«У нас нет очереди из застройщиков», говорят чиновники, которые отвечают за реновацию в Алматы. Во время реновации в 2021–2025 годах под снос должны попасть 708 ветхих домов во всех районах мегаполиса. Но не так много девелоперов, которые готовы включиться в реновацию даже в престижных местах города. «Курсив» узнал, почему так происходит.
…Семейство трехцветных кошек настороженно приглядывается к незнакомцу, но не намерено сразу уступать позицию – пенек в тихом дворике, утопающем в зелени. Самодельные нестройные заборчики палисадников, увитые виноградной лозой, оберегают посаженные жителями петуньи, пионы и ирисы. По утрам в густых кронах деревьев бойко щебечут птицы, а весенними ночами монотонно перекликаются совки-сплюшки.
Квартиры в двухэтажках с палисадниками и сарайчиками во дворе переходят от родителей к детям уже третье поколение. Шестьдесят лет назад эти дома были построены на землях Казахстанского института земледелия для сотрудников института и других ведомств – здесь были дома геологов, работников Совмина, Горводоканала. По первым буквам института квартал получил название КИЗ. Неторопливый уклад жизни тех времен у жителей обветшалых двухэтажек в центре Алматы сохранился и сейчас.
Но скоро все может измениться. Если в квадрате улиц Ауэзова – Бухар жырау – Манаса – Габдуллина заработает машина реновации, на месте двухэтажных домиков с историей могут вырасти многоэтажки, и люди уже не будут знать своих соседей.
Масштабы реновации
Под реновацию 2021–2025 годов во всех восьми районах Алматы попадает 708 ветхих домов (6,6 тыс. квартир) с износом конструкции более 61%. В основном это каркасно-камышитовые двухэтажные дома, построенные в 30–70-х годах прошлого века.
Пилотный этап реновации в городе проводили в 2012–2015 годах. Тогда снесли на порядок меньше – 56 ветхих домов (579 квартир). Вместо них возвели 63 новостройки с 2,4 тыс. квартир. Но новоселы остались недовольны качеством жилья, возведенного по госзаказу. Поэтому в новой программе реновации для строительства решили привлекать частных инвесторов и застройщиков. Изменилась и уполномоченная компания для реализации программы. Если пять лет назад это было ПКС – предприятие капитального строительства, то с 2021 года это СПК – Социально-предпринимательская корпорация города Алматы – госструктура, созданная в 2010 году для поддержания социального развития южного мегаполиса. Совет директоров СПК возглавляет аким города Алматы Бакытжан Сагинтаев.
По плану реновации в 2021–2025 годах частные инвесторы за свой счет построят 515 многоэтажек на месте 458 ветхих домов.
Реновацию еще 250 ветхих домов, находящихся на красных линиях или в водоохранных зонах, будет финансировать государство. Здесь планируют построить 163 дома, детские сады, разобьют скверы и общественные пространства. На эти цели из бюджета могут выделить 50 млрд тенге, по 10 млрд тенге ежегодно в течение пяти лет.
Самая масштабная реновация запланирована в промышленном Турксибском районе – здесь под снос попадает 220 малоэтажных домов. В Бостандыкском районе к сносу рекомендовано 169, а в центральном Алмалинском – 145 старых домов. Остальных районов реновация-2021–2025 коснется не так сильно: в Жетысуском районе под снос попадает 58 домов, в Алатауском – 34, в Медеуском – 29, а в Наурызбайском – 12 ветхих малоэтажек.
.jpg)
Из ветхих малоэтажек в высотные джунгли
Собственникам ветхого жилья квадратные метры возместят по принципу «комната за комнату». То есть за каждую комнату в ветхом жилье собственник получит комнату равнозначной площади в новостройке, но не менее однокомнатной квартиры.
На время строительства нового жилья собственникам снесенных домов предоставят жилье в аренду. Во временном жилье собственники будут оплачивать только коммунальные услуги.
СПК «Алматы» уверяет, что многие жильцы, уже переселенные во временное жилье, просят оставить его для постоянного проживания, и корпорация на это идет.
Собственникам коммерческих помещений тоже обещают равноценную замену в новостройках. Но, по словам представителей СПК «Алматы», половина владельцев коммерческих площадей предпочитает брать свою долю жилыми квадратами.
В СПК «Алматы» отмечают, что механизм реновации и переселения заработает только при 100%-ном согласии собственников жилья.
«Принудительного сноса не будет. Если девять жильцов согласились (на реновацию жилья. – «Курсив»), а один не согласен, дом не снесут», – уверяет председатель правления СПК «Алматы» Аскар Билисбеков.
Кто построит новый мир
Среди проектов реновации есть довольно привлекательные для девелоперов районы в верхней части города – вдоль Тимирязева, Бухар жырау, Навои, Сейфуллина, но многие проекты расположены в нижней части – в Турксибском районе.
При этом к каждому инвестору предъявляются серьезные требования. Потенциальные инвесторы-застройщики по правилам отбора СПК «Алматы» должны иметь опыт строительства жилья не менее пяти лет и 18 тыс. возведенных жилых квадратов, на момент подачи заявки не участвовать в судебных разбирательствах и не иметь налоговой задолженности, а их деятельность за последние два финансовых года должна быть безубыточной.
Инвестор во многих проектах, кроме прочего, должен договориться с собственниками о выкупе их квартир и переселении во временное жилье, оплатив им аренду, а также снести ветхие дома, озеленить район, построить в нем школы, детские сады и прочую необходимую инфраструктуру.
При несогласии горожан с проектом реновации девелопер должен учесть пожелания и представить на согласование новый проект.
К примеру, инвестором упомянутого квадрата КИЗ (Ауэзова – Бухар жырау – Манаса – Габдуллина) выступило мангистауское ТОО «Сартай Энерго Сервис» (входит в холдинг K7 Group). В портфолио холдинга пять сданных и шесть строящихся домов в Актау, три в Атырау, два в Актобе и два клубных дома в Алматы со сроком сдачи в 2022 году.
На месте 12 домов в два-три этажа K7 Group планирует в четыре очереди построить 17 высоток по 8–12 этажей на 988 квартир, двухуровневый подземный паркинг, а также пристройки к школе и детскому саду.
Ожидая проблем с выселением жильцов и негативной общественной реакции на замену малоэтажного фонда высотками, инвесторы в проекты реновации не торопятся.
«У нас нет очереди из застройщиков, которые хотят реализовывать эти проекты, особенно в Турксибском районе. Все, естественно, заинтересованы строить в центре и многоэтажки. Но надо принимать во внимание мнение жителей и требования по обеспечению функционального комфорта, соблюдению этажности в зависимости от близлежащих зданий, инсоляции и проветриваемости», – делится Аскар Билисбеков.
Услышать глас народа
Жители аварийных домов, а также алматинские урбанисты и специалисты по строительству соглашаются, что проекты реновации городу нужны. Каркасно-камышитовые дома с проваливающимися деревянными перекрытиями и удобствами на улице давно исчерпали свой ресурс, некомфортны и небезопасны для людей.
«При паспортизации зданий в 2017–2018 годах мы выяснили, что двухэтажные дома с несущими каркасно-камышитовыми стенами, построенные в 30–60-х годах прошлого века, являются сейсмоопасными. Эти дома долгое время эксплуатировались неправильно: детальное обследование, ремонт и усиление своевременно не проводились. В результате мы выявили перекосы стен, отслоение штукатурки от несущих стен, протечки, повреждения древесины стен и перекрытий (гниль) во всех каркасно-камышитовых зданиях. Усиление стен в таких домах считаем нецелесообразным – затраты будут примерно сопоставимы с новым строительством», – говорит управляющий директор по производству АО «КазНИИСА» Ералы Шокбаров.
Но перед запуском реновации, чтобы избежать социальной напряженности, по каждому проекту нужно проводить исследование территории, вовлекать в обсуждение жителей города и независимых специалистов, а планируемые проекты размещать на общедоступных ресурсах, считают эксперты.
Так, после обсуждения проекта реновации района КИЗ, выполненного K7 Group в соответствии с техзаданием СПК «Алматы» и действующими регламентами по этажности, многие жители района и урбанисты остались недовольны планами застройщика.
«Предлагаемая концепция разработана без учета архитектурного контекста, идентичности сложившейся среды, экологических факторов, нагрузки на инженерную и транспортную инфраструктуру, а также без учета градостроительного потенциала данного участка и его роли в структуре всего района», – заявили представители Urban Forum Kazakhstan по итогам общественных слушаний.
Специалисты Urban Forum, проводившие в 2020–2021 годах комплексное исследование квартала КИЗ, пришли к выводу, что уникальный район между двумя оживленными магистралями (Тимирязева и Жандосова) рядом с Ботаническим садом и «Атакентом» при грамотной реновации может стать интересной и самобытной альтернативой «золотому квадрату». А повышение плотности без разнообразия функций и пространств разрушит исторически сложившуюся среду, создав вместо нее простой спальный микрорайон.
На общественных слушаниях по проекту реновации КИЗ директор по развитию застройщика K7 Group Арсен Тулеуов заявил, что для девелопера реновация жилья в этом районе – имиджевый проект, и компания готова обсуждать его вместе с командой Urban Forum, жильцами и СПК «Алматы».
Сейчас инвестор пересматривает проект, после чего он вновь пройдет утверждение по инстанциям и предстанет на обсуждение алматинцев.
А пока в районе КИЗ местные жители, как и местные коты, стали более насторожены к вниманию незнакомцев, зачастивших в их немноголюдные дворы. Но там все еще можно прогуляться в непривычной тишине посреди большого города. И лишь когда выходишь на Ауэзова, идиллия неспешного свежего утра вмиг растворяется в шуме городских улиц.
