Рост цен на недвижимость в республике подтолкнул вверх стоимость арендного жилья. А сезонный спрос со стороны студентов, вернувшихся к обучению офлайн, привел к ажиотажу на рынке и повышению «арендных» цен в мегаполисах РК сразу на треть менее чем за месяц.
За последний месяц лета цены на арендные квартиры в крупных городах республики увеличились сразу на треть, а в отдельных локациях повышение дошло до 65%. «Курсив» поговорил с участниками рынка о причинах взрывного роста стоимости арендных квартир.
Студенческий бум
Первая причина, которую называют риелторы, – очевидная: сезонный всплеск студенческой активности.
«Арендная плата резко выросла после того, как стало известно, что студенты, два года обучавшиеся онлайн, теперь будут учиться офлайн. Об этом объявили всего за неделю, без какой-либо подготовки. И тысячи студентов в сопровождении родителей или родственников приехали в город одновременно», – объясняет руководитель агентства недвижимости Jer.kz, член совета ОАРК (Объединенной ассоциации риелторов Казахстана) Орынбасар Сатаев.
Влияние студенческого спроса особенно ощутили те города, где вузов много, а места в студенческих общежитиях – в дефиците.
По данным Министерства образования, в студенческих общежитиях трех десятков вузов Алматы не хватает более 30 тыс. мест, в двух десятках вузов Нур-Султана недостает почти 18 тыс. мест.
Пример Алматы: еще в начале августа однокомнатную квартиру в микрорайоне «Коктем» близ КазНУ можно было арендовать за 130 тыс. тенге (данные krisha.kz). Но уже через две-три недели цена на квартиры в этой локации, по данным того же портала, преодолела планку в 200 тыс. тенге, прибавив за месяц 65%.
.jpg)
Ближайшая к Казахстанско-Британскому техническому университету свободная однокомнатная квартира обойдется в 230–270 тыс. тенге в месяц. Судя по данным krisha.kz, рост цен в этом районе за месяц составил 59%.
В Нур-Султане цены вблизи вузов тоже подскочили. Ближайшую к Евразийскому национальному университету им. Гумилева (ЕНУ) свободную однокомнатную квартиру собственник предлагает по цене 140 тыс. тенге в месяц, хотя еще 11 августа цена на похожие квартиры в Нур-Султане была на 52% ниже – 92 тыс. тенге.
Вблизи главного вуза Шымкента – Южно-Казахстанского университета им. М. Ауэзова (ЮКГУ) – практически нет свободных однокомнатных квартир, а цена предложения в Аль-Фарабийском районе Шымкента выросла за месяц на 22–31%.
Гонки за недвижимостью
Сезонный спрос на жилье со стороны студентов только ярче проявил усиливающийся тренд на повышение цен на съемное жилье. Если в доковидном 2019-м цены на аренду жилья за первые семь месяцев в среднем по Казахстану выросли на 1,8%, то в коронакризисном 2020-м арендная недвижимость прибавила в цене уже 5,5%, а в текущем году рост цен за семь месяцев составил 8,3% (августовского скачка в статистике еще нет).
Стоимость аренды квартир растет вслед за повышением стоимости недвижимости. Максимальный среднестрановой прирост «арендных» цен Бюро нацстатистики зафиксировало в январе 2021 года – тогда же на фоне старта выдачи пенсионных денег пиковый рост показали цены на жилье. На инфографике четко видно, что динамика увеличения арендной платы повторяла усредненную динамику роста цен на квадратные метры в течение семи месяцев 2021 года.
Риелторы объясняют: ажиотажный рост цен на жилье оказался для многих собственников «вторых» квартир удачным временем, чтобы зафиксировать инвестиционный доход от вложений в недвижимость.
«Часть арендодателей приняли решение продать квартиры, которые они сдают в аренду, так как проценты по депозиту будут приносить тот же самый доход. За счет большого количества продаж квартир предложение по аренде снизилось, а спрос никуда не делся», – поясняет руководитель карагандинского агентства недвижимости Gold Business Kazakhstan Виталий Браиловский.
Те, кто жилье не продал, повышают ставки аренды.
«Люди смотрят, сколько стоит сейчас их квартира, и примерно прикидывают, сколько с нее они могут выручить. В Шымкенте сейчас сезон сдачи свежепостроенных домов в эксплуатацию, рынок «шумит», цены на покупку взлетают, и это неизбежно приведет к еще большему удорожанию аренды», – прогнозирует шымкентский риелтор Ермек Кадыргалиев.
Город манит
Базовая причина, которая стабильно поддерживает цены и спрос на арендную недвижимость, – растущая урбанизация населения, считают риелторы.
«Арендная» цена стремительнее повышается там, где предложение на рынке не успевает за приростом населения. В 2021 году в тройку лидеров по росту цен на аренду вошли Шымкент (+18,4%) и Алматы (+12,6%). Нур-Султан в рейтинге регионов, отслеживаемых БНС РК, по росту цен занял лишь 11-ю позицию.
В Шымкенте, где съемные квартиры за семь месяцев подорожали с 1632 тенге за кв. м до 1932 тенге за кв. м, предложение по арендному жилью самое низкое среди мегаполисов. Сейчас квартиру в аренду, по данным кrisha.kz, предлагает лишь один из восьмисот жителей. А прирост населения с учетом миграции и рождаемости самый высокий в стране (+2,1%, или 22,1 тыс. человек с начала года).
В Алматы квартиру сдает примерно один из трехсот жителей, а относительный прирост населения меньше. По данным Бюро нацстатистики, население южной столицы за текущий год увеличилось на 1,2% (24 тыc. человек).
В Нур-Султане «арендное» предложение самое большое в стране – квартиру в аренду сдает каждый двухсотый житель, а относительный прирост населения за 2021 год – 1,9% (23 тыс. человек). В результате в столице цены на аренду с начала года выросли лишь на 6,6%, что ниже среднего по рынку.
Компенсация расходов
Выше среднерыночных цены выросли не только в Шымкенте и Алматы – например, в Караганде цены на съемное жилье за семь месяцев прибавили 11,7%, в Уральске – 10,3%. Хотя ни тот, ни другой город не показали прироста населения.
Виталий Браиловский полагает, что рост цен на съемные квартиры подтолкнуло стремление собственников арендного жилья сохранить свой доход.
«Из-за карантина многие арендодатели потеряли основной доход либо их основной доход снизился, и, соответственно, они подняли цену на аренду», – объясняет руководитель карагандинского агентства недвижимости.
Он добавляет, что влияние на стоимость аренды оказал и общий рост цен на продукты и товары.
«В Уральске цены на аренду квартир подскочили в среднем на 10–20 тыс. тенге. Как и по всей стране, большую роль в этом сыграла инфляция. Дорожают продукты, коммунальные платежи, а это тянет за собой удорожание всего остального. Арендодатели, которые хотят извлекать выгоду из своей недвижимости, понимают, что за прежнюю сумму сдавать жилье нерентабельно», – дополняет коллегу из Караганды специалист риелторского бюро «Квартиры Уральска» Дмитрий Иглин.
Переход в другую лигу
Многие собственники в последнее время перешли от формата сдачи квартир в долгосрочную аренду к более доходной краткосрочной аренде, называет еще одну причину роста «арендных» цен Орынбасар Сатаев из ОАРК.
«В больших городах выгоднее посуточная аренда, поэтому собственники переходят сейчас на посуточный формат», – говорит он.
По данным кrisha.kz, в Нур-Султане и Алматы только каждая пятая, а в Шымкенте каждая четвертая съемная квартира сдается на длительный срок. В Уральске и Караганде доля квартир, сдающихся на длительный срок, не превышает 8%. Самыми дефицитными на рынке долгосрочной аренды являются «однушки» – в мегаполисах в среднем 85% предложений всех однокомнатных квартир ориентированы на посуточную или почасовую аренду, и только от 11 до 20% небольших квартир сдаются на длительный срок. В результате именно в сегменте однокомнатных квартир отмечен самый заметный рост арендных ставок.
В подготовке материала участвовали Ксения Безкоровайная и Акмарал Шаяхметова.
