Резкое повышение ключевой ставки Банка России, обесценивание рубля и санкционные меры привели к шоку на рынке недвижимости РФ. Количество сделок резко сократилось – продавцы пересматривают свои решения о продаже или выставляют ценники в валюте. Банки приостановили ипотечные программы или подняли ставки по ним вдвое. По оценкам экспертов, после вынужденной паузы ожидаемый рост цен на рынке жилья в России составит 20%.
Дорого и еще дороже
Рынок недвижимости стал меняться неделю назад, когда Россия начала спецоперацию в Украине и курс рубля по отношению к доллару упал. Риелторы в крупных городах заговорили о массовых случаях отказов продавцов от сделок. Многие побоялись продавать имущество, так как рубль слишком быстро обесценивается.
Те же продавцы, которые не отказались от своих планов, поднимали цены или указывали их в долларах. Несмотря на то, что продавать недвижимость в иностранной валюте в России запрещено законом, де-факто это ограничение многие обходят. Покупателей сразу предупреждают – конечная стоимость в рублях, которую зафиксируют в договоре, будет зависеть от курса доллара в день сделки.
«Мы купили двушку в Калининграде в конце декабря, искали вариант в конкретном доме в центре города. Тогда стоимость квартиры в 70 квадратов была 6 млн рублей (33 млн тенге), теперь жилье такой же площади в нашем доме стоит 8,9 млн рублей (48,9 млн тенге). За эти два месяца квартира подорожала на 48%», – рассказывает жительница Калининградской области Ирина Кирилюк. Девушка мониторила рынок недвижимости в течение нескольких месяцев, пока искала жилье. Она отметила, что с лета прошлого года ощущался рост цен, но он был в пределах 10%.
Недоступная ипотека
Одним из определяющих факторов стресса для рынка недвижимости стало решение Банка России поднять ключевую ставку с 9,5 до 20%, принятое 28 февраля. Такой скачок произошел впервые за последние девять лет. Глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина объяснила «резкие движения» так: «Внешние условия для российской экономики кардинально поменялись, новые иностранные санкции привели к значительному изменению курса рубля. Повышение ключевой ставки позволит компенсировать возросшие девальвационные и инфляционные риски».
Набиуллина пояснила, что удорожание ранее выданных займов коснется в первую очередь кредитов с плавающими ставками. Для действующих договоров ипотеки процентную ставку увеличивать запрещено. А вот новым заемщикам взять ипотеку по старым ставкам уже не получится. Чтобы ипотека не подорожала больше 20%, финрегулятор заявил о том, что планирует отменить банковские надбавки по ипотечным программам.
Первой реакцией банков второго уровня на решение регулятора стало приостановление рассмотрения заявок на ипотеку на время переоценки. Многие из них до сих пор не объявили о новых условиях жилищного кредитования. 1 марта Сбербанк России поднял ставки по базовым ипотечным программам с 11,3 до 18,6% на новостройки, до 19% на вторичном рынке. Увеличенные расценки на ипотеку до 15,3% банк ВТБ анонсировал еще 27 февраля, до решения Центробанка. Это связано с санкциями со стороны западных стран, где у ВТБ есть активы. Об этом пишет российская газета «Ведомости». Эксперты не исключают, что рост продолжится, ведь банки не смогут выдавать ипотеку дешевле ключевой ставки.
Фактически увеличение ипотечных ставок до 20% годовых приведет к резкому снижению выдачи жилищных кредитов и станет запретительным барьером для покупателей. Такое мнение на сайте издания «Коммерсантъ» высказала аналитик агентства Moody’s Мария Малюкова. По предварительным оценкам, спрос у покупателей, прибегающих к жилищным кредитам, может снизиться в пять-десять раз.
О том, как сильно рынок недвижимости России зависит от ипотеки, можно судить по данным Российской гильдии риелторов. По словам президента организации Игоря Горского, около 80% сделок по недвижимости в России идут с ипотечными программами.
«Предполагаю, что государство будет субсидировать или поддерживать определенным образом ипотечные программы, понимая значимость и глобальность сферы недвижимости. В настоящий момент рынок замер в ожидании того, что произойдет. В ближайшее время пройдет шок, застройщики посмотрят, что будет с ипотечными ставками банка, сверят свои бизнес-планы. Несмотря на временное затишье, около 10–12% объема жилищного рынка России – это так называемый маневренный фонд. И по нему движение будет в любом случае продолжаться», – сказал «Курсиву» Игорь Горский.
По его мнению, в кризисной ситуации главное не поддаваться панике и не принимать скоропалительных решений. Ведь регулятор может снизить ставку так же быстро, как и поднимал ее. Например, в декабре 2014 года на фоне девальвации Центробанк увеличил ставку с 7,5 до 17%, в марте 2015-го снизил ее на три процентных пункта, а в августе – уже до 11%.
Попытка прогноза
В пользу аргументов о грядущем тайм-ауте и росте цен на рынке новой недвижимости России говорят новости от застройщиков. 28 февраля строительные компании начали массово получать отказы в отгрузке стройматериалов от производителей. Подобное решение приняли такие крупные компании, как «Технониколь» (кровельные, теплоизоляционные материалы), «Металлсервис», ММК (металлопродукция). «Коммерсантъ» пишет, что поставщики намерены с марта повысить цены на свою продукцию на 30%.
«В основном удорожание коснется товаров и оборудования, произведенного из импортных комплектующих. Это серьезно ударит по первичному рынку высокобюджетного жилья, где используется до 40% импортных стройматериалов. При строительстве массового жилья валютная зависимость составляет 20–25%», – пишет «Коммерсантъ».
Игорь Горский согласен с тем, что данный фактор тоже повлияет на удорожание новостроек, но не даст лавинообразного роста.
«Застройщики не могут беспредельно повышать цены. У них тоже есть текущий бизнес и затраты. Им тоже нужен постоянный приток денег, а значит они будут продавать, в том числе по тем ценам, которые им сможет предложить рынок. В России застройщики защищены от банкротства системой проектного финансирования, государственными и банковскими гарантиями. В строительной сфере роль госрегулирования очень высока», – комментирует Горский.
По прогнозам президента Росгильдии риелторов, цены на недвижимость в России в ближайшие месяцы будут расти в коридоре 10–20%. Об уровне спроса можно будет судить только после стабилизации ситуации.
