Средняя маржинальность строительства жилья в Казахстане составляет +140%. А в отдельных регионах страны достигает +270%. «Курсив» подсчитал, где в республике выгоднее строить многоквартирные дома.
Казахстанские застройщики говорят об ухудшении ситуации в отрасли – на фоне роста стоимости стройматериалов им приходится поднимать цены за квадратный метр. Но так как снизился платежеспособный спрос, строительные фирмы вынуждены останавливать работу и массово закрываться.
В то же время подсчеты показывают вполне утешительные для отрасли данные: в среднем по республике маржинальность строительства держится на уровне +140%.
На основе данных Бюро нацстатистики РК, «Курсив» подсчитал, на сколько средние цены продажи нового жилья в казахстанских городах превышают фактические затраты на строительство.
За основу для расчетов редакция взяла средние фактические затраты на строительство одного квадратного метра общей площади жилых домов в городской местности (без учета ИЖС) и средние цены квартир в новых многоэтажных домах. Сумма фактических затрат застройщиков, согласно пояснениям БНС РК, включает затраты на строительные и монтажные работы, проектно-изыскательские работы и затраты, а также убытки, относимые на инвентарную стоимость объекта строительства.
Выше потолка
Максимальная разница между себестоимостью строительства и рыночной ценой жилья по итогам декабря 2021 года была в Мангистау. В нефтяном крае республики маржа достигала +271%. На втором и третьем местах – мегаполисы Нур-Султан и Алматы. Здесь средняя стоимость продажи жилья превышала средние затраты на строительство на 185 и 146% соответственно.
Но к апрелю 2022 года ситуация изменилась. Лидером по маржинальности стал Павлодар (+308%). Второе место удержал Нур-Султан, увеличив показатели доходности до 207%, а замкнул тройку Костанай с маржой +163%.
Мангистау, где в апреле затраты на строительство в среднем выросли почти на 70% по сравнению с декабрем, переместился с первой на шестую позицию (маржа +126%). Алматы с расходами, возросшими более чем на 40%, спикировал со второй на одиннадцатую позицию (маржа +86%).
«Курсив» попросил застройщиков прокомментировать столь высокий уровень маржи. На запрос ответил только один из девелоперов, не пожелавший называть своего имени.
«Вероятно, в статистических данных БНС РК не учтены такие существенные расходы застройщиков, как покупка земельного участка (от 10% в доле затрат на строительство). Кроме того, нормативными актами застройщику вменяется организация в ЖК определенного количества парковочных мест – на сегодня это убыточная статья для любого застройщика, т. к. продаются они ниже себестоимости», – объяснил эксперт.
Он напомнил, что часто акиматы требуют вместе с жильем возводить социальные объекты – школы, детские сады. «Расходы на эти объекты «оседают» в стоимости квадратного метра. Ну и, конечно же, статистика не учитывает расходы на содержание отдела продаж, проведение рекламных кампаний и другие обязательные затраты девелопера», – добавил спикер.
Ниже плинтуса
Самая низкая маржинальность в декабре 2021 года зафиксирована в Кызылорде (+2%), Алматинской (+16%) и Жамбылской областях (+29%).
Но к апрелю ситуация выровнялась – минимальная маржа по Казахстану поднялась почти до +50%. При этом тройка антилидеров немного изменилась. Кызылорда с маржой +47% сохранила свое незавидное последнее место. На второй позиции снизу расположилась Западно-Казахстанская область с маржой +48%. Алматинская область переместилась на третье место снизу – здесь средние рыночные цены превышают средние затраты на строительство на 52%.
Через стенку
В России максимальная маржа в мае не превышала +93%. Такие данные, рассчитанные на основе справки Союза инженеров-сметчиков, приводит консалтинговая группа GMK.
Наибольшая маржа, по данным GMK, в Татарстане. В этом регионе разница между стоимостью строительства и ценой продажи составляет +92,5%. Москва – на втором месте с маржой 81,3%. Кроме того, в пятерку самых выгодных для девелоперов рынков вошли Ленинградская область (+79,1%), Санкт-Петербург (+70%) и Нижегородская область (+57,1%).
В части регионов России средняя цена продажи квадратного метра ниже стоимости строительства. Так, в Чукотском крае разница составляет 32,31%, в Ненецком автономном округе – минус 27,48%, в Вологодской области – минус 17,48%.
В отличие от казахстанских статданных, российские учитывают полную стоимость строительства. Она включает средние затраты на приобретение земельных участков, строительство наружных инженерных коммуникаций, минимальное благоустройство территории и базовую отделку в квартирах.
