Документ, представленный Министерством национальной экономики РК и находящийся на рассмотрении в мажилисе, немного облегчает жизнь заемщиков и усложняет – банков.
Заемщики-должники получают право самостоятельно реализовать залоговое имущество в течение трех месяцев как при внесудебной, так и при судебной реализации имущества. Стоимость имущества будет определяться посредством независимой оценки, причем свежей – максимум полугодовой давности.
При продаже с торгов нижний порог цены залогового имущества повышается с 50 до 75% от первоначальной стоимости, что скорее фиксирует сложившуюся практику, чем задает новые требования.
«Анализ стоимости продажи жилой залоговой недвижимости на примере двух банков (участвовавших в пилотном проекте дистанционного AQR) показывает среднее значение дисконта реализации в 23%. Таким образом, устанавливаемый порог в 75% практически соответствует статистике реализации», – отмечается в комментариях к законопроекту.
Накладывать взыскание на заложенное имущество будет можно только в том случае, если сумма задолженности превышает 15% от оценочной стоимости жилья (действующая норма – 10%), а срок просрочки – более шести месяцев (сейчас – три месяца).
Среди других поправок – запрет на участие в торгах банка-кредитора, его работников и аффилированных лиц и признание торгов несостоявшимися, если де-факто в торгах будет участвовать всего один претендент.
«Сегодня покупатели подают две и более заявок на участие в аукционе, но могут не выйти онлайн, и торги проводятся с одним участником. При этом основания признать торги несостоявшимися нет», – отмечается в сравнительной таблице.
Если реализованное имущество заемщика не покрывает основного долга, оставшаяся задолженность будет списана за счет средств банка, но только при условии, что у должника – физического лица нет иного имущества или доходов, превышающих двукратный минимальный размер заработной платы (МЗП в 2022 году – 60 тыс. тенге), на которые может быть обращено взыскание.
Чтобы ограничить долговую нагрузку казахстанцев, банкам и МФО запретят требовать выплату вознаграждения, начисленного по истечении 90 дней просрочки по потребительским беззалоговым займам.
24 ноября законопроект был одобрен в мажилисе во втором чтении. Сенаторы рассмотрели закон 23 декабря и вернули его в мажилис.
«Большинство норм законопроекта, в том числе изменения, касающиеся усиления прав граждан заемщиков, были поддержаны сенаторами, за исключением ряда поправок, уточняющих отдельные этапы бюджетного процесса. В связи с этим законопроект возвращен в мажилис», – рассказали в Агентстве по регулированию и развитию финрынка (АРРФР).
Рассмотрение документа в мажилисе планируется на ближайшем пленарном заседании.
Интересы заемщиков, банков и оценщиков
В АРРФР считают, что законопроект позволит повысить прозрачность и объективность торгов по реализации заложенного недвижимого имущества, сократить случаи обращения взыскания банками на заложенное недвижимое имущество ипотечных заемщиков, улучшить условия для самостоятельной реализации залоговой недвижимости, снизить долговую нагрузку граждан по банковским займам и займам МФО, а также не допустить недобросовестных действий со стороны кредиторов.
По данным Нацбанка, на 1 ноября 2021 года займы физических лиц на сумму 8,7 трлн тенге добросовестно обслуживаются заемщиками без каких-либо просрочек, а сумма займов с просрочкой более 90 дней составляет только 4%, или 359 млрд тенге. А это означает, говорит первый заместитель председателя совета АФК Ирина Кушнарева, что обсуждаемые поправки применимы максимум к 4% кредитного портфеля.
По словам Кушнаревой, с одной стороны, государству действительно необходимо контролировать защиту прав потребителей финансовых услуг (причем не только физических лиц). С другой стороны, банки должны иметь возможность работать без чрезмерных ограничений их предпринимательской деятельности и сокращения прав на защиту своих интересов, только в таком случае они могут сохранять устойчивость и прибыльность и предоставлять услуги клиентам.
«Поэтому поправки, касающиеся баланса прав заемщиков и кредиторов, обсуждаются практически постоянно как на уровне законодательства, так и на уровне нормативных актов регуляторов», – добавила Кушнарева.
Законопроект ужесточает и требования к работе оценщиков: в Казахстане планируется введение реестра недобросовестных оценщиков залогового имущества и повышаются требования к квалификации оценщиков.
Оценка залогов – одно из узких мест при кредитовании. В Банке ЦентрКредит отметили низкий уровень качества отчетов об оценке, подготовленных независимыми оценщиками, в том числе намеренное искажение информации по объекту оценки и его технических данных, сокрытие имеющейся перепланировки или неузаконенных строений, указание состояния объекта оценки, которые не соответствуют фактическим данным. Расчетная часть отчетов об оценке нередко основана на некорректно выбранных подходах для вычисления стоимости – сравнение ведется с несопоставимыми аналогами либо с аналогичными объектами, находящимися в минимальном/максимальном диапазоне цен. Соответственно, оценка объекта может заметно меняться в зависимости от цели подготовки отчета.
«Таким образом, стоимость может быть как целенаправленно снижена, так и завышена», – добавили в банке.
Обезоруженные
Внести поправки, касающиеся залоговой политики банков, поручил президент Токаев на VI заседании Национального совета общественного доверия после сентябрьской трагедии в Алматы, когда во время принудительного выселения погибли пять человек. Тогда президент сообщил, что свыше 540 тыс. казахстанцев имеют просроченную более чем на 90 дней задолженность общим объемом 354 млрд тенге.
«Необходимо принять взвешенные меры для поддержки заемщиков без ущерба финансовому сектору», – отметил президент.
Превентивные меры властей не ограничились поправками в операции с залогами. Изменения в законе «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» дают судоисполнителям в случае организации принудительного выселения право внести в органы внутренних дел представление о приостановлении разрешения физлицу-должнику на приобретение, хранение и ношение гражданского оружия.
