На 9,5% за I квартал 2022 года в среднем подросли арендные ставки на жилье в Казахстане. Заметнее всего – на 12–16% – съемные квартиры подорожали в четырех городах – Актобе, Шымкенте, Алматы и Караганде. «Курсив» попросил риелторов назвать причины столь стремительного роста цен.
Выше рынка
Лидером роста цен на аренду жилья в республике по итогам I квартала 2022 года стал Актобе, где аренда подорожала на 15,9%. Наибольший рост цен пришелся на февраль (+8,7%).
Местные риелторы говорят о еще большем повышении ставок – до 25%.
«В среднем с начала года цены на аренду в Актобе выросли на 20–30 тыс. тенге. Если раньше в микрорайоне Батыс-2 (перспективный район города. – «Курсив») аренда однокомнатной квартиры с хорошим ремонтом и новой бытовой техникой стоила 120 тыс. тенге, то сейчас – 150 тыс. тенге. Если аренда квартиры в пятиэтажке 90-х годов постройки в центре стоила 80 тыс. тенге, то сейчас – 100 тыс. тенге», – приводит примеры актюбинский риелтор Жанболат Жарбаев.
Шымкент и Алматы – на втором и третьем местах по росту арендных ставок (+15% и +12,8% соответственно). В обоих городах аренда максимально повысилась в январе: в Шымкенте – на 9,8%, в Алматы – на 8,2%.
«Недвижимость подорожала после Нового года. Если три-четыре месяца назад за 60 тыс. тенге можно было найти арендное жилье, то сейчас очень сложно. Двухкомнатные квартиры в среднем состоянии сдают минимум от 100 тыс. тенге», – подтверждает статданные шымкентский риелтор Айгерим Калбаева.
Выше рынка аренда выросла и в Караганде – плюс 11,9% за первые три месяца года. Здесь также «максимально вложился» январь (+8%).
«В денежном выражении цены на все категории жилья выросли примерно на 30 тыс. тенге», – рассказывает карагандинский риелтор Шынар Рахимова.
Ничего личного, просто бизнес
Для многих владельцев квартир сдача жилья в аренду – это как минимум попытка «закрыть» платежи по ипотеке, а как максимум – способ получить доход.
«Многие шымкентцы зарабатывают на том, что сдают квартиры – почти каждый третий. Больше всего квартир сдается в панельных пятиэтажках советской постройки в центре города, где чаще всего селятся люди, приезжающие на заработки», – говорит сотрудница шымкентского агентства недвижимости «Монолит» Жансая Тулепова. Приезжих в Шымкенте много, отмечают риелторы.
Люди в основном едут из Алматы, Нур-Султана, Туркестанской области.
Немало желающих стать рантье и в Алматы, где спрос на жилье стабильно высокий. В период доступности пенсионных сбережений для покупки недвижимости многие вкладывались в квартиры, чтобы затем сдавать их, отмечает ведущий специалист по недвижимости агентства «RIA Light» Александр Бикетов.
В Караганде рынок арендного жилья небольшой. В основном квартиры снимают те, кто продал свое старое жилье, чтобы вложиться в долевое строительство. А пока дом строится, будущие новоселы живут на съемных квартирах, рассказывает Шынар Рахимова.
В Актобе, по словам риелтора Жанболата Жарбаева, квартиры в основном снимают командировочные, на один-два месяца. Хозяева квартир за счет арендного дохода пытаются хотя бы частично перекрыть ипотечные платежи, добавляет Оксана Уразбекова.
Ожидания VS реальность
Никаких региональных особенностей, из-за которых в отдельных городах резко повысились цены, нет – сходятся во мнении риелторы.
Президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко добавляет, что владельцы квартир зачастую повышают цены, глядя друг на друга и читая новости.
«Многие собственники жилья устанавливают цены на основе предложений на портале «Крыша». Но надо учитывать, что на «Крыше» мы видим лишь ожидания продавцов и арендодателей.
Реальные сделки проходят по меньшим ценам, арендаторы сегодня не готовы переплачивать», – объясняет Лариса Степаненко.
Основанием для повышения цен в 2022 году для многих собственников стало ожидание массового наплыва в Казахстан россиян, активно обсуждаемое в СМИ.
«Есть люди, которые переезжают в Казахстан – в основном это сотрудники зарубежных компаний. Но не так массово, как хотелось бы многим арендодателям», – продолжает Степаненко.
«Из России приезжают, из Украины тоже. Много ли их, не могу точно сказать», – признается Жанболат Жарбаев из Актобе. «Желающих немного, – отвечает коллеге Оксана Уразбекова. – В январе, феврале, марте была тишина. Не только у меня, но и у других риелторов».
Ожидания, что спрос значительно повысится из-за релокации россиян, не оправдались. Но снижать ставки владельцы жилья не торопятся – они пытаются компенсировать за счет арендных доходов возросшие из-за инфляции расходы.
«Повышение цен на аренду – из-за ценников в магазинах. Арендодателям на что-то жить надо.
И, соответственно, люди, исходя из своего прожиточного минимума, повышают цены», – объясняет Оксана Уразбекова.
«Вы же понимаете, сейчас курс доллара меняется, продукты дорожают», – вторит коллеге Жанболат Жарбаев.
«Может, если бы эти квартиры никто не снимал, то они стоили бы дешевле. Но берут же люди, снимают. Поэтому хозяева и поднимают цены», – объясняет риелтор из Шымкента Айгерим Калбаева.
Арендодатели ожидают, что очередной всплеск спроса произойдет из-за госпрограммы субсидирования арендной платы в частном жилфонде. Оператор программы – Отбасы банк – уже с апреля собирает заявления от желающих (из очередников-льготников) воспользоваться помощью государства, а деньги бюджет начнет выделять с июня 2022 года.
Но из-за ограничений по стоимости «квадрата» программа вряд ли сможет существенно повысить спрос на арендное жилье, считают риелторы. Например, в Алматы стоимость квадратного метра по госпрограмме не должна превышать 2,8 тыс. тенге при среднерыночной цене в 3,7 тыс. тенге. То есть поднять цены (до 110 тыс. тенге в месяц) теоретически смогут лишь владельцы бюджетных «однушек», а таких предложений на алматинском рынке менее 10%.
