Где казахстанским девелоперам строить хорошо
Девелопер Rams Kazakhstan в апреле анонсировал продажи экокондотеля в Таиланде. Казахстанцам предлагают приобрести курортное жилье с гарантированным доходом 7–8%. Рассказываем, где еще есть проекты крупных отечественных девелоперов и с какими трудностями они сталкиваются, выходя на зарубежные рынки.
Каждый застройщик, добившись определенного масштаба, стремится диверсифицировать бизнес, в том числе и географически. Но выход на международный рынок сопряжен не только с законодательными особенностями каждой страны, но и с критическим восприятием инвестора из развивающейся страны, а главное – с трудностями в привлечении банковского финансирования.
«Казахстанскому девелоперу за границей априори крайне сложно. Покупатели предпочитают местных девелоперов, которых знают и которым доверяют. Кроме того, иностранцам тяжело получить местное кредитование – нет трек-рекорда (финпоказателей по предыдущим проектам. – «Курсив»), проблема с гарантиями. Приходится полагаться на свое зарубежное финансирование или продажи. В кризис конкуренция еще более обостряется: клиентов меньше, давление со стороны местных девелоперов сильнее», – объясняет партнер Scot Holland | CBRE в Казахстане и Центральной Азии Евгений Долбилин.
Хотя не все планы осуществились, казахстанские застройщики смогли реализовать серию крупных проектов за рубежом.
Сибирь не покорилась
Пожалуй, самые масштабные планы по экспансии на зарубежные рынки у одного из старейших и крупнейших казахстанских застройщиков – корпорации Bazis-A.
Еще с середины 2000-х девелопер Bazis International Group, контролируемый Bazis-A, присматривал и выкупал земельные участки в российских мегаполисах – Санкт-Петербурге и Новосибирске, а также в крупнейшем городе Канады – Торонто. Позже к планам добавились Паттайя (Таиланд), Москва, Украина и ОАЭ. Когда к концу 2007 года перегрев казахстанского рынка недвижимости сменился стагнацией, компания начала активно реализовывать свои зарубежные проекты.
Только в Новосибирске «застройщик № 1 в Казахстане» (так Bazis-A именует себя на своем сайте) планировал реализовать минимум шесть проектов: от жилых комплексов до пятизвездочных апарт-отелей (совместно с ГК «Метаприбор») и торгово-административных зданий через свою дочку ООО «Базис-НСБ».
Один из проектов – элитный микрорайон «Сибирская Ривьера» стоимостью $50 млн в Заельцовском бору на берегу Оби, который компания начала строить параллельно с оформлением разрешительных документов в 2008 году, – оказался камнем преткновения для ее девелоперского покорения Сибири. Вокруг лакомого для многих застройщиков прибрежного участка земли разгорелся конфликт, подогреваемый местными СМИ, и строительство остановили. К 2011 году Bazis зафиксировал убытки «дочки» на уровне $15 млн (основным кредитором выступала материнская компания) и вынужден был закрыть свой бизнес в Сибири через банкротство.
Среди просчетов казахстанского девелопера российские эксперты тогда назвали некомпетентность менеджмента «дочки», ошибки с выбором подрядчика и провал в переговорах по привлечению банковского финансирования для реализации проектов.
Сейчас на сайте Bazis-A в качестве реализованных фигурируют лишь два проекта в центре Новосибирска – ЖК «На Овражной» и ЖК «На Ивачева». Но заканчивали эти проекты другие девелоперы. По данным российских агрегаторов, застройщиком ЖК «На Ивачева» является ЗАО «Желдорипотека» – «дочка» ОАО «РЖД», а близнец ЖК «На Овражной» имеет название ЖК «Тихая Гавань» и построен ЗАО «Строитель».
Пентхаусы с видом на Адмиралтейство
«Дочка» Bazis-A с пропиской в Санкт-Петербурге учла сибирские ошибки. «Базис-СПб» приобрел в собственность землю на месте бывших заводских корпусов на Петроградской стороне, заранее получил все разрешения на строительство и даже сумел в 2008 году договориться о кредите на 1 млрд рублей под 14,75% в Сбербанке при общей оценочной стоимости проекта 2,7 млрд рублей. Застройщиком выступила дочерняя компания «Базис-СПб» – ООО «НеваСтройИнвест».
Приветливее сибиряков приняли проект «заезжего» девелопера и сами петербуржцы. Они благодушно отзывались о рендерах и качестве подготовки нулевого уровня первого ЖК – Lumiere, а позже даже простили застройщику отличие реального проекта от рендера.
В северной столице России девелопер нацелился на высший ценовой сегмент элит с видом из пентхаусов верхних этажей на Петропавловскую крепость, Исаакиевский собор и шпили Адмиралтейства. Правда, окна нижних этажей выходили на аварийные дома и пустыри Петроградки, а высота потолков в доме (2,9 метра) недотягивала до уровня «элиты». Зато цены «Базис-СПб» предложил на 20–30% ниже рынка (90–130 тыс. рублей за квадратный метр): девелоперу на чужбине очень нужны были клиенты и репутация.
Но открытие продаж (сентябрь 2008 года) совпало с началом кризиса. И вскоре в отделе продаж наступило затишье – к концу года девелоперу удалось продать лишь около 15% квартир. К тому же одобренный Сбербанком кредит застройщик так и не получил – на фоне кризиса фининститут потребовал дополнительные гарантии или реконцепцию проекта. В результате пострадала планировка: когда большие квартиры резали на маленькие, на месте ванн оказались воздуховоды, а входить в туалеты некоторых квартир приходилось боком, по диагонали.
Тем не менее Bazis выжил на чужбине. В то время как многие питерские стройки встали на нулевом уровне, «Базис-СПб» аккуратно бурил сваи. Затихала стройка лишь в первой половине 2009 года, пока девелопер экстренно искал деньги и способ вернуть доверие частных инвесторов.
В следующие два года «звезды сошлись». Соинвестором стала компания СК «Аркада», вложив в проект около 300 млн рублей. Кроме того, проект нашел амбассадора, которым стал тогдашний голкипер «Зенита» и сборной России Вячеслав Малафеев, вложившийся в две однушки и 400 «квадратов» коммерческих площадей и ставший лицом Lumiere на рекламных буклетах. Вскоре и Сбербанк, выдержав почти трехлетнюю паузу, выдал «дочке» девелопера – ООО «НеваСтройИнвест» – долгожданный кредит на завершение ЖК, но сумма его уменьшилась до 800 млн рублей.
С деньгами банка строительство пошло бодрее – к осени 2010-м стройка вышла из-под земли, а в 2013-м девелопер наконец передал квартиры дольщикам. Через семь лет после Lumiere, в 2020 году, «Базис-СПб» сдал свой второй ЖК – дом NEVA-NEVA на Васильевском острове. А в 2023-м рынок ждет сдачи третьего ЖК от казахстанского девелопера – «Белый Остров».
Борат в Торонто
В тот же период, в середине двухтысячных, Bazis International вознамерился реализовать несколько проектов в Торонто. Один из них – 80-этажный небоскреб с элитными жилыми апартаментами, отелем и торговым центром на центральном перекрестке города – претендовал на звание самого высокого здания в городе. Стоимость проекта оценивали в $450 млн.
У застройщика были разрешения, чтобы начать работу, но проект не приняли местные жители и власти города. Вопросы вызывали высотность, неуместный для Торонто «дубайский блеск» и актуальность проекта на фоне начавшегося кредитного кризиса у южного соседа Канады – США. Да и происхождение застройщика не добавляло убедительности. Единственная ассоциация, тогда приходившая на ум в связи с упоминанием инвестора из Казахстана, – фильм «Борат». «Я звонил Борату, но он сегодня занят и не смог прийти сюда», – отшучивался на презентации финансовый директор Bazis International Group Майкл Голд.
Когда кризис накрыл и Канаду, строительная активность снизилась вместе с высотностью проектов. И все же девелопер не отказался от покорения Торонто, продолжив приобретать участки в центре города и разрабатывая новые проекты. Итогом упорства стала целая серия жилых комплексов от Bazis-A: 35-этажный кондоминиум Crystal Blu Condos (сдан в 2011 году), 40-этажный Emerald Park Condos в Северном Йорке (сдан в 2015-м), 32-этажный Exhibit Residences (сдан в 2017-м), E Condos, 58- и 54-этажные башни которого напрямую связаны со станциями метро (сдан в 2019 году), и 58-этажный 1 Yorkville.
Закрепиться на рынке Торонто, как и в случае с Санкт-Петербургом, застройщику помогло успешное привлечение местного финансирования. «Проекты в Канаде финансируют банки Северной Америки», – сообщал журналистам учредитель компании Bazis-A Александр Белович.
Восточные сказки
Таиланд должен был стать еще одним плацдармом для масштабной диверсификации бизнеса Bazis-A. На бело-золотистом песчаном берегу пляжа Джомтьен в Паттайе казахстанский девелопер планировал построить многофункциональный комплекс Centara Grand Residence Pattaya с собственным пляжем. По первоначальной задумке проект представлял собой две 40- и 55-этажные жилые башни и 30-этажную башню для размещения роскошных гостиничных номеров.
Услаждать взгляд жителей кондоминиума должны были небесные сады, вид на Сиамский залив и острова. А инфраструктура отеля включала семь бассейнов, аквапарк, аквариум, теннисный клуб и пять ресторанов с пышным ландшафтным дизайном. Управлять этим великолепием должна была ведущая сеть отелей и курортов Таиланда Centara Central Plaza Hotel Group.
Согласно публичным записям, проект Centara Grand Residence был разработан компанией из Казахстана Bazis Development Co Ltd с уставным капиталом 50 млн батов.
Продажи в 2011 году начались бойко: за 48 часов со старта продаж было заключено 55 контрактов на 23% квартир. И все же денег на реализацию «самого эксклюзивного проекта, когда-либо представленного в курортном городе» (цитата из рекламных материалов), не хватало. Строительство шло вяло, а в 2017 году и вовсе остановилось. За шесть лет на стройплощадке были установлены лишь сваи и некоторые конструкции, а для жителей Паттайи долгострой Centara Grand Residence превратился в «бельмо на глазу».
Незадачливые инвесторы во главе с амбассадором проекта актрисой и мисс Таиланд 2000 Panadda «Boom» Wongphudee начали судебные тяжбы против застройщика. Тайские газеты пестрели заголовками «Королева красоты против девелопера». Однако к этому моменту Bazis-A уже разорвал все связи с проектом. «Компании, входящие в ГК Bazis-A, не имеют отношения к Bazis Development Co Ltd (Таиланд) и проекту Centara Grand Residence», – сообщал «Курсиву» президент ТОО «BAZIS-A Corp.» Данил Ахметшакиров в 2019 году.
BAZIS-A продолжает работать на зарубежных рынках – в Торонто и Санкт-Петербурге. А в минувшем году у компании появилась еще одна «дочка» – BAZIS-T. На сей раз в Ташкенте, где компания взялась за возведение первого жилого комплекса.
Скромное обаяние BI Group
BI Group также присматривается к рынкам других стран. Но варианты выбирает менее экзотичные. В сферу интересов девелопера попали Россия и Узбекистан.
В 2017 году российский «Коммерсант» сообщал, что холдинг BI Group намерен построить в Санкт-Петербурге несколько жилых комплексов комфорт- и бизнес-класса в партнерстве с владельцем земельного участка – компанией с казахстанскими корнями Meridian Capital. Кроме северной столицы BI Group подыскивал участки под строительство в Москве, Екатеринбурге и Новосибирске. За пятилетку (2017–2022) тандем BI Group и Meridian Capital намеревался вложить в строительство российской недвижимости около $500 млн, затем и вовсе попасть в рейтинги ведущих девелоперов России. Однако партнерство не сложилось – проекты были отменены, а земля продана другому девелоперу.
На растущем узбекском рынке BI Group смог закрепиться более уверенно. Помогло в этом партнерство с местным застройщиком Murad Buildings. Среди преимуществ совместной работы основатель BI Group Айдын Рахимбаев назвал репутацию, понимание местного рынка и налаженные деловые отношения Murad Buildings. В первый проект в Ташкенте – ЖК «NRG Oybek» – партнеры вложили $33 млн собственных средств. Сейчас в планах девелопера строительство целого микрорайона в столице Узбекистана с объемом инвестиций уже на порядок больше – $500 млн. «Нам как бизнесу здесь, в Узбекистане, комфортно, поэтому мы решили увеличить объем инвестиций», – пояснил Рахимбаев. В BI Group «Курсиву» сообщили, что планов по выходу на рынки других стран у компании пока нет.
Турецкий гамбит
Rams Kazakhstan сразу начал с зарубежных рынков. Для компании с турецкими корнями Казахстан – заграница. Сейчас Rams Kazakhstan, по словам его представителя Фарука Бюльбюля, «входит в тройку ведущих компаний в строительном секторе» нашей страны.
«Сто процентов финансируется нами, и мы продаем, не привлекая кого-либо еще», – описывает схему инвестирования проектов Rams Фарук Бюльбюль для bloomberght.com.
С 2017 года компания Rams инвестирует заработанное в Казахстане в родную Турцию – строит отели и элитное жилье в Бодруме, Стамбуле и рассчитывает попасть в пятерку лучших компаний строительного сектора Турции.
В апреле 2022 года Rams Kazakhstan озвучил очередные планы экспансии. Частным казахстанским инвесторам девелопер предлагает вложиться в строительство апартаментов «на райском острове Пхукет под управлением World Hotel» и получать гарантированный доход в размере 7–8% в течение пяти лет. В «первом экокондотеле Layan Green Park» можно приобрести студию от 30 квадратных метров или апартаменты на одну-три спальни по цене от $4,2 тыс./кв. м.
Немалая цена, по словам представителей отдела продаж, компенсируется надежностью застройщика, высокой готовностью проекта (три здания из четырех построены, у четвертого достраивают каркас) и его уникальностью.
«Наш проект самый высокий в этом районе – 7 этажей. Сейчас в Лайане ограничили высотность – не более 3 этажей. Вид будет шикарный. До пляжа Банг Тао – 700 метров».
Хотя средняя заполняемость отелей и апартаментов в Таиланде сейчас едва превышает 30%, а кондотель находится не на первой линии, представителям Layan Green Park удается привлекать в свой проект частных инвесторов: «До 90% покупают апартаменты для инвестирования. Почти половина покупателей – русскоговорящие (россияне, казахи), остальные – европейцы, арабы, англичане, жители Гонконга и даже Бирмы. Россияне до недавнего времени покупали онлайн за криптовалюту. Сейчас активизировались европейцы».
В отделе продаж откровенничают: банковских средств в проекте нет, в основном стройка финансируется за счет частных инвесторов, привлеченных отделом продаж. А первоначально в проект на условиях партнерства вложились наши соотечественники.
«Казахстанские инвесторы очень солидные. Когда началась «корона», мы думали, продолжать ли стройку. Но инвесторы сказали, что будем строить. Если даже ни одна квартира не будет продана, сделаем отель», – поделились с «Курсивом» представители отдела продаж Layan Green Park.
Фамилии «солидных инвесторов» «Курсив» нашел в списке акционеров компании Layan Green Park Co., Ltd. Среди них бизнесмены из Казахстана – братья-близнецы Тахир и Тимур Атамбаевы (владеют строительным бизнесом, последний ранее являлся акционером ТОО «Kaz Waste Management», контролировавшего «мусорный» бизнес в стране), а также гражданин Турции, связанный с компанией Rams Kazakhstan, Фарук Бюльбюль.
«Курсив» поинтересовался у представителей Scot Holland | CBRE, насколько распространена в международной практике и безопасна схема финансирования девелоперских проектов через привлечение средств частных инвесторов на условиях гарантированного дохода.
«Некоторые девелоперы, особенно в курортных местах, предлагают квартиры к продаже в качестве альтернативы депозиту с гарантированным годовым доходом. Здесь важно понимать, что это исключительно маркетинговая стратегия для увеличения продаж и, как показывает история, не все девелоперы впоследствии могут исполнять взятые на себя обязательства», – резюмировал Евгений Долбилин.
