Что препятствует развитию цифровой ипотеки в мире

Мировой опыт показывает: переосмысление и изменение системы кредитования (в том числе ипотечного) позволяет финансовым организациям улучшить качество обслуживания заемщиков, сократить время обработки кредита и повысить операционную эффективность и прозрачность. Дополнительный профит – власти модернизируют государственные базы данных, без доступа к которым цифровая ипотека существовать не может.

KPMG определяет цифровую ипотеку как «целостный опыт для заемщика – от целевого маркетинга и привлечения потенциальных клиентов до первоначальной заявки и обработки, андеррайтинга, закрытия и последующего аудита и маркетинга после закрытия». Аналитики KPMG не забывают упомянуть, что цифровая ипотека – это не только форма онлайн-заявки на сайте финансовой организации, но и автоматизация процесса с минимальным вмешательством человека (а лучше совсем без него).

С внедрением цифровых решений в ипотечной индустрии пять этапов создания ипотеки – первоначальное рассмотрение, подача заявки, обработка, андеррайтинг и закрытие – укладываются в очень короткие сроки: от нескольких часов до пары дней.

По оценке KPMG, за счет цифровых ипотечных решений кредитные организации могут нарастить выручку на 20-30%, повысить производительность продаж на 75%, снизить затраты на оформление ипотеки на 25-50% и на 25-40% сократить стоимость обслуживания.

Реальный опыт компаний превосходит ожидания – например, российскому Абсолют Банку технологии позволили снизить издержки на заключение каждой сделки с 50 до 15 тыс. рублей.

Базовые требования

Оцифровка ипотеки выгодна и тем, кто дает кредит, и тем, кто берет. Для первых ипотека – это стабильный долгосрочный заем с прогнозируемыми выплатами со стороны клиента. Просрочки и неплатежи по ипотеке, как правило, самые низкие среди всех кредитных продуктов. Поэтому облегчение доступа к ипотеке через цифровизацию оправдывает себя, даже несмотря на необходимость инвестиций в технологии.

Потребители хотят снизить уровень стресса, который нарастает, когда сделка растягивается на пару недель, а то и на месяц, и не ходить в отделение с каждым нужным банку документом. Российская «Финансовая газета» со ссылкой на опросы ВЦИОМ и ДОМ.РФ сообщала, что в 2020 году 17% ипотечных кредитов в РФ были оформлены или рефинансированы дистанционно, а 63% заемщиков, заключивших сделки очно в офисе, хотели бы попробовать онлайн-формат.

Проблема личного посещения офиса банка снимается технологиями удаленной идентификации. Но основа цифровизации ипотеки — доступность и интеграция государственных баз данных. Именно отсутствие у банка возможности получить доступ к этим данным (или недостаточная интеграция между базами) становится во многих странах препятствием для развития цифровой ипотеки.

Подобная ситуация до недавнего времени наблюдалась в Российской Федерации – там банковский сектор активно работать над цифровизацией ипотечных продуктов начал только в прошлом году.

По оценке российского госинститута развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, несмотря на пандемию, за 2020 год рынок ипотеки вырос более чем на 50% в денежном выражении. А в исследовании агентства «Национальные кредитные рейтинги» говорится, что в 2021 году российские банки могут нарастить ипотечный портфель до 10,6-10,75 трлн руб. (и впервые объем портфеля потребительских кредитов, размер которого к концу года ожидается в диапазоне 10,5-10,7 трлн руб.).

Ключевой фактор для перевода ипотеки в «цифру» – стандартизация процедуры для всех банков, цитирует РБК выступление заместителя генерального директора ДОМ.РФ Артема Федорко на конференции «Цифровая ипотека: как выстроить бесшовный клиентский путь».

«Важно перевести в «цифру» все элементы ипотечного пути – электронную закладную, ипотечную страховку, отчет об оценке, – все элементы ипотечной сделки должны быть в стандартном цифровом формате, – заявил Федорко. – Важно сделать путь полностью бесшовным: после выбора квартиры сразу должна быть возможность получить все финансовые услуги: открыть эскроу-счет, получить ипотеку, выпустить электронную закладную, получить ипотечную страховку, получить отчет об оценке».

На практике же сделать процесс заключения сделок по ипотеке полностью цифровым было сложно из-за отсутствия дистанционного доступа к нужным данным, а также возможности дистанционно идентифицировать клиента и получить квалифицированную электронную подпись.

Но в начале пандемии в 2020 году российский Центробанк разрешил финансовым институтам заключать сделки с клиентами онлайн без личного присутствия клиентов. По подсчетам ДОМ.РФ, меры правительства по цифровизации рынка, усилия самого рынка и карантинные ограничения способствовали тому, что в 2020 году около 290 тыс. семей в России оформили ипотеку по цифровым каналам.

Тренд на рост онлайн-ипотеки в России поддерживает пилотный проект по проведению ипотечных сделок в цифровом формате с электронными закладными – он стартовал в мае 2021 года. Эксперимент предусматривает электронную регистрацию ипотеки в Росреестре (хранит данные об имуществе и сделках с ним) и передачу электронной закладной в отдельный депозитарий. Работает эта схема через Единую систему межведомственного электронного взаимодействия и информационную систему на технологии распределенных реестров.

На первом этапе в эксперименте приняли участие Сбербанк, Газпромбанк, Банк ДОМ.РФ и ряд кредиторов, работающих с компанией «Регион». Если пилотный проект признают успешным, он откроет путь к появлению большего числа цифровых предложений по ипотеке от российских банков.

В ДОМ.РФ отмечают, что цифровизация ипотеки ускорит процесс стандартизации всех документов, позволит банкам создавать более эффективные скоринговые модели, чтобы снизить риски и, как следствие, конечные ставки для граждан – именно за счет управления рисками.

Новое лицо ипотеки

Если в России скорее банки, стремясь повысить качество своих услуг, стимулировали государство взаимодействовать с ними, то Сингапур сам создал техническое решение, которое рынок может использовать на свое усмотрение.

Проект Правительственного технологического агентства Сингапура с помощью системы National Digital Identity дает возможность небанковским игрокам встраивать в свои цифровые сервисы финансовые услуги. Благодаря этому, к примеру, местный консорциум ведущих агентств недвижимости SRX Property смог на базе своего сервиса по поиску, оплате и управлению недвижимостью интегрировать возможность сравнения и оформления ипотеки в разных банках.

В США лидерство по внедрению цифровых решений в ипотечной сфере – у финтех-компаний. Они занимают свою нишу на этом рынке, имея преимущество перед классическими банками в гибкости и скорости внедрения новых технологий. В исследовании ОЭСР Digital Disruption in Banking and its Impact on Competition говорится, что финтех-кредиторы обрабатывают заявки на ипотеку на 20% быстрее других видов заемщиков.

Происходит это не только из-за удобства цифровых платформ финтех-компаний, но и из-за отставания регулирования от ситуации на рынке. На ипотечном рынке США у банков стоимость кредитования ниже, и они предоставляют качественные продукты, но теряют долю рынка из-за нормативных требований со стороны государства. Этим и пользуются финтех-компании, к которым предъявляются менее строгие требования.

В таких условиях благодаря цифровым технологиям формируется новое «лицо» ипотеки – больше это не банк, а сервис в интернете, где человек может подать заявку на заем и купить собственное жилье.

Примечательно, что для клиентов за рубежом онлайн-ипотека становится все более привлекательной. Исследования компании Fannie Mae в США показывают, что 41% опрошенных, которые покупают жилье впервые, хотят получать ипотеку по цифровым каналам, а среди тех, кто покупает жилье уже во второй раз (или более), такой показатель равен 33%.

Растущий спрос выражается в статистике местных банков. Например, Bank of America в начале 2021 года отчитывался, что в 2020-м 68% всех потребительских ипотечных займов было выдано по цифровым каналам против 36% в 2019-м. Аналитики ожидают, что вырастет и рынок ипотеки на цифровых платформах для займов. К 2027 году он может превысить $20 млрд, из которых именно ипотека может занять до 15%, или около $3 млрд.

Рост рынка онлайн-ипотеки во всем мире подтверждают и данные о рынке программного обеспечения для цифровой ипотеки. Если в 2019 году он оценивался в $1,8 млрд, то к 2025-му, по прогнозам, вырастет почти в 2 раза – до $3,44 млрд.