Рост цен на жилье в Казахстане назвали спекулятивным
Цены на новое жилье в Казахстане за 10 лет выросли более, чем в два раза. О причинах их изменения и о факторах влияния на рост цен говорится в исследовании Казахского научно-исследовательского и проектного института строительства и архитектуры (АО «КазНИИСА»), передает пресс-служба МИИР.
Динамика цен на жилье с 2011 года по май 2021 года в среднем по Казахстану (за основу взяты данные БНС) показывает, что за 11 лет новое жилье подорожало с 154 до 336 тыс. тенге, т.е. более чем в 2,2 раза.
Агрессивный рост цен произошел в текущем году: за первые 5 месяцев квадратный метр в новостройках Нур-Султана подорожал на 9,2%, а в целом по стране — на 9,1%.
Ипотека
По данным Национального банка РК, объем ипотечного кредитования за последние 10 лет вырос в 3,7 раза. Но динамика роста не является однородной. Если с 2011 по 2013 годы объем ипотечного кредитования увеличивался (на 37%), то с 2014 по 2017 год наблюдалось незначительное снижение спроса. Наибольший рост объемов ипотеки — в 2,8 раза — произошел с 2017 по 2021 годы: с 879 до 2 453 млрд тенге.
За этот же период времени с 2011 по 2020 годы объем строительства квартир увеличился почти в 3 раза (с 2,96 до 8,76 млн. кв. метров).
Причины роста цен
Застройщики связывают резкое подорожание цен на жилье в первую очередь с подорожанием арматурной стали. В исследовании отслеживается динамика цен на стальную арматуру за 2015-2021 годы. За данный период цена на материал выросла более чем в 4 раза. Наибольший рост произошел за последние 7 месяцев. С декабря 2020 года по май 2021 года арматура подорожала более чем в 2 раза. Основной причиной этого является резкий рост цен на стальной прокат на мировых рынках, прежде всего в Китае, США, ЕС.
Согласно данным исследования, подорожание арматурной стали не всегда напрямую отражалось на стоимости жилья в Казахстане. Резкий скачок цен на арматуру уже наблюдался в столице в 2016-2017 годах. Тогда она подорожала за год с 95,6 до 192,6 тыс. тенге за тонну. При этом квартиры в новостройках в этот период в сравнении с 2015 годом подешевели. В 2015 году квадратный метр жилья в новостройках стоил 335 тыс. тенге, в 2016 году его продавали уже по 307 тыс. тенге, а в 2017 году по 322 тыс.
Таким образом, несмотря на значительное повышение цен на арматуру в 2016-2017 годах, новые квартиры подорожали всего на 4,8%, что укладывается в инфляционный коридор. А в сравнении с 2015 годом, когда арматура стоила 84,3 тысячи тенге, квартиры в новостройках в 2017 году подешевели, что говорит об отсутствии прямой зависимости цены квадратного метра от стоимости металла.
В 2016-2017 году арматурная сталь подорожала и в Алматы. Цены на новые квартиры поднялись с 305 до 321 тыс. тенге за квадратный метр, что в процентном соотношении составило 5,2%, то есть не вышли за рамки прогнозированной инфляции.
«Строящиеся жилые здания по металлоемкости условно можно разбить на три вида: монолитные (70 кг арматурной стали на м2), возводимые из железобетонных конструкций заводского изготовления, проще говоря, ЖБИ (30 кг на м2) и кирпичные (15 кг на м2). Значит, удорожание стальной арматуры за прошедший год на 200 тенге — с 250 до 450 тенге за кг — приведет к удорожанию одного квадратного метра жилья в монолитном доме на 14 000 тенге, в доме из ЖБИ на 6000 тенге, а в кирпичном на 3000 тенге. Детальный анализ роста цен на другие основные строительные материалы показывает гораздо меньшее удорожание, чем стальной прокат, и существенно меньшее влияние на стоимость квадратного метра жилья, чем декларируют застройщики», — объясняет ситуацию генеральный директор АО «КазНИИСА» Бегман Кульбаев.
По его словам на стоимость жилья влияет не только цена строительных материалов, но и цена земельного участка, инженерных коммуникаций, заемных банковских средств, а также — стоимость трудовых ресурсов, которые в этом году из-за пандемии оказались в дефиците.
«Если резкий скачок цен на арматурную сталь в текущем году еще можно объяснить подорожанием металла на мировых рынках, то к ценам на остальные строительные материалы возникает много вопросов. В том числе и по их спекулятивной составляющей, доказательством чему являются результаты расследования, проведенного уполномоченными органами. В текущем году застройщики, ссылаясь на бурный рост цен на строительные материалы, кинулись настаивать на пересмотре цен на строящееся жилье по действующим договорам. Я не говорю про социальную ответственность, которую строительные компании могли бы проявить в непростое время пандемии, но они даже не объясняют формирование конечной стоимости. На мой взгляд, такая ситуация не допустима. Анализ наших специалистов, который приведен выше, показывает, что даже новый уровень цен на строительные материалы позволяет компаниям безубыточно строить в рамках уже заключенных контрактов,» — считает руководитель АО «КазНИИСА».
Ранее «Курсив» писал, что динамика цен на жилье в Казахстане в последние несколько месяцев устойчиво превышает инфляцию. По итогам января – апреля 2021 года новое жилье (первичный рынок) дорожает на 8,2% г/г при накопленной годовой инфляции 7,2%. Рост цен на вторичном рынке превышает потребительскую инфляцию почти втрое – на 21,2%.
Причины сложившейся ситуации – в диспропорциях, вызванных стимулированием спроса со стороны государственных и поддерживаемых госсектором ипотечных программ. В последние несколько лет спрос на этом рынке опережает предложение.
