Все крупные девелоперские компании Казахстана – это холдинги с десятками связанных между собой ТОО. Редакция вместе с экспертами юридической фирмы SIGNUM разбиралась, в каких случаях застройщиком выступает не то юрлицо, под брендом которого продается объект, и почему девелоперы «обрастают» дочерними структурами.
Многосложные отношения
Чтобы строить жилье, вместе собираются четыре основных участника – заказчик, подрядчик, компания, которая осуществляет авторский надзор (зачастую она является и генпроектировщиком), а также компания, отвечающая за технический надзор.
Вклад заказчика – это земельный участок. Заказчик или владеет землей, или арендует ее. Он же ищет деньги для проекта, заказывает проектно-сметную документацию (ПСД) у архитектурного бюро и получает «добро» на строительство в госорганах.
Само здание возводит генеральный подрядчик. Его работу контролирует авторский надзор (необходимо, чтобы реальное строение соответствовало тому, что прописано в ПСД). Сроки, качество и стоимость проверяет технический надзор.
К строительству жилья могут привлекать дополнительных участников – субподрядчиков, заинтересованные государственные органы, лаборатории, геологов, геодезистов и так далее.
Каждая из перечисленных организаций – это отдельное АО, ТОО или ИП.
«Запрет на аффилированность участников строительного процесса законом не предусмотрен. К примеру, аттестованный специалист по техническому надзору вправе работать как в отдельной инжиниринговой компании, так и в компании, выступающей заказчиком строительства. Между тем для более эффективного выполнения своих функций технический и авторский надзор не должны быть аффилированы с генеральным подрядчиком или с заказчиком, и уж тем более между собой», – отмечает советник юридической фирмы SIGNUM Бауыржан Шарибаев.
Но на практике аффилированность встречается. Например, акимату Нур-Султана на 100% принадлежит застройщик «Елорда даму». В то же время работу «Елорда даму» контролирует одно из подразделений акимата – управление контроля и качества городской среды Нур-Султана.
Разветвленные структуры
Строительные компании выстраивают структуру бизнеса так, чтобы удобнее было управлять процессами, минимизировать налоги и риски.
«Подведомственные структуры могут создаваться по географическим признакам (Алматы, Шымкент) или целевой аудитории (элитное жилье или социальное жилье – «Курсив»), сферам деятельности (бетонный завод, транспорт и механизация, сервисная компания)», – рассказывает консультант юридической фирмы SIGNUM Асет Сабитулы.
К примеру, холдинг BI Group ориентирован на жилье классов бизнес и элит. Однако холдинг зашел и на рынок строительства социального жилья. В этом сегменте работают его «дочки» ТОО «Nova City Development» и ТОО «Милан-Астана». Обе структуры связаны с возведением в Нур-Султане домов классов эконом и комфорт под брендом Nova City.
«Дочек» также создают под конкретного партнера по бизнесу или конкретный проект. Тот же BI Group в марте 2020 года совместно с узбекским партнером Murad Building объявил о создании строительной компании NRG Uzbekistan, которая возводит жилье в Ташкенте. Еще одна причина деления компании – минимизация рисков. «Из архитектурной мастерской, имеющей свою государственную лицензию, застройщик создает проектный институт. Если по каким-то причинам компания лишится лицензии, основной бизнес не пострадает. Дешевые трудовые ресурсы из других стран застройщики привлекают через отдельные компании. Это позволяет головной компании минимизировать возможные имиджевые риски и риски, связанные со штрафами за нарушение миграционного законодательства», – объясняет Асет Сабитулы.
Рыночные тенденции также ведут к созданию дополнительных бизнес-единиц. К примеру, если растет спрос на готовые квартиры, строительные холдинги создают дизайнерские студии и мебельно-фурнитурные шоурумы. Чтобы продавать квартиры, девелоперы открывают собственные или аффилированные агентства недвижимости.
«Это (деление на компании – «Курсив») помогает не только повышать эффективность управления, но и оптимизировать налогообложение. Корректировки и вычеты из суммы налогооблагаемого дохода принимаются по закону только по расходам, связанным с деятельностью, в связи с которой этот доход был получен», – говорит Сабитулы.
Деньги диктуют условия
В Казахстане действуют три основные схемы финансирования строительства жилья.
Во-первых, за счет бюджетных средств или на условиях государственно-частного партнерства (ГЧП). Заказчиком в этом случае может выступать оператор от государства или подведомственное акимату госучреждение, например, упомянутая «Елорда даму», а генеральным подрядчиком – частная строительная компания.
Во-вторых, финансирование за счет собственных и заемных средств частных застройщиков. Если девелопер вкладывает собственные деньги, то сам определяет структуру компании. Если же привлекает заемные средства, то кредитор может выдвигать свои условия. Например, вывести в отдельную структуру охрану, которая работает на строительной площадке.
В-третьих, привлечение для строительства денег дольщиков. В этом случае уже закон, защищающий дольщиков, диктует, какие бизнес-единицы должны быть у девелопера. На каждый проект строительства многоквартирного жилого дома застройщик должен создать уполномоченную компанию, которая фактически выступает «хранителем денег дольщиков».
«Уполномоченная компания и генподрядчик открывают не более одного счета в одном банке. Денежные средства со счета уполномоченной компании в пользу генподрядчика списываются строго по актам выполненных работ, которые проверяют инжиниринговые компании и технадзор», – поясняет Шарибаев.
Так, у застройщика BAZIS-A функции уполномоченной компании при строительстве ЖК «ORION» выполнял ТОО «Базис-Нурлытау». Застройщик BI Group для строительства разных очередей ЖК «Арнау» создал несколько уполномоченных компаний – ТОО «Арнау City», ТОО «Арнау-Тауэр», ТОО «Grand Арнау» и так далее.
Ресурсное партнерство
В условиях дефицита земли под строительство (особенно в Алматы) застройщики вынуждены выкупать ее по высоким ценам у банков на аукционах либо приобретать и сносить существующие объекты для постройки новых.
Однако стоимость земли напрямую влияет на цену за квадратный метр: чем дороже земля – тем дороже жилье. Чтобы снизить затраты, застройщики договариваются с собственниками земли о совместном участии в проекте. Все чаще участниками партнерства становятся банки, на балансе которых есть непрофильные активы – земля и долгострои. Банки, ограниченные в предпринимательской деятельности, оценили преимущества этой схемы и нередко даже выдают застройщикам кредиты под реализуемый проект.
«Подобная схема партнерства требует эффективного контроля расходования денежных средств, поэтому для нее создаются новые ТОО с заранее установленными долями партнеров. При этом застройщик продолжает позиционировать себя на рынке и проводить рекламную кампанию от имени своего устоявшегося бренда на основании договоров об использовании зарегистрированного товарного знака, логотипа, бренда», – поясняет Асет Сабитулы.
К примеру, для реализации проекта Exclusive Time (редевелопмент ЖК «Персия» в Алматы) партнеры Халык Банк (владелец земли) и девелопер Exclusive Qurylys создали ТОО «Exclusive Persia».
«Передача отдельной компании такого актива, как земельный участок или земля с объектом незавершенного строительства, придает маневренности и гибкости – на любом этапе этот актив можно реализовать путем смены участников в товариществе, на которое оформлен участок», – комментирует подобные решения Сабитулы.
