Казахстан в лице ФПК теряет миллиарды тенге на коммерческой недвижимости
Принадлежащая государству компания владеет коммерческой недвижимостью в самом центре Нур-Султана и лучших локациях Алматы и при этом остается убыточной. В августе 2021 года Estate Management Company опубликовала отчетность за первое полугодие, показав убыток в размере почти 626 миллионов тенге.
Estate Management Company (EMC), один из самых крупных игроков на казахстанском рынке коммерческой недвижимости, полностью принадлежит государству. EMC – 100%-ная дочка Фонда проблемных кредитов (ФПК), единственным акционером которого, в свою очередь, является Комитет госимущества Минфина РК.
Estate Management Company владеет и управляет бизнес-центром AFD Plaza в Алматы, бизнес-центром «Алтын Орда» (одна из «золотых» башен) в Нур-Султане и еще более чем десятком БЦ в лучших локациях двух мегаполисов, а также апартаментами в блоках «А» и «Б» элитного жилого комплекса «Есентай».
Владелец EMC – Фонд проблемных кредитов – держит актив на балансе вот уже четыре года, за этот период компания накопила нераспределенный убыток на 17,2 млрд тенге (конец первого полугодия 2021 года). Кейс Estate Management Company – история о том, как госучастие в сегменте, где должны работать частные игроки, привело к появлению еще одной убыточной квазигосударственной компании.
Откуда у государства бизнес-центры
Акционерное общество «Estate Management Company» до августа 2016 года существовало как частная компания – ТОО «Кронос Казахстан». Преобразовали товарищество в акционерное общество, чтобы выпустить акции и на привлеченные средства нарастить портфель недвижимости. Судя по передаточному акту, от «Кронос Казахстан» в EMC перешли только бизнес-центр в Атырау и бизнес-центр AFD-A в Алматы.
Осенью 2016 года АО «Estate Management Company» выпустило привилегированные акции. Владельцем этих акций стал БТА Банк. В годовом отчете фининститута за 2016 год говорится, что БТА приобрел три миллиона штук привилегированных акций EMC, их балансовая стоимость на 31 декабря 2016 года составляет 243 млрд тенге.
В начале лета 2017 года БТА стал полноправным владельцем EMC, поскольку купил еще и 100% простых акций EMC (они принадлежали двум физлицам – Тимуру Найзабекову и Роллану Догамбекову). Но практически сразу же компания ушла в другие руки.
В годовом отчете БТА за 2017 год сообщается, что «в соответствии с договором купли-продажи активов от 1 июля 2017 года БТА передал ФПК 100% от всех размещенных привилегированных и простых акций ЕМС». Другими словами, Фонд проблемных кредитов в рамках сделки по приобретению проблемных активов БТА получил компанию, которая владеет и управляет коммерческой недвижимостью, причем EMC к тому моменту уже приобрела свои «козырные» активы. Судя по интервью Аскара Билисбекова (тогда заместителя председателя правления Estate Management Company) для hommes.kz, компания в 2017 году была крупным игроком рынка коммерческой недвижимости.
«В прошлом году (2016-м. – «Курсив») мы расширили свой портфель и приобрели 15 объектов. Из наиболее знаковых приобретений можно отметить казахстанский бенчмарк на рынке жилой недвижимости – комплекс Esentai Apartments. Мы полностью выкупили блок «Б» и 42 квартиры в блоке «А». В общей сложности ЕМС владеет 160 квартирами», – рассказывал Билисбеков.
ЕМС принадлежит и помещение в AFD Plaza, где располагается коворкинг «Альфарабиус» – заявлялось, что он станет вторым по величине в мире, но проект сейчас заморожен.
Рука государства
В 2020 году портфель офисной недвижимости для ЕМС стал тяжелым чемоданом – операционные убытки компании составили 1,5 млрд тенге. По распоряжению властей ЕМС освободил субъекты МСБ от платы за аренду на семь месяцев, из-за чего компания, как отмечается в ее отчетности за прошлый год, недополучила доходы в сумме более чем 800 млн тенге.
ЕМС фактически является REIT (Real Estate Investment Trust) – компанией, которая владеет приносящей доходы недвижимостью. Во всем мире до 2020 года REIT имела едва ли не лучшую среди различных типов активов доходность по показателю Total Return (дивидендная доходность + прирост капитала). Казахстанская ЕМС и до пандемии из-за отсутствия чистого дохода не начисляла дивиденды по простым акциям (но выплачивает 30 млн тенге по привилегированным), а капитал компании уже несколько лет сокращается на фоне роста нераспределенных убытков.
Инвестиционная деятельность «дочки» ФПК ограничена обязательствами перед Нацфондом. ЕМС не может инвестировать вырученные от продажи актива деньги, они должны быть перечислены в Нацфонд. Получается, что перераспределить активы исходя из рыночной ситуации компания не может – она может их только сдавать или продавать.
У прямого владельца EMC, ФПК, два стратегических направления. Это оздоровление банковского сектора и вовлечение в экономический оборот выкупленных активов. Второе направление предполагает, что фонд и его дочерние организации будут не только оздоравливать выкупленные активы, но и продавать имущество. Ни апартаменты в «Есентае», ни «золотое ведро» на продажу ФПК не выставляет.
Справедливая цена
«Курсив» спросил, планирует ли Фонд проблемных кредитов выставлять на продажу коммерческую недвижимость EMC и почему это не было сделано раньше, если основная задача фонда – возвращать выкупленные активы в экономический оборот. В ответ в ФПК сообщили: «Фонд вправе в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 18-1 Закона о СМИ отказать в предоставлении информации, поскольку информация о сделках по продаже имущества общества (ЕМС. – «Курсив») является коммерческой тайной».
Профессиональные участники рынка недвижимости считают, что офисы и апартаменты государству нужно было продавать «чем раньше, тем лучше», но и сейчас не поздно. «Расходы на содержание коммерческой недвижимости будут только расти, поскольку здания будут стареть. Продать эти бизнес-центры можно только по рыночной цене. Рыночная цена определяется через доходный метод (основан на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования недвижимости. – «Курсив»). И, скорее всего, рыночная цена будет ниже, чем та, что зафиксирована в бумагах. Но это можно понять, только проведя переоценку этой собственности», – комментирует партнер Scot Holland | CBRE в Казахстане и Центральной Азии Евгений Долбилин.
Он не исключает, что именно разница между рыночной стоимостью и той, которая указана в документах, тормозит продажу принадлежащей государству коммерческой недвижимости – никто не хочет брать ответственность за «потери» и продавать ее по рыночной цене.
Среди других поводов придержать офисы и апартаменты в привлекательных локациях – надежда собственника на рост их стоимости и внутренние бюрократические процедуры, которые не позволяют выставить недвижимость на продажу.
«Если же ограничений нет, то лучше продать эти активы. Стратегия государства должна строиться на принципе «выйти из активов по максимально возможной стоимости» на момент сделки. И если будет зафиксирован убыток, то просто надо признать этот loss и двигаться дальше», – уверен представитель Scot Holland | CBRE.
ЕМС регулярно выставляет объекты на площадке электронных торгов по продаже объектов государственной собственности, но это в основном неликвидное жилье в регионах республики. Например, в аукционах по продаже 2-комнатной квартиры в городе Алтае (за 3,7 млн тенге) и 3-комнатной в городе Аксае (за 12 млн тенге) даже не нашлось желающих поучаствовать. В августе ЕМС удалось продать лишь 1-комнатную квартиру в Актау – за 7,6 млн тенге при стартовой в 28,8 млн.
