«Семья купила до карантина двухкомнатную квартиру за 9,4 миллиона тенге, в августе 2020-го продала ее уже за 11,3 миллиона тенге, а сейчас такую квартиру я бы продал за 13 миллионов тенге», рассказывает риелтор из Уральска. Такая ситуация типична не только для Уральска, но и для Шымкента с Карагандой, где цены растут быстрее, чем в среднем по Казахстану.
Если в среднем по республике жилые квадраты подорожали за два года на треть, то в перечисленных выше городах цены на жилье подскочили в полтора-два раза. «Курсив» узнал у участников регионального рынка причины столь стремительного роста цен.
Шымкент, Караганда и Уральск расположены в разных частях страны, но все три города – в лидерах роста цен на жилье. В то время как в целом по стране цены на вторичное жилье с 2019 года выросли на 37%, в Шымкенте они увеличились на 86%, в Уральске – на 71%, а в Караганде – на 56%.
Новостройки в Караганде и Уральске в этот период также дорожали сильнее, чем в других областных центрах. При среднем показателе в Казахстане, составляющем +19%, новое жилье в Караганде и Уральске подорожало почти на треть. И лишь в Шымкенте цены на новостройки за этот период выросли ниже рынка – на 11%.
Во всех трех городах, как и в стране в целом, цены вверх толкают такие факторы, как урбанизация, инфляция и подорожание строительных материалов, а также программа частичного снятия пенсионных накоплений (она сыграла свою роль в начале 2021-го). Но у каждого города есть и собственные «драйверы роста». Так, карагандинцы удорожание жилья связывают с чередой исков налоговых органов, шымкентцы считают, что спрос на жилье взвинтили нефтяники, а жители Уральска «обвиняют» в подъеме цен скудное предложение по новостройкам.
Карагандинские помогайки
Жилой фонд Караганды с населением чуть более 500 тыс. человек – это 8,3 тыс. многоквартирных жилых домов и 21,8 тыс. – частных. На каждого карагандинца приходится 20,6 кв. м.
Почти 96% карагандинских высоток – дома из силикатного кирпича и панельные дома советской постройки. С 1991 по 2015 год в городе в среднем появлялось 50–90 новых многоэтажных домов, а в последние пять лет темпы строительства замедлились – сейчас ежегодно в городе вырастает не более 25 многоэтажек.
В мае 2021 года, по официальным данным, средние цены за квадратный метр в новостройках достигли 265,2 тыс. тенге, прибавив с начала года 18,3 тыс. тенге, или 7,4%.
Еще большие изменения коснулись вторичного жилья – в мае 2021 года цена на «вторичку» достигла рекордных 292,5 тыс. тенге за «квадрат», прибавив с начала года 50,3 тыс. тенге, или 21%. За два минувших года вторичное жилье подорожало на треть.
Рост цен на новостройки в 2020–2021 годах спровоцировало увеличение затрат застройщиков, в том числе подорожавшая рабочая сила и череда исков налоговых органов, приведшая к крупным налоговым доначислениям, считают участники рынка.
«Раньше у нас строительная сфера держалась именно на иностранных рабочих, а сейчас начались ограничения по ввозу иностранной рабочей силы. Соответственно, местные строители подняли цены на свои услуги. Вторая причина – необоснованные штрафы и налоговые доначисления в отношении бизнесменов, в том числе и строительных компаний. В Караганде прошел ряд громких судебных процессов по этому поводу. Все эти дополнительные расходы застройщиков потом влияют на стоимость жилья», – перечисляет директор филиала Союза строителей Казахстана по Карагандинской области и частный застройщик Толеген Ашимов.
«Застройщики заняты судами, счета многих фирм арестованы, из-за этого все они терпят издержки», – соглашается директор Ассоциации застройщиков Карагандинской области Найля Каирбекова.
Руководитель отдела продаж карагандинского агентства недвижимости ЦАН Евгений Кобыляцкий отмечает, что весной 2020-го начался первый подъем цен, связанный с повышенным спросом на жилье.
«Люди поняли, что деньги нужно вкладывать не в путешествия и развлечения, а в стабильность. А недвижимость – всегда стабильна. – В тот же период на рынке появились компании, которые помогают людям составлять заявки на ипотечное кредитование, в народе их называют помогайками. Эти помогайки тоже «разогрели» спрос», – считает риелтор.
При этом программа снятия пенсионных накоплений, по мнению Кобыляцкого, не оказала существенного влияния на рынок жилья в Караганде.
Шымкентские нефтяники
Жилой фонд Шымкента с населением 1,1 млн человек представлен в основном частными домами – их в городе 126,3 тыс. против 4,6 тыс. многоэтажек. То есть при населении вдвое больше, чем в Караганде, многоквартирных домов в Шымкенте почти вдвое меньше. Обеспеченность жилыми квадратами в Шымкенте выше, чем в Караганде – 24,1 кв. м на человека.
Цены на жилье в мегаполисе – одни из самых высоких в стране. В мае квадратный метр в новостройке в среднем обходился покупателям в 355,8 тыс. тенге, во вторичном жилье – в 336,4 тыс. тенге. За два прошедших года цены на вторичное жилье в городе практически удвоились, взлетев на 86%. Только за 2021 год рост цен составил 21%.
При этом цены на новостройки в городе растут умеренно – ниже среднего по стране: за последние два года они прибавили 11%, а в первом полугодии 2020 года цены на новое жилье даже снизились.
«Тут, скорее всего, сказались пандемия и старт продаж новостроек в «Шымкент сити» (новый, удаленный от центра район в Шымкенте – «Курсив»), где жилье продавалось по более низким ценам, чтобы активно начать заселение этого района», – комментирует аналитик BI Development Лейла Ахметова.
Представители стройрынка считают, что в ближайшее время новостройки станут дорожать более динамично из-за появления нового крупного игрока (в 2019 году BI Group вышел на рынок города-миллионника) и подорожания стройматериалов.
«Эта компания (BI Group) вошла на наш рынок с большими инвестициями – около $200 млн, и местные продавцы стройматериалов стали ориентироваться на них, искусственно завышая цены. Кроме того, из России начали завозить меньше металла, потому что у них активизировался внутренний рынок строительства, а отечественная арматура не подходит по ГОСТам», – рассказывает финансовый директор строительной корпорации «Сити Строй» Жигер Амренов.
Что касается «вторички», представленной в основном домами советской постройки, то ее популярность среди шымкентцев выше. Как объяснил руководитель риелторской компании Royal invest Нуржан Сулейменов, вторичное жилье считают более качественным и удобным, чем большинство новостроек.
«Раньше дома строили на века, поэтому люди покупают квартиры в домах 60-х годов постройки. И люди мирятся с тем, что там меньше квадратов. К тому же, в южных регионах не любят современные студии: у нас кухня должна располагаться отдельно. В домах, построенных в 2015-м и позже, буквально через год-два начинаются проблемы: потолки трескаются, подвалы топят. Застройщики экономят, ведь бизнес есть бизнес», – отмечает Сулейменов.
Резкое подорожание вторичного жилья, по мнению риелтора, спровоцировали нефтяники, скупающие его на пенсионные «излишки».
«Сам факт пандемии не сыграл особой роли в повышении цен на жилье: квартиры покупались и продавались в обычном режиме. Цены стали подниматься позже. В Шымкенте много нефтяников, которые работают вахтовым методом в Актау. У них большая белая зарплата и, как следствие, большие пенсионные накопления. После ситуации с ЕНПФ именно они повысили рост цен на жилье. Нефтяники были готовы покупать по любой предложенной им цене», – рассказывает риелтор.
Уральский дефицит
В Уральске с населением 320 тыс. человек 2,6 тыс. многоквартирных домов. Обеспеченность жилыми квадратами самая большая из трех рассматриваемых городов – на каждого уральца приходится 26,1 кв. м жилья.
К маю 2021 года стоимость «квадрата» на вторичном рынке достигла 273,1 тыс. тенге, прибавив с начала года рекордные 36%, за два минувших года рост цен на «вторичку» составил 71%. Цены на новое жилье – 200,2 тыс. тенге – с начала года прибавили 6%, а за два года – 28%.
Риелтор агентства «Шанырак» Артем Хрокалов отмечает, что в Уральске цены стали активно расти в мае 2020 года.
«Карантин сняли – начался резкий спрос, народ скупал буквально что попало. Этот ажиотаж и вызвал искусственное завышение цены. Живой пример: семья из Актау купила в Уральске через мою компанию до карантина двухкомнатную квартиру в старом доме за 9,4 млн тенге. В августе 2020 года они попросили меня продать эту квартиру, и я продал ее за 11,3 млн тенге. Причем денег они в нее не вкладывали. Сейчас такую квартиру я бы продал уже за 13 млн тенге», – уверен Хрокалов.
По словам собеседника, в Уральске 90% сделок по купле-продаже квартир осуществляется через программы ипотечного кредитования. При этом население заинтересовано в новостройках, дефицит которых разогревает рынок.
«У нас в городе всего две-три строительные компании», – объясняет он небольшое количество нового жилья.
Директор строительной компании из Уральска «Болашак-Т» Аскар Кощанов называет рост цен новостроек в городе органичным следствием общего подорожания стройматериалов и приграничного статуса города.
«Цены на продукты, на проезд повышаются, рабочие начинают требовать увеличения зарплаты. Сейчас объявили, что дорожает электроэнергия, а она потащит за собой цены на цемент и прочие стройматериалы. Я уже не говорю про арматуру: в Уральске мы импортозависимы от России, составной прокат, металл сложной конфигурации, трубы, швеллера, утеплители мы везем оттуда. Цены – от 550 тыс. тенге за тонну. Откуда будет доступное жилье? А люди в Уральске нуждаются в новом жилье, жилищный фонд изношен», – отмечает Аскар Кощанов.
Владелец строительной компании «СВ-плюс» Сабит Утебалиев подтверждает слова Кощанова.
«Если в прошлом году мы брали цемент по 17 тыс. тенге за тонну, в этом году берем за 32 тыс. за тонну. Ну и, конечно, в Уральске проблемы с логистикой, мы территориально находимся на «отшибе» и нам не достается ничего из строительных материалов местного производства, приходится возить их из России», – констатирует застройщик.
