ее реализацию, однако сам комплекс до момента передачи квартир и коммерческих помещений конечным покупателям остается на балансе дочерней организации Halyk Bank, созданной для управления и реализации стрессовых активов банка.
Exclusive Qurylys принял объект на реконструкцию в мае 2020 года, а завершить ее планирует до конца 2021 года. За полтора года в комплексе кроме капитальной замены фасада проведут перепланировку, замену инженерных коммуникаций, внешнее армирование, ремонт колонн, балок, перекрытий и ригелей.
Начало реконструкции комплекса «Персия» – будущего Exclusive Time.
Новый проект получил название Exclusive Time. Топовая локация, развитая инфраструктура предопределили класс жилого комплекса – «бизнес». Застройщик сохранит имеющиеся 14- и 12-этажные башни, где расположатся 320 апартаментов с панорамными окнами, а под землей – двухуровневый паркинг. Башни образуют замкнутый внутренний двор, в центре которого застройщик собирается расположить трехэтажный торгово-коммерческий пассаж – на его крыше планируют высадить плодовые деревья, организовать места для отдыха и занятий спортом.
«Голый» пентхаус
Застройщик, ТОО «Building Service», получил разрешение на строительство элитной малоэтажки «Тау Коктем» на участке 2,1 га на Ремизовке в сентябре 2009 года. Однако, судя по данным дольщиков, в реальности строительство объекта началось раньше. Проект жилого комплекса предусматривал три четырехэтажных дома с мансардой на 120 квартир (в том числе несколько пентхаусов) и 105 мест в подземном паркинге.
Долларовую кредитную линию на строительство компаниям Building Service и Buiding Group открыл Нурбанк под 16% годовых, получив в залог земельный участок. В июне 2005 года заемщики подписали соглашение на кредит с лимитом $22,2 млн сроком на семь лет. В 2006-м в дополнение к банковскому займу застройщик начал привлекать деньги дольщиков. Одним из крупных клиентов Building Service стало ТОО «Temir Real Estate», которое, согласно данным суда, в ноябре 2006 года профинансировало на условиях долевого строительства пятую часть строящегося жилого комплекса: 2 пентхауса, 22 квартиры, 19 технических помещений и 24 парковочных места на общую сумму 1,2 млрд тенге. Получить свои квартиры Temir Real Estate, как и другие участники долевого строительства, планировали в 2007 году.
Но денег застройщику все равно не хватало, в феврале 2007 года он подписал еще одно соглашение с Нурбанком – на открытие кредитной линии с лимитом $37,3 млн на пять лет. А сроки окончания строительства перенес на 2010 год. Проект уже был завершен на 90%, но тут случился мировой финансовый кризис – долларовые кредиты выросли в цене на четверть. Денег на продолжение строительства застройщик не нашел, валютный кредит не вернул, в результате земельный участок под проблемной стройкой перешел в собственность Нурбанка.
К марту 2013 года, когда в элитном долгострое начала протекать крыша и обваливаться потолки, 62 дольщика по-прежнему надеялись получить свои квартиры и даже были готовы достроить жилье за свой счет, но не могли, так как квартиры по закону им не принадлежали.
Спустя еще 2,5 года владельцы территории рапортовали акиму Алматы Бауыржану Байбеку, что завершат строительство к июлю 2016 года, но все это осталось на уровне обещаний.
Инвестора, согласившегося достроить жилой комплекс, нашли в конце 2017 года. Земельный участок у Нурбанка выкупило ТОО «Көк Бәйтерек». По данным дольщиков «Тау Коктем», сумма сделки в декабре 2017 года составила 812,8 млн тенге. Как сообщил акимат Алматы, новый владелец пообещал предоставить квартиры законным дольщикам, хотя и не являлся правопреемником прежнего владельца и обязательств перед участниками долевого строительства не имеет. В список дольщиков, которые, наконец, получат жилье, не попадают те, кто своевременно не оплатил взносы по договорам ДДУ, а также те, кто передавал деньги лично учредителям первой компании-застройщику. На руководителей ТОО «Building Service» возбуждались уголовные дела о присвоении и растрате денежных средств, полученных на строительство ЖК.
ЖК «Тау Коктем» на Ремизовке начали разбирать.
Новый хозяин уведомил акимат о возобновлении работ в ЖК «Тау Коктем» в конце 2018 года. На объекте провели техническое обследование, а летом прошлого года начали разбирать облицовку здания. Сроки завершения работ еще не объявлены.
Куатовский «Манхэттен»
Строительство административного здания площадью 14,6 тыс. кв. м вблизи озера Сайран корпорация «Куат» начала в 2007 году. Проектная документация предусматривала 12 этажей, но девелопер на своем сайте описывал здание как комфортабельный 15-этажный бизнес-центр (БЦ) с офисными помещениями класса «А», удобными конференц-залами для проведения встреч на любом уровне, а также ресторанами, спортивными залами, открытыми пространствами для отдыха посетителей и просторным подземным паркингом. Офисное помещение в чистовой отделке в будущем БЦ предлагали приобрести по цене $3,5 тыс. за квадрат.
Бизнес-центр должен был стать частью мегарайона «Манхэттен-Казахстан» (позже переименован в «Сайран»), который «Куат» планировал возвести на площади 228 га восточного побережья озера Сайран. По замыслам девелопера, за шесть лет, начиная с 2006 года, здесь должны были выстроить 3 млн квадратных метров жилья, шесть школ, двенадцать детских садов, восемь поликлиник, а также бизнес-комплексы, финансово-деловой центр из пяти 25-этажных овальных серебристо-зеркальных башен и трех башен в 45 этажей, гостиницы, парки с велосипедными дорожками и пешеходную набережную.
Финансирование проекта «Манхэттен» стоимостью $3,5–4 млрд планировалось за счет кредитных средств, оборотных средств самой корпорации «Куат», взносов долевых участников строительства и привлечения средств инвесторов. Но вмешался кризис, банки ограничили финансирование, у застройщика возникли трудности, и строительство мегарайона остановили. После сотен судебных исков дольщиков жилых домов несостоявшегося «Манхэттена» деньги для завершения проблемного строительства выделило государство, а достраивал жилье Bazis-A. Офисное же здание из-за незаконченной отделки и отсутствия кровли начало разрушаться.
Каркас бизнес-центра севернее ул. Абая, восточнее оз. Сайран.
Перспектив у этого долгостроя не видно. «В настоящее время в связи с многочисленными арестами на имущество корпорации («Куат». – «Курсив») и отсутствием денежных средств корпорация не имеет возможности завершить строительство объекта», – сообщили на запрос «Курсива» в управлении градостроительного контроля.
Откуда берутся долгострои
Каждый финансовый кризис строительный рынок Казахстана покидает часть застройщиков. Так, в кризис 2007–2008 года, по словам главы BI Group Айдына Рахимбаева, «выжило только 30% строительных компаний». К следующему кризису 2015 года строители подготовились лучше – по данным экспертов Deloitte, рынок покинул каждый пятый застройщик. Итоги коронакризиса-2020 подводить рано, но и в этот раз, по оценкам участников рынка, закроется ряд строительных компаний.
Большинство девелоперов строили и продолжают строить жилье на заемные деньги – кредиты банков, инвесторов и привлеченные деньги дольщиков. И когда в результате кризиса очередные финансовые транши на строительство перестают поступать (банки не могут или не хотят продолжать финансирование, а новые дольщики не приходят с деньгами), застройщик приостанавливает работы, незавершенный объект попадает в стрессовые активы банков, а на карте города возникает очередной долгострой. Иногда это стройплощадка с вырытым котлованом или каркас здания, а иногда практически готовые дома.
Из-за девальвации нацвалюты многие земли, попавшие в активы банка, сильно дешевеют и нередко перестают оправдывать даже залоговую стоимость. Сами незавершенные здания без консервации и должного ухода быстро теряют свою ценность. По словам экспертов Казахского научно-исследовательского и проектного института строительства и архитектуры, если внешняя и внутренняя отделка здания не закончена, то атмосферные воздействия постепенно приводят к деформациям и повреждениям несущих конструкций. Поэтому заброшенные объекты, простоявшие несколько лет без консервации, превращаются в аварийные, не пригодные для дальнейшей эксплуатации. «Оценка технического состояния несущих конструкций зданий и сооружений производится при перерыве в строительно-монтажных работах от шести и более месяцев», – резюмируют эксперты.
Такие подешевевшие активы с аварийными зданиями становятся обузой для банков и переходят в Фонд проблемных кредитов, созданный в стране в 2012 году с целью «вовлечения в экономический оборот посредством оздоровления и реализации». Но из-за плохого технического состояния мало кому из них удается получить вторую жизнь.
