Растущая конкуренция среди проектов на рынке коммерческой недвижимости в Алматы и Нур-Султане подталкивает спрос на услуги управляющих компаний. Что собой представляет отрасль профессионального управления недвижимостью в РК – в материале «Курсива».
Управление коммерческой недвижимостью – для Казахстана молодое направление бизнеса. Отрасли от силы полтора десятка лет, стимулом для ее развития стало появление в республике современных проектов – таких, как Esentai Park в Алматы или Talan Towers в Нур-Султане, а с ними и международных эталонов управления недвижимостью.
Сейчас, по оценкам опрошенных «Курсивом» участников рынка, под профессиональным управлением в республике находится 20–30% коммерческих площадей. В основном это офисная и торговая недвижимость, а также отели высших категорий – например, St. Regis.
«Здание – это живой организм» – эту фразу представители управляющих компаний повторяют как мантру. И так же образно поясняют – чтобы объект недвижимости «родился» здоровым и не «состарился» раньше срока, ему необходим профессиональный уход. Другими словами, задача управляющей компании – обеспечить продолжительное и эффективное использование коммерческого здания.
Партнерские роды
Управляющие компании (УК) могут заниматься как выстраиванием отношений с арендаторами, маркетинговым продвижением, юридическим и финансовым обслуживанием, так и более приземленными вещами – техэксплуатацией здания, клинингом, вывозом мусора. Предоставление услуг из первого списка принято называть property management, а из второго – facility management.
Однако самая ранняя стадия, когда управляющая компания может подключиться к работе с коммерческой недвижимостью – этап проектирования здания.
В услуги building management входят, например, разработка концепции коммерческого объекта и контроль за строителями – чтобы в дальнейшем при эксплуатации не возникало лишних проблем.
В девяти из 10 коммерческих проектов, созданных собственниками без привлечения экспертов, есть ошибки, считает учредитель компании Marden Property Жулдыз Какенов. Его компания управляет 750 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, в их число входят БЦ Emerald Тower и головной офис КТЖ в Нур-Султане, МФК Almaty Towers.
«Часто инвесторы создают проект «для души», а финансовая модель остается на втором месте. К примеру, при отсутствии концепции делают очень дорогой ремонт, а потом не могут найти арендаторов высокого класса. Ошибки проектирования (неоправданно большие холлы, неоптимальный дизайн) приводят к потерям арендной площади или снижают привлекательность здания. Видел проекты в классной локации, где с лицевой стороны, выходящей на главную магистраль города, запроектирована трансформаторная подстанция», – приводит примеры Жулдыз Какенов.
«Забывают про аккумуляцию и хранение отходов, а потом на улице вырастают помойки, которые портят внешний вид и сокращают площадь прилегающей территории. Иногда при монтаже фанкойлов всю инженерию зашивают в стенах и потолках, забывая проектировать ревизионные люки. В результате для техобслуживания или ремонта приходится ломать стену или потолок», – комментирует Леонид Волох, соучредитель управляющей компании Lynks Property Management. Эта компания из Москвы вышла на казахстанский рынок в 2014 году, сейчас в ее портфеле несколько крупных объектов в РК, в том числе отель Rixos Borovoe в Щучинске.
Добавленная стоимость
Основная цель property management – повысить доходность здания. Управляющая компания займется продвижением объекта на рынке и брокериджем, то есть поиском арендаторов или покупателей коммерческой площади, возьмет на себя управленческий и финансовый учет, а также юридическое сопровождение.
«Когда управляющая компания заходит на готовый объект, она составляет реестр площадей, оценивает эффективность их использования, делает анализ арендных ставок. Иногда приходится проводить реконцепцию, чтобы повысить доходность объекта, – рассказывает Какенов. – Конечная цель любой УК – обеспечить загрузку арендных площадей, близкую к 100%, по ставкам на 5–10% выше рынка».
В Казахстане отдать работу с доходами управляющим компаниям пока готово очень скромное число собственников. Главная причина – низкая степень доверия собственников к деятельности управляющих. Поэтому большей частью коммерческой недвижимости в РК управляют сами владельцы – нередко они создают для этого собственные управляющие компании. Порой такие аффилированные с девелопером УК выходят на внешний рынок и берут под управление чужую недвижимость. Леонид Волох убежден в порочности такой схемы и говорит, что за рубежом она практически не встречается.
«Собственник понимает, что вынужден раскрыть аффилированной с другим девелопером УК информацию по своим потенциальным арендаторам, запрашиваемым ставкам аренды и другим условиям договоров аренды. И, конечно, такая УК может воспользоваться этой информацией и предложить потенциальному арендатору арендовать площади в своих зданиях», – объясняет соучредитель УК Lynks Property Management.
Уходовые процедуры
Самая распространенная услуга, которую заказывают владельцы зданий в Казахстане – facility management. В этом варианте главные задачи управляющей компании – обеспечить безопасность на объекте и исправное функционирование здания.
«Управляющая компания ответственна за жизнь людей, поэтому, в первую очередь, должна обеспечить пожаробезопасность, бесперебойную работу эскалаторов, лифтов и электротехнических установок. Другим важным фактором является удовлетворенность арендаторов – как быстро исполняются их заявки и обеспечиваются комфортные условия работы (освещенность, насыщенность воздуха кислородом, температурный режим и т. д.)», – комментирует Какенов.
Алишер Кожасбаев, совладелец управляющей компании AP Property Management, добавляет, что работу профессиональной управляющей компании на объекте в буквальном смысле не видно – сотрудники УК не пересекаются с клиентами и гостями. Вывоз мусора, замену лампочек, текущий ремонт УК организует в ночное или другое нерабочее время. А если же это заметный персонал, например, сотрудники клининга или охрана, то их униформа и рабочий инструмент будут безупречны.
«Нередко встретишь диссонанс – здание построено как пятизвездочный отель, с шикарным лобби, а на ресепшен сидит бабушка и на всех ругается. Или уборщица ходит в лохмотьях», – приводит Кожасбаев примеры непрофессиональной работы.
Жилая розница
Управляющая компания может управлять не только коммерческой, но и жилой недвижимостью. «Механика одинаковая. Бизнес-центрами даже сложнее управлять, потому что арендаторы требуют гораздо более высокого уровня сервиса, чем владельцы квартир», – подтверждает Алишер Кожасбаев, компания которого управляет как жилой, так и коммерческой недвижимостью.
И появившиеся в стране объединения собственников имущества (ОСИ), казалось бы, должны способствовать развитию сегмента управленцев жилой недвижимостью (по новому жилищному законодательству ОСИ должна действовать через УК).
«ОСИ помогает развиваться рынку управления. Думаю, в ближайшие один-два года появится множество УК в жилой недвижимости, – считает Жулдыз Какенов, но тут же оговаривается. – И постепенно они будут выходить на коммерческую недвижимость, потому что доходность там выше в 1,5–2,5 раза».
Еще один аргумент не в пользу жилой недвижимости – договориться с одним-двумя собственниками в бизнес-центре или торговом центре, собрать деньги с десятка арендаторов существенно легче, чем с сотни ругающихся жильцов.
УК в сфере жилой недвижимости регулярно сталкиваются с неплатежами за свои услуги со стороны физлиц, а призвать их к ответу бывает очень трудно. Поэтому Леонид Волох называет управление жилой недвижимостью сложным сектором – сейчас законодательство не гарантирует УК безопасности бизнеса в этой сфере.
«Когда УК заходит на управление жилой недвижимостью, то вынуждена заключать договор не b2b, a b2c, тем самым ставя себя в неравные условия с потребителем услуг, с точки зрения ответственности. Что делать, если жилец не платит? Идти в суд? Не факт, что вопрос решится в пользу УК – многодетные и неполные семьи, семьи с инвалидами часто просто не имеют возможности оплачивать услуги УК. А есть еще собственники жилой недвижимости, купившие квартиры в качестве инвестиций, они не живут в этих квартирах и, соответственно, не заинтересованы оплачивать услуги УК. Все эти факторы приводят к убыткам», – поясняет Волох.
«Можно подать в суд. Через месяц состоится рассмотрение, через два месяца решение первой инстанции вступит в силу, в течение третьего месяца ответчик подаст апелляцию, которую к концу четвертого месяца рассмотрят, и на пятом месяце решение вступит в силу. Пять месяцев судебного процесса с одним жильцом. А вовремя не платит 40% ежемесячно. Судиться с каждым нереально», – дополняет Кожасбаев.
Пока нормы закона в отношении кондоминиумов не доработают так, чтобы четко определить права и ответственность каждой из сторон, включая застройщиков, собственников, арендаторов и управляющие компании, активно развиваться этот сегмент не будет.
