10 сентября 2021 года стало известно о наложении ареста на историческое здание алматинского ЦУМа, принадлежащее торговому дому «Зангар». В период пандемии центральный алматинский универмаг недополучил более 350 миллионов тенге арендных доходов, и это стало последней, но не единственной причиной дефолта девелопера и последовавшего за ним ареста имущества.
«Наложить арест на здание торгового дома «Зангар» общей площадью 34 200,2 кв. м, лифты пассажирские в количестве четырех штук, эскалаторы в количестве шести штук, расположенные по адресу: г. Алматы, пр. Абылай хана, д. 62, принадлежащее на праве частной собственности АО «КРТД «Зангар». Определение подлежит немедленному исполнению» – этот вердикт в отношении здания алматинского ЦУМа межрайонный экономический суд Алматы вынес 19 августа 2021 года, но акционеры обнародовали его только 10 сентября.
Карантинные ограничения, введенные весной 2020 года, после начала эпидемии COVID-19, обошлись ЦУМу более чем в 350 млн тенге – в такую сумму владельцы центрального универмага оценили недополученный арендный доход за 2020-й и первые четыре месяца 2021 года. Из-за ограничительных мер в ЦУМе долгое время был закрыт кинотеатр Lumiera, с перерывами работали магазины GAP, Marks & Spencer, бургерная Wendy’s, кофейня Starbucks и другие «якоря».
Но коронакризис лишь усугубил проблемы, возникшие почти десятилетие назад – неэффективную работу с арендаторами и сильную зависимость от внешних заимствований, с которыми руководству ЦУМа так и не удалось справиться.
Экспериментальный универмаг
ЦУМ в столичной Алма-Ате 1960–1980-х собрал в себе передовые черты советского универмага – здесь можно было приобрести практически все – от люстр, ковров и радиотоваров до ювелирных изделий и виниловых пластинок, по радио звучали объявления о появлении новых товаров, а посетители могли заказать готовый костюм в ателье, нанести памятную гравировку на наручные часы или воспользоваться телефоном-автоматом. Отделы одежды были заполнены добротными костюмами и пальто фабрики «Восход» и другими товарами местного производства, но завозной дефицит неизменно вызывал ажиотаж – сотрудницы соседнего института «Алматыгипрогор», завидев очередь в больших стеклянных витринах ЦУМа, бросали свои чертежи, чтобы купить носки или сорочки, а если повезет – пластинку Аллы Пугачевой. В отделах для «специальных» людей по талонам выдавали «дутые» куртки, джинсы, финские сапоги и спортивные костюмы с лампасами.
Здание первой очереди ЦУМа вдоль Коммунистического проспекта (сейчас – пр. Абылай хана) построили в 1961-м, в период реформ в торговле и архитектуре, и потому оно получило смешанный стиль. Архитекторы решали сложную задачу, но им удалось адаптировать западные веяния под советского потребителя, а в индустриальной простоте фасада отразить монументальные элементы, подчеркивающие статус флагмана торговли в центре столицы КазССР.
Архитектура «нового» корпуса ЦУМа вдоль бывшей Торговой улицы (в советский период – ул. Горького, сейчас – пр. Жибек жолы), построенного на восемь лет позже (в 1969-м), оказалась более прозаичной – здание с остекленным фасадом решало утилитарную задачу быстрорастущей Алма-Аты – увеличить пропускную способность магазина с 50 тыс. до 120–130 тыс. посетителей в день.
За три десятка лет в госсобственности ЦУМ поддерживал шефские связи с командой атомного крейсера «Киров», обслуживал гостей московской Олимпиады и даже участвовал в съемках одной из сцен фильма «Игла».
Все побывали там
В 1994-м ЦУМ приватизировали, но правительство РК еще семь лет сохраняло контроль над центральным универмагом – новый хозяин АО «Казахский республиканский торговый дом «Зангар» на 90% принадлежал государству и лишь на 10% – физическим лицам.
Изначально ТД «Зангар» сам занимался торговлей, а управляла процессом известная в 1990-х компания «Бутя-Казахстан». Однако в июне 2001 года правительство продало акции торгового дома частным компаниям, а те решили зарабатывать на аренде от инвестиционной недвижимости.
На торговых площадях центрального универмага, обраставшего пристройками, начали появляться продавцы-арендаторы, постепенно превратившие знаковый экспериментальный универмаг Алматы в филиал «барахолки».
И все же ЦУМ сохранял статус оплота торговли – в одной локации в центре города можно было купить духи, деловой костюм, бытовую технику, игровую приставку или Lego. А те, кто не мог себе позволить заграничных излишеств, просто приходили поглазеть на чудеса техники и электроники и вдохнуть незнакомые ароматы.
«В 2000-х люди «выживали как могли» – завозили товар из Китая и Турции и пытались его продать. В ЦУМе арендаторы часто менялись. Те, у кого торговля шла плохо, не платили аренду и через два-три месяца просто оставляли все и уходили – охрана не выпустила бы их из магазина с коробками без разрешения администрации. А товар и торговое оборудование таких арендаторов администрация ЦУМа арестовывала и спускала в подвал», – рассказывает алматинка Гульнара, работавшая в те годы в детском отделе ЦУМа.
После череды перепродаж и реорганизаций начала 2000-х, к 2009 году, контроль над ТД «Зангар» (ЦУМ) с 92,7% акций получило ТОО «Зангар Групп», с конечными бенефициарами Габидуллой Алтыновым и Сагиятуллой Сарсеновым. Через три года контрольный пакет перешел ТОО «Profit Invest» Еркина Ашимбека, а в конце 2012 года Profit Invest присоединился к ТД «Зангар», продав контрольный пакет акций товариществу «Aim Групп». С тех пор конечной контролирующей стороной стала Райхан Нуркеримова, однако одни из первых акционеров – Алтынов (через Grand Hotel Tien-Shan) и семья Сарсеновых сохранили доли в компании.
Якоря для утопающего
В 2010 году, судя по годовым отчетам ТД «Зангар», в ЦУМе начали появляться «цивилизованные» арендаторы. Одним из первых «якорей» стал «Фэшн Ритейл», представляющий торговые марки Zara, GAP и Marks & Spencer. В финансовой отчетности «Зангара» зафиксировано, что торговый дом заключил с международным ретейлером 20-летний договор аренды, по которому последний ежегодно должен был выплачивать ЦУМу более 100 млн тенге.
Арендные договоры в те годы ТД «Зангар» заключал без права досрочного прекращения. Кроме того, в дополнение к арендной плате в базовый контракт был включен процент с товарооборота арендатора (позже это условие заменили на «наибольшую сумму из двух величин: фиксированного платежа и процента от чистой суммы продаж арендатора»), возможность ежегодно пересматривать эксплуатационные расходы и взыскивать их сверх базовой контрактной ставки.
«В ЦУМе условия аренды более жесткие, чем в среднем по городу», – прокомментировали арендную политику универмага представители Magnum, присоединившиеся к пулу якорных арендаторов в 2017 году.
Первые серьезные проблемы ЦУМ ощутил после принятия решения о ремонте «нового» здания, которое приносило собственникам три четверти арендного дохода. Срок ремонта несколько раз сдвигали и, наконец, установили на 1 апреля 2013 года. Но арендаторы начали освобождать площади еще в конце 2012 года. В результате доход от аренды в период ремонта в 2013–2014 годах сократился в 2,5 раза – с 1,6 млрд до 650 млн тенге.
.jpg)
Обновленное здание ЦУМ открыл в октябре 2014 года и начал спешно привлекать новых арендаторов на расширенные площади. В 2015-м к «якорям» добавились Sulpak, Alser, Interfood, Ideal Home и «Французский дом». Это позволило ЦУМу в 2015 году увеличить арендный доход практически на 80% – до 1,3 млрд тенге. Однако уже в 2016-м доход торгового дома вернулся к худшим показателям за последние 10 лет – 650 млн тенге. Новые арендные договоры ЦУМ заключал всего на три-пять лет, и вскоре ретейлеры стали покидать торговый дом.
«В связи с затянувшимся ремонтом была потеряна привлекательность пешеходной зоны «Арбата» перед торговым домом, потоки перераспределились в другие точки города», – сетовали представители ЦУМа в годовом отчете за 2015 год.
Причиной снижения заполняемости ЦУМа, по их мнению, стала высокая конкуренция на рынке и продолжающийся финансовый кризис, снизивший покупательскую способность населения.
Но ретейлеры, успевшие поработать как с ЦУМом, так и с другими торговыми центрами Алматы, называют другую причину: «Работа административного персонала в ЦУМе очень слабая, конструктивный диалог с ними выстроить сложно». А эксперты рынка добавляют, что для объекта, имеющего такой высокий потенциал, реконцепцию можно было сделать более эффективной.
Из сложившейся ситуации менеджмент ТД «Зангар» сделал выводы и впредь старался заключать контракты с арендаторами на длительный срок – от 20 лет. Однако мало кто из новых арендаторов шел на такие условия – продуктовый ретейлер Magnum в 2017 году подписал контракт на 12 лет, кофейня Starbucks и корпорация БАДов «Tiens-Казахстан» («Тяньши») в 2018-м – на пять лет, бургерная Wendy’s в 2019-м – на семь лет.
Исправить ситуацию, по мнению владельцев, должно было развитие ЦУМа как торгово-развлекательного центра. Введение в эксплуатацию шестизального мультиплексного кинотеатра на 900 мест «с объектами досуга» ТД «Зангар» планировал еще в 2014 году, но согласования в госорганах шли туго, и запустить кинотеатр удалось лишь в 2016 году. «Ожидается существенное увеличение прибыльности компании и укрепление позиций в своей нише», – выражали свои чаяния представители ЦУМа в годовом отчете за 2015 год. Но попкорн и блокбастеры в зале с оборудованием за 7 млрд тенге лишь повысили долговую нагрузку ТД «Зангар».
Хорошая мина при плохой игре
Из 15 лет работы, отраженных в аудиторских отчетах, прибыльными для ЦУМа были только пять – 2009, 2010, 2011, 2015 и 2019 годы.
Бессменный учредитель ТД «Зангар» Сагиятулла Сарсенов в беседах с участниками рынка заявлял, что дела у ЦУМа налаживаются, в то время как ежегодная выручка компании оставалась скромной – после реконструкции, за исключением 2015 года, годовая выручка так и не достигла прежних показателей, а обязательства стремительно росли и к концу 2020 года превысили собственный капитал почти в восемь раз.
Для расширения и реконструкции торговых площадей, а также запуска кинотеатра ТД «Зангар» брал на себя все новые и новые финансовые обязательства, но денег все равно не хватало.
В аудиторских отчетах, из года в год фиксирующих сильную зависимость ТД «Зангар» от внешних заимствований, руководство общества как мантру повторяло: «учитывая положительную кредитную историю, а также соблюдение договорных обязательств по займам в прошлом, общество сможет продлить сроки погашения по займам». И действительно, по просьбе заемщика основной кредитор – Народный банк – несколько раз переносил дату погашения займов – в 2011, 2016, 2017, 2018, 2019 и 2020-м, при этом повышая ставку вознаграждения (в 2020 году она достигла 15% годовых).
Однако к концу 2020 года общая стоимость текущих обязательств общества по займам и вознаграждениям выросла до 8,6 млрд тенге, в 1,5 раза превысив балансовую стоимость инвестиционного имущества (5,6 млрд тенге), ставшего обеспечением займов. И мантра перестала действовать – Народный банк потребовал возврата полной стоимости займа и начисленного вознаграждения.
В связи с неисполнением обществом обязательств, 12 апреля 2021 года банк объявил заемщику дефолт, а 19 августа суд наложил арест на здание ЦУМа и оборудование кинотеатра.
Народный банк к моменту выхода материала не озвучил «Курсиву» свою позицию касательно применения к заемщику столь суровых мер. Впоследствии БВУ сообщил, что данная информация относится к банковской тайне.
