Как антимонопольный орган добился снижения цен на недвижимость

На минувшей неделе казахстанское Агентство по защите и развитию конкуренции (АЗРК) сообщило об очередном успехе: с 17 августа застройщик BI Group согласился снизить цены на первичное жилье в 78 жилых комплексах в Нур-Султане, Алматы, Атырау и Шымкенте в среднем на 9%. BI Group стал последним крупным игроком среди девелоперов, уступившим требованиям агентства. Новая победа агентства означает очередной провал государства в выстраивании правильных стимулов для игроков отраслевых рынков.  

История борьбы АЗРК с ценами застройщиков началась в начале лета. Сначала антимонопольный орган запросил информацию о себестоимости первичного жилья у девелоперов, и мейджоры рынка – Bazis-A, BI Group, RAMS Qazaqstan, Orda Invest – отказывали АЗРК либо предоставляли неполную информацию. Антимонопольное ведомство зафиксировало такие действия как административное правонарушение, направило материалы в специализированные межрайонные адмсуды, которые штрафовали застройщиков – на 1 июля общая сумма штрафов составила 10 млн тенге.  

Сопротивлялись игроки не случайно: за предоставлением данных о себестоимости неизменно шло уведомление от АЗРК о необходимости снизить цены на 15–20%. Антимонопольное ведомство, по-видимому, руководствовалось тем, что застройщики пользуются ростом цен на рынке и увеличивают собственную маржу.  

В начале июля АЗРК сообщило, что «в рамках проводимого анализа состояния конкуренции на рынке первичного жилья установило признаки согласованных действий в установлении и поддержании цен на жилье ряда компаний». Указанный ряд компаний совпадал с другим рядом – отказавшихся предоставлять данные о себестоимости строительства и продаж. Мейджоры получили «уведомления о необходимости устранения признаков нарушения законодательства в области защиты конкуренции путем снижения цен». О каких признаках, кроме того, что застройщики одновременно повышали цены, шла речь, агентство не сообщило.  

Срок исполнения уведомлений АЗРК установило в 30 дней. Мейджоры сопротивлялись недолго. Еще в середине июля RAMS Qazaqstan согласился снизить цены на свою первичку в Алматы на 15%. Снизил цены и Bazis-A, но, как аккуратно указали в сообщении представители АЗРК, «до 20 тыс. тенге за кв. м. 
Из их же информации по шести алматинским ЖК Bazis-A следует, что снижение составило в среднем 3,2%. Спустя несколько дней о готовности снизить цены в среднем на 4,0% заявили и в BI Group. Однако АЗРК, «проведя анализ обоснованности заявленного уровня снижения цен, не согласилось с таким заявлением». Спустя месяц и этот девелопер уступил антимонопольщикам и согласился снизить цены еще примерно на 5 п.п.  

В случае с BI АЗРК предоставило большой массив информации, оцифровав который можно сделать вывод, в чьих интересах по факту сработало агентство в конкретном эпизоде. Были приведены данные о значении цены на недвижимость (за кв. м) по отдельным жилым комплексам, квартиры в которых продает BI Group, по состоянию на август 2021 года, значение цен после снижения и процент, на который квадратный метр от BI стал дешевле.  

Большая часть ЖК BI Group, где были снижены цены, находится в Нур-Султане и Алматы – соответственно 51 и 24 комплекса, тогда как на Атырау и Шымкент приходится лишь три ЖК. Это отражает общую для рынка и конкретного девелопера концентрацию деловой активности и свидетельствует о том, насколько ограниченными являются любые усилия, предпринимаемые в отношении крупных застройщиков, будь то поддержка или ограничения.   

В периметр снижения цен попали пять ЖК класса «стандарт», 39 ЖК комфорт-класса, 28 ЖК бизнес-класса и шесть комплексов класса «премиум». Если в среднем BI уступил 8,6%, то наиболее чувствительным было снижение цен на ЖК комфорт-класса (на 9,2%), премиум-класса (на 8,8%) и бизнес-класса (на 8,2%). Прямыми выгодополучателями от активности АЗРК (по крайней мере, в отношении BI Group) в первую очередь стали покупатели жилья комфорт-, бизнес- и премиум-класса. Для клиентов BI с более низкими доходами снижение цен оказалось менее существенным.  

По меркам средних по рынку первичного жилья цен на июль 2021 года в Нур-Султане и Алматы уровень цен BI Group и после операции АЗРК по удешевлению остается выше (в случае со столичными объектами на 5%, с алматинскими – на 71%).  

Не впечатляют эти результаты и если наложить их на ситуацию в целом по стране и учесть динамику цен в последние 12 месяцев. По данным Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК, в июле 2021 года цены на первичку выросли на 12,9% в годовом выражении в целом по республике. Причем в Нур-Султане новое жилье подорожало на 16,8%, в Алматы – на 10,5%, в Шымкенте – на 18,0%, в Атырау – на 7,6%, в Актау – на 8,9%. Наиболее рекордный рост цен фиксировался в Павлодаре (+25,1%). При этом павлодарские застройщики не попадали в периметр активности АЗРК.  

Мотивация АЗРК в истории с застройщиками понятна: ведомство, выделенное в самостоятельный орган власти год назад, пытается доказать свою важность и полезность как руководству страны, так и обществу в целом. Однако в жертву краткосрочной активности приносится долгосрочная политика выстраивания оптимальных стимулов для игроков.  

«Курсив» уже анализировал серию инициатив агентства, касавшихся в том числе регулирования рынка мобильных операторов: глава АЗРК Серик Жумангарин сообщил о намерении агентства способствовать выходу еще одного оператора на рынок сотовой связи. На фоне этих заявлений стремительно падали котировки единственного публичного игрока отрасли – Kcell.  

Хорошо, что в рамках борьбы с ценами на рынке жилья агентство не пытается расчистить площадку для нового девелопера. Однако стимулы работающих на рынке застройщиков нынешние действия регулятора искажают. Если регулятор ревниво относится к марже девелоперов, которую те получают на растущем рынке и в нишах, ориентированных на людей с высокими доходами, то девелоперы будут занижать маржу. А значит, будут стремиться раздувать затраты, зарабатывая на поставщиках и подрядчиках, либо минимизировать рентабельность на бумаге (которая в случае чего пойдет в АЗРК).  

Кроме того, формат регулирования, при котором государство отбирает маржу у девелоперов на растущем рынке, создает предпосылки для того, чтобы девелоперы активнее просили поддержку у государства в кризисные периоды.  

Не забудем и о том, что АЗРК борется с ростом цен, который произошел после того, как правительство с подачи президента Касым-Жомарта Токаева разрешило гражданам изымать с пенсионных счетов «избытки», пуская их в том числе на приобретение жилья. Это еще один пример того, как один гос­орган пытается решить проблемы, созданные другими.