25 марта 2021 года акимат Алматы представил новые правила формирования архитектурного облика и градостроительного планирования города. Обновленные требования ограничивают застройку мегаполиса, определяют границы по высотности зданий и плотности новых строений и предъявляют требования по развитию инфраструктуры.
Правила находятся на публичном обсуждении до 8 апреля 2021 года. Застройщики, работающие в Алматы, выразили несогласие с предлагаемым документом. Предприниматели недовольны разрабатываемыми нормами, особенно в историческом центре города. Об этом на отчетной встрече с населением в феврале 2021 года рассказывал сам Бакытжан Сагинтаев.
Что предлагают изменить?
25 марта на портале «Открытые НПА» появился документ с названием «Об утверждении Правил формирования архитектурного облика и градостроительного планирования города Алматы». Он был разработан местным маслихатом и предложен для обсуждения общественности.
Документ определяет требования к плотности населения в жилых районах и микрорайонах, а также минимальную величину разрывов между длинными сторонами многоквартирных жилых зданий. В случае с 3-5-этажными зданиями это не менее 20 метров, при 10-16 этажах — не менее 48 метров, а при 17 этажах и выше расстояние вырастает до 80 метров.
Есть и отдельные условия при строительстве, которые будут предъявлять к застройщикам в случае принятия правил в их нынешнем виде. Так, общая площадь озеленения квартала должна быть не менее 10 квадратных метров на человека, а на территории строительства должны быть учебные заведения в шаговой доступности — например, места в детских дошкольных учреждениях дошкольного возраста — не менее 100 мест, а в школах — не менее 180 мест на тысячу жильцов.
Другими словами, с принятием новых правил строители будут строить меньшие площади жилья на тех же площадях, при этом занимаясь и планированием социальной инфраструктуры.
Но коснутся правила застройки не всей территории города, а лишь отдельных районов, список которых расширяется. Если раньше градостроительные ограничения касались только территорий выше проспекта Аль-Фараби, восточнее Восточной объездной автомобильной дороги и западнее улицы Саина, то теперь туда планируют добавить территории Медеуского, Алмалинского и Жетысуского районов.
Разве это плохо?
Президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов отмечает, что если правила будут приняты в нынешнем виде, то изменения могут повлечь за собой рост цен на жилье. Об этом, по его словам, уже заговорили строители Алматы, которые просят местную власть не торопиться с принятием правил.
Последнее, отметим, проходит на фоне продолжающегося роста цен на первичном рынке жилья. С конца 2019 года по конец 2020-го один квадратный метр в Казахстане вырос в стоимости с 293,5 тысячи до 307,6 тысячи тенге. Дополнительное давление оказывает удорожание строительных материалов — только с декабря 2020-го по февраль 2021-го арматура, к примеру, выросла в цене почти наполовину.
Также фактором роста стоимости стала возможность снимать часть пенсионных накоплений граждан на улучшение жилищных условий. Аналитики Первого кредитного бюро по этому поводу отмечали, что средняя цена одного квадратного метра нового жилья и так росла в течение 23 из 24 последних месяцев, за исключением апреля 2020 года.
Например, в октябре 2019 года цены выросли на 1,5% на квадратный метр, что на тот момент было рекордом с января 2016-го, в сентябре 2020-го рост составил 1,2%, а в январе 2021-го — сразу на 3%. Это максимальное значение с декабря 2015 года, подогретое ожиданием владельцев жилья притоков денег из ЕНПФ.
Теперь ко всему этому добавляется, локально для Алматы, еще один фактор — собственно, новые правила застройки. По словам президента федерации недвижимости Ермека Мусрепова, принятие документа в его нынешнем виде отразится на конечном покупателе. При этом цены на коммерческое объекты могут и не вырасти, так как значительный объем участков, которые ранее планировали использовать под жилье, теперь перепрофилируют под коммерческие объекты.
«Например, ранее застройщик выкупал ветхое жилье и на его месте возводил более высотное здание для покрытия всех понесенных расходов на строительство и выкуп. Сейчас он должен будет, потратив деньги на выкуп и строительство, обратно возвести такое же по этажности жилье. Здесь мы понимаем, что никто не будет строить себе в убыток. Соответственно практика выкупа ветхого жилья может прекратить свое существование», — подчеркивает Ермек Мусрепов.
Глава федерации недвижимости говорит, что разработчики правил заложили «очень много норм касательно ограничения высотности и плотности». И если раньше застройщик мог купить участок и построить на нем нужное количество жилья, чтобы быть конкурентоспособным, то теперь он будет вынужден распределить все понесенные расходы на меньшее количество квартир.
_0.jpg)
Фото: Deposit Photos
Еще один немаловажный момент — это указанные выше требования по обеспеченностью социальной инфраструктурой, а именно детсадами, школами и поликлиниками.
«Мы прекрасно знаем, что в Алматы почти нет участков, которые бы соответствовали таким требованиям. Соответственно, отсутствие подходящих земельных участков станет фактором спада темпов строительства. А это вызовет сразу увеличенный спрос на имеющееся жилье. Существующий объем жилья какое-то время сможет удовлетворить только ограниченный спрос», — добавляет Ермек Мусрепов.
В чем претензии бизнеса?
Как стало известно «Курсиву», группа застройщиков, работающих в Алматы, обратились к акиму Алматы Бакытжану Сагинтаеву с открытым письмом. В этом обращении подписанты отмечают вклад, который вносит строительная отрасль в развитие Алматы и Казахстана в целом. В этой отрасли только по южной столице заняты около 100 тысяч человек, строительство стимулирует приток инвестиций и косвенно вызывает рост в смежных отраслях, при этом пополняя местный и республиканский бюджеты налогами.
Среди прочего строители указывают на факты, когда ранее выданные разрешения на строительство жилых комплексов отзывают под давлением местных общественных активистов, не имеющих отношения к отрасли строительства.
«Представители государственных органов, принимают радикальные меры по остановке строительства объектов и отзывают ранее выданные согласования. Последствия указанных действий очень негативно отражаются на владельцах земельных участков в виде убытков», — говорится в письме.
Речь идет, очевидно, о проекте жилого квартала на территории бывшего плодоконсервного комбината. Хотя проект предполагал одну из самых крупных в Алматы площадей озеленения вокруг ЖК, активисты выступали против строительства нескольких многоэтажных домов на площади в 13,5 гектара. Изначально акимат утвердил проект, но после информационной шумихи в СМИ и социальных сетях решил разрешение отозвать. В итоге застройщик вынужден переделывать проект, затягивая сроки реализации и сокращая будущие площади, предназначенные для самих же алматинцев.
Ранее также были отозваны разрешения на строительство двух других крупных объектов.Застройщики, обратившиеся к акиму, отмечают, с принятием новых правил застройки подобные инциденты с отзывом ранее выданных разрешительных документов «могут иметь системный характер».
«Нельзя собственника оставлять с проблемой одного, поскольку его вины в случившейся ситуации нет. Совместными усилиями нужно направить общество в конструктивное русло сотрудничества и взаимопонимания», — считают представители строительной отрасли.
Бизнес выступает за принятие отраслевых правил и улучшение качества жилья, при этом обращая внимание и на возникающие риски.
«Существующая конкуренция позволяет покупателю выбрать жилье в рамках его возможностей. Однако утверждение правил внесет коррективы, поскольку будет заметный спад темпов строительства, а самое главное — подорожание стоимости жилья. Это вызвано в первую очередь высокими рисками застройщика, во-вторых, высокой себестоимостью строительства, и, соответственно, в-третьих, уменьшением объема продаж из-за увеличения стоимости жилья», — говорится в обращении к акиму.
Почему с принятием новых правил не стоит торопиться?
Представители строительной отрасли выступают за постепенный и поэтапный переход к новым правилам, поскольку сейчас, как говорится в их обращении, «нет условий» для их реализации. Так, стоит учитывать, что около 60% жителей живёт в многоэтажках, занимающих 20% территории города, 40% живёт в малоэтажках на порядка 80% земли. При этом ежегодно численность населения увеличивается на 45–50 тыс. человек, из которых 20 тыс. — естественный прирост, остальные — миграционная составляющая.
«Если учесть требования по обеспеченности территории социальными объектами, то на сегодня можно уверенно сказать, что в городе нет ни одного земельного участка, соответствующего указанным правилам. Мы готовы принять самое активное участие в финансировании социальной инфраструктуры. Но застройщик не может на одном участке построить школу, садик и в то же время дать доступную цену на жилье. Это невозможно», — отмечается в обращении.
При этом застройщики подчеркивают, что готовы «сбалансировано принять участие в финансировании социальной инфраструктуры». Но для этого нужно «правильный справедливый механизм», который можно прописать в правилах.
Строители просят акима организовать площадку для конструктивного диалога с участием застройщиков и общественных организаций, не допускать практику остановки строительства и отзыва ранее выданных разрешительных документов, а также утвердить правила с учетом мнения профессионального сообщества и предусмотреть условия по переходному периоду к новым правилам. И все это с участием широкой общественности.
