Какая недвижимость в Казахстане недоступна розничным инвесторам

Почему во всем мире можно вкладывать в инвестиционные фонды недвижимости, а в Казахстане – нельзя. 

Покупка паев real estate investment trust (REIT) помогает зарабатывать на недвижимости. В Казахстане есть аналоги американских и европейских REIT – это акционерные инвестиционные фонды недвижимости (АИФН). 

«Такой фонд обычно владеет десятками объектов недвижимости, поэтому имеет льготы по налогообложению и другие предусмотренные законодательством «плюшки». АИФН привлекателен тем, что механизм его работы защищает инвесторов от вывода недвижимости из фонда по серым схемам», – рассказывает управляющий парт­нер юридической фирмы Artyushenko & Partners Андрей Артюшенко.  

Но в Казахстане девелоперы не часто используют эту модель. По данным pk.uchet.kz, на сегодня в стране действуют только 13 АИФН, и ни один из них не является публичным. 

Работу отечественных фондов недвижимости с 2006 года регулирует закон «Об инвестиционных и венчурных фондах». До 2008 года законодатели давали АИФН ощутимые налоговые льготы. Но несмотря на это, к 2008 году на казахстанском рынке существовал единственный публичный фонд недвижимости – АО АИФН «Великая стена» от АО «Resmi», и еще несколько находились в процессе оформления.  

Все инвестфонды, по словам экспертов, рассчитывали на деньги накопительных пенсионных фондов (НПФ), которые на тот момент являлись основными инвесторами на местном рынке.  Но после того, как в октябре 2008-го НПФ запретили инвестировать в фонды недвижимости, интерес к ним поутих. 

После длительного затишья на рынке Казахстана появилось сразу несколько АИФН –  в 2017–2020 годах собственники некоторых крупных объектов коммерческой недвижимости перерегистрировали свои ТОО в АО АИФН. К ним, в частности, относятся алматинские «Мега центр плюс», «Спутник», Car City, карагандинский ЦУМ и актюбинский Keruen City. 

«Перерегистрации в первую очередь проводят, чтобы иметь возможность продать часть бизнеса местным инвесторам или кредиторам, сохранив общий контроль. Такая exit strategy. Целиком продать крупные объекты недвижимости сложно – нет покупателей по запрашиваемым ценам. Плюс розничные инвес­торы заплатят более высокую стоимость за акции, чем один крупный», – объясняет партнер Scot Holland / CBRE в Казахстане и Центральной Азии Евгений Долбилин. 

Несмотря на сходство моделей АИФН и REIT, инвестировать в казахстанские фонды недвижимости получится не у каждого жителя страны. 

«Стать инвестором фонда можно, если он листингован на какой-то бирже, то есть его акции находятся в свободной продаже. В Казахстане, чаще всего, фонды недвижимости закрытые, они не выставлены на бирже. Их можно купить лишь в частном порядке, если это допускается учредительными документами и если этого захотят сами владельцы акций», – резюмирует Артюшенко.