Нишевой сегмент коммерческой недвижимости – гибкие офисы – показывает рост даже во время пандемии. По прогнозам международной консалтинговой компании CBRE, к 2030 году почти весь офисный рынок Европы будет представлен гибкими пространствами. Как это направление развивается в Казахстане – в материале «Курсива».
Flexible office, он же гибкий офис – это рабочее пространство, предоставляемое арендатору на условиях, которые легко изменить. Договоры аренды на гибкие пространства обычно заключаются на срок до одного года, выйти из контракта можно оперативно и без штрафов, просто предупредив арендодателя в оговоренные сроки. Условия аренды позволяют сделать гибким и размер офиса – оперативно увеличивать или уменьшать офисные квадраты в зависимости от потребностей бизнеса. Примеры гибких офисных пространств – коворкинги и сервисные офисы.
Реальная гибкость
Гибкие офисы в основном предлагают в высшем офисном сегменте А (62%), лишь 38% гибких офисных предложений на рынках, отслеживаемых CBRE, приходится на здания классов В и С. В Казахстане аналитики по гибким офисам пока нет из-за незначительной доли сегмента.
Первое открытое пространство для совместной работы – алматинский коворкинг Battler (позднее LES) – появилось в стране в начале 2011 года, а спустя три года, в 2014 году, в Алматы открылись первые сервисные офисы на одном из этажей БЦ «Park View Office Tower» – 30 офисов на площади в 1 тыс. кв. м.
Сейчас диапазон предложений в Нур-Султане и Алматы значительно шире – от небольших пространств на несколько сотен квадратных метров в жилых домах и бизнес-центрах класса В и С до нескольких тысяч квадратов в БЦ высшего класса А.
Если LES Office рассчитан на 30 мини-офисов и пять студий, а офисные помещения, переговорные комнаты, конференц-зал, фитнес-зал, зона приема пищи и хостел умещаются на площади 640 кв. м, то сервисные офисы Talan Towers Executive Hub (открыт в Нур-Султане в 2019 году) занимают площадь более 3 тыс. кв. м. Здесь можно арендовать офисы, рассчитанные на разное количество рабочих мест (от одного до семи), а общественные пространства включают трансформируемые конференц-залы, телефонные кабинки, кухни и coffee point, принтерные зоны, lounge-зоны и комнаты отдыха, в том числе с капсулой для сна, фитнес-зону и библиотеку.
Основные факторы, влияющие на успешность такого бизнеса – локация, бизнес-модель, состав арендаторов и профессиональное управление, отмечают участники рынка. «Когда грамотно объект построен и грамотный персонал внутри, реклама такому объекту не нужна, он сам себя продаст», – считает директор брокерской компании Arenda.kz Айнур Буркитбаева.
Переживут ли пандемию опенспейсы
Коронакризис стал испытанием на прочность бизнес-модели гибких пространств, в первую очередь – коворкингов. Чаще всего они представляют собой open space, места в котором арендуют разные люди или компании.
С появлением COVID-19 открытые пространства потеряли свою популярность – и клиенты начали уходить из коворкингов. Во время локдаунов загрузка некоторых коворкингов упала до нуля, сообщают участники рынка. И не все клиенты вернулись после снятия ограничений.
«Арендаторы меньше хотят размещать своих сотрудников в open space, предпочитают кабинеты. Открытые пространства – это риск для работодателя – один заразится, и вся компания заболеет», – комментирует Айнур Буркитбаева.
Чтобы сохранить клиентов, владельцы коворкингов стали адаптироваться к новым условиям – менять пространство и предлагать дополнительные услуги.
«Мы подняли стоимость услуг, сделали все рабочие места изолированными, выполняем все требования по санитарным нормам (возложили их исполнение на себя от лица арендаторов). Добавили ряд услуг, которые, на наш взгляд, помогают сократить операционные расходы и обращают на нас внимание (услуги консьержа, водителя, курьера, бухгалтерские услуги)», – рассказывает об изменениях исполнительный директор коворкинга LES Анвар Сейфуллин. Цена рабочего места в коворкинге сейчас начинается от 95 тыс. тенге ($220) в месяц.
После снятия локдауна в коворкингах произошла ротация клиентов – их покинули компании, чья деятельность пострадала от коронавируса больше всего. На место этих клиентов пришли компании, которым формат гибких офисов позволяет решить «офисный вопрос» для тех немногих сотрудников, которые не были переведены на удаленку, или подходит для организации проектной работы.
«От нас ушли некоторые представители малого бизнеса – компании, которые занимаются организацией обучения и работы за рубежом, компания, деятельность которой связана с поставками из-за рубежа, но пришли представители крупного бизнеса, которым нужны офисы для сотрудников вне основного офиса», – продолжает Сейфуллин.
Хотя коворкинги оказались не лучшим рабочим местом во время пандемии, говорить об уходе этой модели с рынка – преждевременно. «Коворкинги в пандемию больше просели, но они и быстрее восстановятся, так как их клиенты – это в основном малые компании, молодое поколение, очень мобильное и быстрое», – резюмирует Буркитбаева.
Рабочие места для премиум-арендаторов и стартапов
Кабинетный формат гибких сервисных офисов во время пандемии оказался в выигрыше как по сравнению с открытыми пространствами коворкингов, так и по сравнению с жесткими арендными условиями классических офисов.
Эксперты Arenda.kz в обзоре столичного рынка бизнес-центров за сентябрь отмечают рост интереса арендаторов к сервисным офисам с кабинетной системой. Такой концепт офисных площадей делает акцент не на квадратных метрах как таковых, а на предоставляемых сопутствующих услугах.
Директор компании Global Development, управляющей портфелем офисной недвижимости группы «Верный капитал» (флагманский проект компании – бизнес-центр Talan Towers) Лукаш Сковроньски отмечает, что спрос на сервисные офисы за период пандемии вырос примерно в два раза. В основном – за счет тех компаний, у которых сейчас истекает срок договоров аренды, то есть они могут поменять офис без штрафных санкций, предусмотренных за преждевременный разрыв договорных отношений с арендодателем.
«Сейчас люди хотят использовать офисы максимально эффективно. Ноль потерь площади, отсутствие лишних пространств, за которые надо оплачивать. Pay as you use – платишь за то, что используешь. Идеально для этого времени», – говорит он.
В офисах Talan Towers Executive Hub арендные ставки варьируются в диапазоне от $500 до $700 за одно рабочее место в месяц (зависит от комплектации офиса). При этом, по словам Сковроньски, есть компании, которые смогли наполовину сократить офисную площадь при переезде в Executive Hub из классических офисов.
Загрузку первого этажа сервисных офисов Executive Hub, запущенного в сентябре 2019 года, за два месяца обеспечили арендаторы классических офисов в башнях Talan Towers – представители нефтегазовой отрасли, международных банков, майнинговых компаний, консалтинговых фирм, резиденты МФЦА. Они стали арендовать небольшие гибкие офисы на короткий срок для временных проектов, например, работы аудиторов.
Оценив спрос, компания Global Development запустила в марте 2020 года второй этаж сервисных офисов, а в октябре – третий. Сейчас среди резидентов сервисных офисов не только крупные международные компании, но и представители малого и среднего бизнеса, и индивидуальные предприниматели – те, для кого престижный офис – вопрос имиджа. «Мы заметили, что малый и средний бизнес особенно нуждается в такой гибкости, и мы ее предложили», – комментирует Лукаш Сковроньски.
Оттока арендаторов в Executive Hub во время локдауна не было. «Такие компании не могут резко сократить свои миллионные проекты и свернуть деятельность. По нормативам безопасности у них должен быть офис, где находятся серверы, хранится документация. Ситуация с пандемией временная, рано или поздно она закончится, а им дальше работать», – объясняет Буркитбаева.
В аналогичном формате работает транснациональная компания Regus, имеющая проекты в 120 странах. В Казахстане она представлена в бизнес-центрах класса А и B – алматинских Almaty Green Tower и BNC Plaza и столичном Emerald Towers. Состав арендаторов в этих бизнес-центрах скромнее, и эти компании оказались более подвержены влиянию коронакризиса – во время локдауна Regus потерял часть арендаторов. К примеру, закрыли свои представительства некоторые иностранные компании, а их сотрудники вернулись на родину. В то же время активизировался местный бизнес, который, оптимизируя свои офисные площади, искал более гибкие условия аренды.
В результате после падения загрузки сервисных офисов во время локдауна до 50% при смягчении условий карантина она восстановилась примерно до прежнего уровня – 80%, сообщают представители Regus.
Больше всего, по словам участников рынка, от коронакризиса пострадали владельцы бизнес-центров класса С и D, где офисы арендует преимущественно малый бизнес. «Многие из них просто ушли домой. Им нет смысла арендовать даже гибкий офис», – объясняют они.
Вернутся ли арендаторы в офисы
Большинство участников рынка расценивают отток арендаторов как временное явление. «Многие компании поняли, что эффективность сотрудников на удаленной работе падает. Даже нефтегазовые компании, у которых нормы по безопасности персонала одни из самых высоких, начали поэтапно возвращать людей в офис», – отмечает Буркитбаева.
Среди тех, кто вряд ли вернется в офисы в том же составе, что и до пандемии – IT-компании. «Они окончательно расторгли договоры аренды, оставив в офисах лишь ядро компании, то есть людей, которые должны поддерживать работу», – говорит директор брокерской компании Arenda.kz.
Стоит прогибаться под изменчивый мир
Российские аналитики сети сервисных офисов Space 1 отмечают, что востребованность нового формата сервисных офисов приведет к переделу всего офисного рынка, а доля сегментов гибких офисов на российском рынке вырастет к концу года на 50% (с 1 до 1,5% рынка).
К перспективе активного роста казахстанских сервисных офисов эксперты относятся скептически. «Я в быстрый рост в Казахстане не верю. Рынок России показал, что в Москве и Питере (сервисные офисы – «Курсив») растут хорошо, а в городах с населением 1–2 млн этот сегмент развивается непросто. У многих в Казахстане сложности если не с заполняемостью, то с уровнем доходности такого формата, так как на рынке приходится конкурировать с дешевыми офисами с отделкой и мебелью. На маленьких клиентах больших денег не сделаешь», – делится наблюдением основатель консалтинговой компании PFM Solutions Евгений Гриханов.
Фото: peshkov
«Крупным компаниям все же выгоднее использовать классические офисы, а сервисные арендовать для проектных групп. Формат сервисных офисов больше подходит стартапам и начинающим компаниям», – добавляет другой участник рынка.
И все же в одном выводе эксперты сходятся – рынок сервисных офисов будет расти и трансформироваться под нужды клиентов. Мода на open space уходит, потребители отдают предпочтение многообразию инфраструктуры и сервисов в гибких офисных пространствах, а территория присутствия некогда нишевого сегмента коммерческой недвижимости расширяется от центра к окраинам – ближе к клиентам. Владельцы бизнес-центров в Казахстане начинают диверсифицировать свое предложение и переоборудуют отдельные этажи под сервисные офисы, а отечественные девелоперы включают гибкие офисные пространства в инфраструктуру жилых комплексов.
