Горячий конфликт в центре Восточной Европы может надолго охладить рынок недвижимости Казахстана. Местные застройщики будут вынуждены повышать стоимость жилья в тенге, а банки – ипотечные ставки, что сильно сократит доступность жилых «квадратов» для большинства казахстанцев.
Рынок жилой недвижимости Казахстана лихорадит третий год подряд. В 2020 году его «поразил» коронавирус, в 2021-м спрос на жилье взорвала возможность использовать пенсионные излишки, беспрецедентно разогнав цены. 2022-й продолжит неспокойный тренд – взлетевший курс доллара, санкции в отношении основного импортера стройматериалов – России, повышение ставки Национального банка и другие «военные» последствия могут создать трудности как для покупателей, так и для застройщиков.
Рынок «в засаде»
Пока покупатели, продавцы и застройщики на рынке жилой недвижимости Казахстана заняли выжидательную позицию.
«Многие продавцы придерживают продажи. Покупатели тоже думают, стоит ли брать сейчас или подождать, пока все успокоится. В целом повторяется обычный сценарий при патовой ситуации – обе стороны начинают выжидать, что будет дальше», – отмечает президент ОЮЛ «Объединенная Ассоциация риелторов Казахстана» Лариса Степаненко.
«Спрос на жилье резко упал по сравнению с декабрем 2021 года. Продажи идут долго. Если в декабре риелтор мог спокойно продать четыре-пять единиц недвижимости, то в феврале только одну сделку смогли закрыть и то по ипотеке. Цены заморожены, люди в ожидании. Спрос однозначно уже не будет таким, каким был в декабре 2021 года», – добавляет независимый риелтор из Нур-Султана Арман Абденов.
Разброд и шатания
Несмотря на то что доля активных продаж снизилась из-за неопределенности на рынке, некоторые владельцы попытаются продать недвижимость, чтобы извлечь выгоду или не потерять первоначальные инвестиции, считает руководитель отдела оценки и консалтинга Colliers Kazakhstan Павел Аношин.
Покупателями по таким сделкам могут выступать инвесторы, желающие сохранить сбережения на фоне нестабильного курса валют и возможного удорожания ипотеки из-за повышения ставки Нацбанка РК, считает представитель застройщика Prof Invest (Караганда и Павлодар) Андрей Швайцер.
По данным krisha.kz, на 25 февраля для пересмотра кредитных ставок временно перестали выдавать ипотеку минимум три казахстанских фининститута – Банк ЦентрКредит, Altyn Bank и Сбер. По состоянию на 2 марта все три БВУ возобновили выдачу ипотеки уже по новым ставкам. В БЦК кредит на жилье подорожал на 2%, Altyn Bank сообщил, что «ипотечные ставки были незначительно увеличены», а Сбер скорректировал «ставки по кредитам по части продуктов на размер повышения базовой ставки».
Внутренние резервы
Снизившийся спрос вынуждает девелоперов держать цены за счет имеющихся резервов. Но поступают так только те, кто может себе это позволить.
«Можно сказать, это жест лояльности к клиенту. Каждый сдерживает их по мере того, сколько материалов на строительство он успел закупить по старой цене. Недобросовестные не берут это в счет и повышают сразу», – рассказывает Андрей Швайцер.
Ассоциация застройщиков Казахстана (АЗК) распространяет в СМИ информацию, что ряд казахстанских девелоперов приостановили продажи и пересматривают стоимость недвижимости, а некоторые уже увеличили цену на 5–7%.
«Многие застройщики взяли паузу, чтобы сориентироваться, насколько взлетят цены на материалы», – объясняет советник генерального директора алматинского девелопера Tauman Qurylys Евгений Хозеев.
Впрочем, ни АЗК, ни Хозеев не называют конкретных компаний.
«Этот вопрос (остановки продаж и пересмотра цен. – «Курсив») пока обсуждается, можем ответить чуть позже», – сообщили в пресс-службе BI Group.
«BAZIS-A не останавливал и не планирует останавливать продажи квартир для пересмотра цен», – уверили в пресс-службе другого крупного застройщика.
Заявления с намеками на пересмотр цен могут делать в попытке искусственно создать спрос, считает один из опрошенных «Курсивом» риелторов. После ажиотажного спроса в 2021 году февральское затишье среди покупателей выглядит для застройщиков угрожающе.
«Если не будет спроса, думаю, цены на жилье могут просесть, как на новое, так и на старое. Но ненамного. Придется реализовывать жилье на понижение», – допускает представитель строительной компании ИП «Актлеуова» Айгуль Нурсеитова.
Курс на повышение
Большинство опрошенных участников рынка сходятся во мнении, что если на реализуемых проектах девелоперы еще могут удерживать цены на прежнем уровне, то при строительстве новых очередей учтут курсовую разницу.
«Крупные застройщики приостановили строительство новых очередей в связи с неопределенностью на рынке, где большая часть строительных материалов зависит от курса доллара. Нынешняя экономическая ситуация отразится на стоимости импортируемых материалов (фасады, отделка и т. п.). Размер удорожания на квадратный метр покажет стоимость тех жилых комплексов, которые сейчас строятся», – рассказывает Павел Аношин.
«Курс валют нестабилен. Сохраняется высокий риск роста цен на импортную продукцию, в том числе и строительные материалы, что приведет к удорожанию себестоимости строительства», – подтверждает Швайцер.
«С одной стороны, рост цен на материалы и услуги, с другой – сложная логистика доставки стройматериалов из-за границы», – поясняет последствия волатильности курса для строительного рынка директор Ассоциации застройщиков Карагандинской области Найля Каирбекова.
«Цены на недвижимость повысятся примерно на столько процентов, на сколько вырастет доллар. У застройщиков в любом случае себестоимость увеличится, и они будут поднимать цены», – уверен Абденов.
Один из карагандинских девелоперов, пожелавший не называть своего имени, предположил, что даже при оптимистичном сценарии стоимость квадратного метра поднимется минимум на 50%, ведь поставщики уже заявили об удорожании строительных материалов. Правда, эксперт не уточнил, за какой срок цены на жилье вырастут в полтора раза.
«Если вкратце, цены поднимутся» – присоединяется к общему мнению застройщиков Евгений Хозеев.
Рынок вторичного жилья уже отреагировал в сторону увеличения стоимости квадратного метра, как минимум на курсовую разницу (доллар/тенге), отмечает Павел Аношин.
Если девелоперы привяжут стоимость жилья к доллару, скорость продаж недвижимости еще более замедлится, считает партнер Scott Holland / CBRE в Центральной Азии и Казахстане Евгений Долбилин.
«Цены на жилье будут расти в национальной валюте, но падать в долларах. Кредитование станет дороже. По факту ипотека станет менее доступной при текущих ставках. Единственный фактор, который может поддержать продажи, – это интерес к рынку жилья со стороны клиентов, имеющих долларовые сбережения. Рынок будет очень турбулентным», – резюмирует Евгений Долбилин.
